Вносим аванс за квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки. Мы же, как Покупатель, используем это время для тщательной проверки документов на квартиру и для проверки личности самого Продавца, обеспечивая себе юридическую чистоту сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще (особенно в альтернативных сделках) все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца. Фактически, аванс в таких сделках, как и задаток, несет в себе функцию обеспечительного платежа, но с более гибкими (относительно задатка) условиями.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Правильно внести аванс – значит предусмотреть и письменно зафиксировать в договоре (соглашении об авансе) все основные условия будущей сделки купли-продажи квартиры, включая возможность срыва сделки, возврата и невозврата аванса.

Как все это делается?

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимого Покупателю для проверки документов (как объекта права – квартиры, так и субъекта права – Продавца). В это же время происходит согласование между сторонами множества мелких нюансов и условий проведения сделки – кто, когда и куда должен подъехать, что привезти, в какой форме представить, чем подтвердить и т.п.

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше полутора-двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут (особенно, если для сделки требуется разрешение Опеки). Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов. При этом, выйти на сделку можно и раньше этого срока, но запас времени позволит нам решить неожиданно возникшие вопросы без угрозы срыва договоренностей и потери аванса.

Важный момент! Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не в состоянии подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу философскую истину о том, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Суть – сумма должна быть не очень большой, но достаточно ощутимой, чтобы ее было жалко потерять, если Покупатель «просто передумал» (о том, когда и при каких условиях аванс может остаться у Продавца – см. ниже).

Под какие документы вносить аванс

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из ЕГРН.

О видах, составе и содержании выписок из реестра, а также об атрибутах их визуальной проверки – см. по ссылке в Глоссарии.

Внимание!

С марта 2023 года Росреестр закрыл личные данные собственников недвижимости в ЕГРН для третьих лиц (подробнее об этом – по ссылке). То есть если мы сами закажем Выписку из ЕГРН по выбранной квартире, то вместо ФИО собственника увидим там загадочную надпись – «физическое лицо». Поэтому собственник должен сам взять свежую выписку из реестра со своими ФИО-данными и предоставить ее нам. Для достоверности мы можем присутствовать вместе с ним в МФЦ при ее получении.

Либо собственник может заранее открыть свои ФИО-данные в базе ЕГРН для общего доступа (такое заявление подается через МФЦ). В этом случае мы увидим их в выписке из реестра, даже если закажем ее самостоятельно.

 

Собственник может подтвердить нам свои права на квартиру и другим способом – сделать запрос онлайн-выписки и получить ее тут же у нас на глазах в своем личном кабинете на Госуслугах (там будут полные данные собственника квартиры). Об этом, конечно, нам нужно договориться с Продавцом заранее. Этого достаточно для внесения аванса.

Но бумажная выписка нам все равно понадобится (ее можно будет заказать позже, перед самой сделкой) для обеспечения себе статуса «добросовестного приобретателя» (что это и для чего – см. по ссылке).

Электронную Выписку из ЕГРН («онлайн-выписку») Продавец не только нам демонстрирует на экране, но и пересылает ее нам на email или в мессенджер. Обращаем внимание на наличие там цифровой подписи Росреестра (в виде отдельного файла .SIG). Проверить эту подпись и подлинность файла выписки можно как на сайте самого Росреестра, так и на сайте Госуслуг (см. ЗДЕСЬ).

Если же Продавец не постеснялся взять заранее для нас бумажную Выписку из ЕГРН, то ее подлинность будет подтверждаться личной подписью сотрудника и синей печатью того МФЦ, где она была получена (вместе с уведомительным штампом об электронной подписи Росреестра, с указанием сертификата ЭЦП):

  ♦ Печать МФЦ на Выписке из ЕГРН ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядят штамп и печать)

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, а заодно – адреса и площади, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе (см. ниже) и передавать ему деньги. При условии, что остальная информация из выписки нас тоже не смущает (какая именно – см. ниже).

Эксперты предостерегают

Поучительную историю о том, почему необходимо проводить предварительную проверку базовых сведений о правах собственности именно ПЕРЕД внесением аванса, рассказал один бывалый риэлтор (см. по ссылке).

Если по данным ЕГРН мы видим, что на квартире есть какое-либо обременение, то либо переносим внесение аванса (пока обременение не будет снято), либо в Договоре аванса указываем обязательство Продавца снять обременение в такой-то срок, иначе аванс возвращается. НО!…

Если обременением является ипотека (т.е. Продавец купил эту квартиру в ипотеку, кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка), то такую квартиру покупать можно. Но тогда нужно согласовать условия покупки квартиры из-под залога как с самим Продавцом, так и с его залогодержателем-банком (как решается этот вопрос – см. по ссылке).

