КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Аккредитив в альтернативной сделке – проблемы и решения
Вопрос:
Для расчетов по сделкам с недвижимостью часто используют банковский аккредитив, который гарантирует получение денег Продавцом от Покупателя после подписания договора и регистрации перехода права. Но в альтернативных сделках купли-продажи квартир с применением аккредитива возникают проблемы. Что это за проблемы, и как они решаются на практике?
Ответ:
Основная проблема расчетов через аккредитив в альтернативных сделках с недвижимостью – это тот факт, что деньги от Покупателя передаются тому Продавцу, который не является непосредственным контрагентом Покупателя по сделке. То есть Покупатель, фактически, перечисляет деньги через аккредитивный счет не своему Продавцу (с которым он подписал Договор купли-продажи квартиры), а… постороннему человеку, с которым у него нет никаких юридических отношений (договоров).
Как это так?
Чтобы это понять, нужно знать, как происходит альтернативная сделка. Подробно об этом рассказано по ссылке, а здесь мы кратко напомним только основные моменты.
В альтернативной сделке купли-продажи квартиры участвуют, как минимум три стороны (см. рисунок-схему):
- Покупатель квартиры-1;
- Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
- Продавец «альтернативой» квартиры-2.
Количество объектов и участников в сделке может быть и больше (выстраивается т.н. «цепочка квартир»), но сути это не меняет – принцип денежных расчетов остается таким же.
А расчет здесь происходит так, что Покупатель (на картинке в примере) передает деньги за квартиру-1 не Продавцу-1, а сразу Продавцу-2 (конечному звену в цепочке), который и выступает получателем средств по аккредитиву. Продавец-1 вместо денег за свою квартиру получает в собственность другую квартиру (альтернативную). Деньги Покупателя проходят «мимо него», хотя по Договору купли-продажи Покупатель должен заплатить за квартиру-1 именно Продавцу-1.
Ну, и в чем же здесь проблема? Какая разница, если все участники сделки в итоге получают то, что хотели?..
Да, действительно, если все прошло гладко, без сучка и задоринки, то разницы никакой, и проблем никаких. Проблемы возникают, когда сделка расторгается, или один из договоров в альтернативной цепочке впоследствии признается судом недействительным.
Вот тогда и всплывают те самые юридические коллизии с взаиморасчетами альтернативной сделки. Ведь юридически получается, что Покупатель не выполнил существенное условие договора – не оплатил квартиру своему Продавцу-1. А это не только является серьезным основанием для расторжения договора, но и причиной, по которой Покупатель не сможет вернуть свои деньги от своего непосредственного контрагента (ведь тот их не получал).
Аккредитив в договоре есть, а оплаты по нему нет – упс…
В каждом Договоре купли-продажи по всей альтернативной цепочке указывается, что оплата квартиры происходит посредством аккредитивной формы расчетов. Но подтвердить это банковским документом Покупатель не может, так как деньги переводились по аккредитиву совсем на другого человека (на Продавца-2).
Таким образом, все сделки в середине цепочки альтернативных квартир формально являются безденежными (т.е. их можно трактовать, как мнимые, а значит, ничтожные – ст. 170 ГК РФ). А к Покупателю в этом случае легко прилипает статья 1102 ГК РФ «Неосновательное обогащение» (квартиру получил, но не оплатил).
К слову, точно так же в неосновательном обогащении можно обвинить и конечного получателя средств в конце цепочки (Продавца-2), который непонятно почему и за что получил деньги от третьего лица (от Покупателя, с которым его ничего не связывает).
Вот такая юридическая коллизия существует в альтернативных сделках, и юристы о ней знают. «Безопасные расчеты через аккредитив» здесь превращаются в мину замедленного действия, которая может рвануть совсем неожиданно. В таких сделках возникает опасность их оспаривания в результате формальной безденежности расчетов и отсутствия у всех Покупателей в цепочке банковских платежных документов, подтверждающих оплату по «своему» договору.
К счастью, на практике какого-либо заметного числа судебных дел с расторжением сделок именно по этой причине не наблюдается. Тем не менее, этот юридический риск на вторичном рынке жилья остается.
Есть ли от него какая-нибудь защита? Есть!
Как защититься от этого риска?
Из сказанного выше стало ясно, что при использовании аккредитива в альтернативных сделках, подтвердить совершение оплаты купленной квартиры банковскими документами (платежками) невозможно, т.к. платеж по аккредитиву поступает в пользу третьего лица. В то время как подтверждение требуется Покупателю от своего непосредственного контрагента, с которым у него заключен Договор купли-продажи (ДКП).
Поэтому основной защитой от возможных претензий в неоплате по договору служит обыкновенная Расписка в получении денег за квартиру, которую каждый Продавец квартиры в составе альтернативной цепочки выдает «своему» Покупателю, с которым он заключал ДКП. Несмотря на простоту, такая расписка является полноценным юридическим документом, предусмотренным законом, и принимаемым в суде в качестве доказательства совершения оплаты.
Нюанс! В этом случае в ДКП не следует конкретизировать получателя средств, т.е. не надо указывать, что оплата по договору происходит путем перечисления денег посредством аккредитива от Покупателя (ФИО) Продавцу (ФИО). Любое разбирательство по этой части вскроет здесь очевидное несоответствие. Поэтому в ДКП достаточно написать скромно и просто: «оплата происходит путем перечисления денег посредством аккредитива» (без указания от кого и кому). Это не закрывает проблему полностью, но немного смягчает ее.
Такая «защита распиской» работает не только для первичного Покупателя в цепочке (из примера выше), но и для Продавца-1, который является одновременно Покупателем квартиры-2. Ведь никто из них в реальности не переводит деньги «своему» контрагенту по договору. Поэтому расписки о получении денег пишут все Продавцы, участвующие в альтернативной сделке – каждый своему Покупателю, в соответствии со своим Договором купли-продажи (ДКП) – для того, чтобы исключить формальные претензии в неоплате.
При этом, в тексте самих ДКП указывается обязательство Продавца подтвердить фактическую оплату проданной квартиры распиской, согласно п.2, ст.408 ГК РФ.
Риэлторы рассказывают, что при организации расчетов в альтернативных сделках, нередко возникает «психологический ступор» у Покупателей, которым приходится переводить деньги постороннему незнакомому человеку, которого не знаешь и никогда не видел, и с которым никаких договоров не заключал.
Некоторые риэлторы предлагают Покупателю дополнительно подстраховаться, взяв со «своего» Продавца письменное поручение, где тот поручает «своему» Покупателю перевести причитающиеся Продавцу деньги сразу третьему лицу, в счет обязательства по оплате альтернативной квартиры (все это, конечно, надо обговаривать еще на этапе внесения аванса). Таким образом, у Покупателя возникает документальное основание для перевода денег по аккредитиву третьему лицу.
Особенно это помогает в случае, если какой-нибудь Продавец из середины цепочки отказывается писать расписку в получении денег, упирая на то, что в реальности он этих денег не получал. Как раз о таком случае рассказывает юрист на нашем тематическом форуме (по ссылке).
В крайнем случае, если с поручениями почему-то не сложилось, а сделка уже в стадии подписания договоров, можно дополнительно составить письменную схему-соглашение всех участников цепочки (в произвольном, но понятном виде) о передаче денег по этой цепочке от начального Покупателя конечному Продавцу. Все участники ставят подписи на этой схеме-соглашении, и потом это может быть приложено к материалам дела в случае судебного спора.
Теоретически, в таких случаях для обоснования перевода денег третьему лицу в альтернативной сделке с недвижимостью, можно использовать и другие положения закона, например – положения статьи 157 ГК РФ (сделки, совершенные под условием), или положения статьи 388 ГК РФ о договоре цессии (уступки права требования). Но с этими законодательными нормами нужно уметь правильно работать, закрепляя соответствующие положения в Договорах купли-продажи (придется звать юристов). На деле же – в риэлтерской практике построения альтернативных сделок – эти нормы, обычно, не применяются.
И, кстати, как вариант, вместо аккредитива в сделках можно использовать некий аналог (своеобразный квазиаккредитив), специально созданный крупными банками механизм – «Сервис безопасных расчетов» (СБР). Принцип его работы, плюсы и минусы – см. по ссылке.
Два аккредитива в альтернативной сделке
На практике в одной сделке могут применяться два, три или несколько аккредитивов одновременно. Такое происходит, когда, например, в цепочке альтернативных сделок купли-продажи квартир присутствуют доплаты от некоторых участников. Эти доплаты передаются отдельно от основной суммы, через отдельные аккредитивные счета.