!!! – Красным сигналом для нас будет информация из ЕГРН (она указывается в выписке в отдельных графах) о том, что в базе зарегистрированы:

• «заявленные в судебном порядке права требования», или
• «возражения в отношении зарегистрированного права», или
• «правопритязания и сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлениях о регистрации», и/или
• права текущего собственника были зарегистрированы «без необходимого согласия третьего лица».

Это означает, что право собственности нашего Продавца кем-то оспаривается, или  может быть оспорено в силу закона (например, супругом предыдущего владельца, чье согласие на сделку не было получено).

Если же в отдельной графе выписки мы видим, что регистрация невозможна «без личного участия правообладателя», то этот момент не мешает сделке. Просто в Договоре об авансе укажем обязательство собственника принять в сделке личное участие (т.е. действовать без доверенного лица).

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Лучше аванс передавать лично собственнику квартиры – так количество возможных нестыковок и недопониманий сводится к минимуму. Да и ответственность за отказ от сделки будет лежать на том, кто реально принимает решения о продаже квартиры и взял за нее аванс (а не на его риэлторе, например).

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за эту квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом (с упоминанием в нем его агентского договора с собственником). Смотрим паспортные данные агента, фиксируем их в авансовом договоре, и оставляем себе копию агентского договора (как основание передачи аванса посреднику).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса, если сделка не состоится по вине противоположной стороны. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Договор аванса за квартиру – как составлять

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры;
• ее полная стоимость (с указанием планируемой формы проведения расчетов);
• перечень всех собственников и зарегистрированных в квартире лиц (с указанием планируемой даты снятия этих лиц с регистрации);
• срок аванса;
• сумма аванса;
• назначение аванса, а также условия его возврата и невозврата (с обязательной формулировкой, что аванс здесь выполняет роль обеспечительного платежа, и с указанием размера неустоек или штрафных санкций, если о них договаривались);
• перечень документов, которые Продавцу нужно будет подготовить для проверки (с оговоркой, что в процессе проверки могут потребоваться дополнительные сведения и подтверждающие их документы);
  — Прим.: список документов для проверки показан на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.
• особые условия сделки (например, покупка в ипотеку с участием банка, покупка с использованием жилищного сертификата, покупка в рассрочку с залогом квартиры до полной оплаты, и т.п.);
• дата и место проведения будущей сделки;
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он, и отсылка к агентскому договору).

Если квартиру мы покупаем с обстановкой (с мебелью и встроенной бытовой техникой), то в авансовом соглашении тоже нужно это отразить – с перечислением входящих в цену предметов «обстановки». Как это указывается в договоре – см. по ссылке.

Не забываем также указать в тексте договора, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

Пример/образец Договора аванса – см. ниже по ссылке.

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи – в нотариальной или в простой письменной форме (с учетом того, что некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками накладные расходы на оформление сделки.

Если квартиру мы покупаем в ипотеку, и в сделке будет участвовать банк, то это тоже должно быть отражено в договоре. При этом, в условия возврата аванса вносится случай, когда банк отказывает Покупателю в одобрении кредита или не одобряет сам объект залога (выбранную квартиру). Отказ банка считается не зависящим от Покупателя обстоятельством, поэтому его вины в срыве сделки нет, и аванс должен быть ему возвращен. Главное – не забыть это условие зафиксировать в договоре.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

Эксперты подсказывают

Если Покупатель предполагает, что кто-либо из владельцев жилья может «не осознавать своих действий» (в силу болезни или возраста), и для проверки потребуются справки из НД и ПНД, а также проведение медицинской экспертизы на сделке, то это условие тоже нужно отразить в авансовом соглашении. Иначе Продавец может отказаться от этих процедур, что приведет к конфликту, срыву сделки, и возможной потере аванса Покупателем (проверено практикой).

Страховка Покупателя при внесении аванса

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас смутил какой-нибудь документ при проверке, в результате чего возник непредвиденный риск покупки этой квартиры. Как тогда быть?

Чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы, накладки или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда капризный Продавец встает в третью позицию и принципиально отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя (например, ту же справку из ПНД или справку из ЗАГСа). В этом случае аванс тоже должен быть возвращен полностью и в заданный срок.