При этом, второй аккредитив (по которому идет доплата), как правило, оформляется уже напрямую между «юридическими контрагентами» – т.е. между промежуточным Покупателем в цепочке и его непосредственным Продавцом (который получает доплату). А значит, аккредитивы с доплатой уже не имеют тех проблем, которые описаны выше («безденежные расчеты»).
Два аккредитива для расчетов с несколькими Продавцами
Два аккредитива могут применяться не только в альтернативных сделках, но и при обычной прямой покупке одной квартиры, в которой присутствуют два или несколько долевых собственников. А так как нельзя указывать двух получателей по одному аккредитиву, то Покупатель такой квартиры открывает столько аккредитивов, сколько Продавцов (получателей денег) указано в его Договоре купли-продажи (ДКП). И каждому Продавцу на отдельный счет поступает оплата его доли по отдельному аккредитиву в рамках одной и той же сделки.
В Договоре купли-продажи квартиры, конечно, должно быть указано, кому, сколько и на какой счет должны быть переведены деньги за его долю собственности.
Условие раскрытия (исполнения) для всех аккредитивов здесь одинаковое – подтверждение перехода права собственности по сделке. Это, как правило – Выписка из ЕГРН с именем Покупателя в качестве нового собственника.
Вопрос документов для раскрытия аккредитива обсуждался у нас на ФОРУМЕ.
Еще бывает, что два аккредитива применяются при покупке ипотечной квартиры, заложенной банку – именно такую историю из своей практики рассказал юрист (см. по ссылке).
Получение налогового вычета в альтернативных сделках
Еще одна проблема, связанная с «безденежными» аккредитивами в альтернативных сделках – это получение Покупателем налогового вычета за приобретенное жилье.
Закон указывает, что для получения вычета требуется предоставления Договора купли-продажи недвижимости, а также документов, подтверждающих расходы налогоплательщика – платежные поручения, квитанции, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета Покупателя на счет Продавца (пп.6, п.3, ст.220 НК РФ). Пикантность ситуации в том, что при аккредитивной форме расчета многие участники альтернативной цепочки квартир просто не имеют возможности представить такие документы. Их нет в природе!
Учитывая данный факт, один из участников альтернативной сделки с использованием аккредитива обратился в Минфин РФ за разъяснениями. Минфин РФ, рассмотрев обращение, в письме № 03-04-05/108749 от 11.12.2020 г., пояснил, что при аккредитивной форме расчета для получения вычета покупатель должен предоставить «заявление об открытии аккредитива, а также документы, подтверждающие факт списания суммы аккредитива при депонировании денежных средств».
Занавес. Как можно догадаться, подобные бумаги в силах предоставить только субъект, открывающий аккредитив (т.е. головной Покупатель в цепочке). Получается, что остальные Покупатели (промежуточные участники цепочки) могут «отдыхать». Вычеты им не грозят.
Тем не менее, решение этой проблемы есть!
Упорные люди отыскали в нормативных актах следующий документ от ФНС: в письме Федеральной налоговой службы от 20 мая 2021 г. № БС-19-11/215@ указано, что «…при наличии расписки, подтверждающей факт уплаты покупателем денежных средств продавцу за объект недвижимости, приобретаемый с использованием счетов эскроу и/или аккредитивов, отсутствует необходимость в дополнительном представлении иных платежных документов (к примеру, текста аккредитива, выписки с лицевого счета)».
А о том, можно ли устроить взаимозачет налога и налогового вычета при альтернативной сделке, рассказано в отдельной заметке (по ссылке).
Итого: несмотря на то, что в альтернативных сделках с квартирами деньги «проходят мимо» промежуточных участников, и по аккредитиву оформляются от головного Покупателя сразу на конечного Продавца, все промежуточные Продавцы квартир должны написать своим «юридическим» Покупателям расписки о том, что деньги за проданные квартиры ими получены полностью, в соответствии с условиями подписанных ими договоров.
Это снимет риски оспаривания сделок по причине формальной неоплаты договоров (отсутствия подтверждающих банковских платежек), и будет достаточным подтверждением для получения налоговых вычетов для промежуточных Покупателей альтернативы.
Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри в разделе ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (откроется во всплывающем окне).