Вообще, чем подробнее и точнее в авансовом соглашении будут выражены условия, при которых Покупатель имеет право отказаться от сделки и вернуть аванс, тем меньше проблем у нас будет в случае обнаружения каких-либо неожиданностей при проверке квартиры и ее собственников.

Буквально, в Договор об авансе лучше вставить целый перечень вариантов, когда аванс должен быть возвращен. Например:

• в случае обнаружения неурегулированных судебных споров в отношении данной квартиры;
• в случае обнаружения неурегулированных претензий кредиторов к собственнику (кому-либо из сособственников) данной квартиры;
• в случае обнаружения третьих лиц (в т.ч. супругов, наследников, бывших собственников и т.п.), имеющих потенциальную возможность предъявить законные права на данную квартиру, либо оспорить продажу данной квартиры;
• в случае возникновения сомнений в полной дееспособности собственника (кого-либо из сособственников), и его отказа от проведения медицинской экспертизы перед сделкой;
• в случае обнаружения рисков, связанных с регистрацией по месту жительства (правами пользования) членов семьи собственника;
• в случае обнаружения неузаконенной перепланировки, либо скрытых недостатков квартиры (протечек, плесени, трещин, проблем с энергоснабжением, и т.п.);
• и т.д. (в зависимости от конкретной ситуации).

Конечно, при обнаружении какого-либо сюрприза из перечисленных выше, мы уже по ситуации будем оценивать степень риска и возможность его уменьшения. Не обязательно сразу отказываться от сделки и требовать возврата аванса. Но такую возможность (свободу выбора) для себя лучше заранее предусмотреть.

А ошарашенному таким шквалом условий Продавцу мы доверительно объясняем, что это всего лишь «страховочная формальность». И даже если что-то из этого списка и будет обнаружено, то мы всегда сможем договориться и устранить это недоразумение совместными усилиями. Умение договариваться – это вообще необходимая смазка для любой сделки!

В условиях соглашения желательно отразить и способ уведомления сторон друг друга о разных обстоятельствах (готовности к сделке, отказе от сделки, обнаружении препятствий и т.д.). Способ уведомления, к примеру, по электронной почте с дублированием в мессенджере (любой способ, который потом можно проверить).

Грамотно составить формулировки Договора аванса, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, но «юридической силы» ему это не добавит; его правовые последствия будут зависеть исключительно от формулировок его условий.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон купить/продать квартиру, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение этих намерений. Правда, в случае отказа одной из сторон от сделки, другая сторона по Предварительному договору имеет возможность принудительно (через суд) заставить контрагента выполнить свои обязательства по нему и заключить основную сделку на зафиксированных в нем условиях.

Расписка Продавца о получении аванса

Формулировки Договора об авансе могут быть составлены так, что там указывается только намерение сторон передать и получить некую сумму в качестве аванса или обеспечительного платежа. В таком случае, фактическую передачу денег нужно тоже зафиксировать письменно – распиской, которую Продавец пишет произвольно от руки:

«Сумму такую-то, на основании договора такого-то (предварительного или авансового), получил».

Дата, паспортные данные и подпись Продавца.

Но можно указать и в самом договоре, что деньги по нему фактически передаются в момент его подписания. Тогда расписку Продавцу писать не обязательно.

Если аванс мы передаем безналичным путем (о чем в самом договоре тоже должно быть упомянуто), то для подтверждения фактического перевода денег, достаточно банковской платежки.

Грамотно составленный Договор об авансе обеспечит юридическую защиту Покупателю и в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом «уходит в несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Если Продавец сорвал нам сделку и необоснованно отказывается возвращать аванс, то вопрос решается через суд. И там уже будут смотреть на те самые формулировки условий передачи, удержания и возврата аванса.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену) в течение срока действия договора и, например, еще в течение трех месяцев после его окончания.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» обычно вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Можно передавать деньги и в нотариальной конторе, тогда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

Эксперты предупреждают

Перед внесением аванса все же необходимо проводить минимальную базовую проверку прав на квартиру. Почему так важна предавансовая проверка, что туда входит, и что бывает, если ее не сделать – рассказано в кейсе риэлтора (в нашем разделе «Истории из жизни»).

Если же мы покупаем квартиру в ипотеку, и наша сделка намечается простая (не альтернативная), то можно обойтись и без предоплаты Продавцу. А подтверждением наших намерений будут служить справка из банка об одобрении выбранной квартиры в качестве залога по кредиту и/или оплаченная нами процедура оценки недвижимости для банка.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше?