Заключаем договор с Застройщиком

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили (см. об этом предыдущий шаг), и, отмахнувшись от сомнительных схем, пошли по самому распространенному и наиболее безопасному пути – заключению Договора долевого участия (если мы покупаем квартиру непосредственно у Застройщика) или – Договора уступки прав требования (если мы покупаем квартиру у одного из дольщиков). В последнем случае, мы все равно вступаем в юридические отношения именно с Застройщиком, покупая у дольщика право требования к строительной компании.

Наша задача теперь – разобраться с конкретными условиями, которые Застройщик расписал в своих договорах. Ведь именно условия договора будут определять наши права и обязанности в отношениях с контрагентом, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

В отличие от вторичного рынка, где условия договоров между участниками сделок формируются совместно обеими сторонами, на «первичке» Договоры долевого участия (ДДУ) всегда составляет Застройщик, и поэтому условия покупки квартир в строящемся доме он «расписывает под себя».

И даже несмотря на то, что долевое участие граждан в строительстве жилья строго зарегулировано законом ФЗ-214, и из-за этого у Застройщиков сильно ограничены возможности диктовать свои условия дольщикам, все же у строителей осталась некоторая свобода действий. И они этим активно пользуются! Поэтому нам придется внимательно изучать каждый пункт ДДУ, чтобы в самый неподходящий момент не столкнуться с суровой юридической реальностью, которую мы сами же и подписали.

Вообще, специалисты юридических отделов строительных компаний не зря получают свою зарплату, поэтому они регулярно упражняются в творчестве, вставляя в договоры новые хитроумные формулировки. Эти формулировки дают Застройщику разные возможности для увеличения прибыли и/или ограничивают его ответственность перед дольщиком, внесшим деньги на строительство жилья.

Нам здесь нужно понимать, где Застройщик действительно имеет право диктовать нам условия, а где условия сделки определяются законом ФЗ-214, даже если какие-то пункты договора ему противоречат.

Именно этим мы сейчас и займемся: рассмотрим уступку прав по ДДУ и условия самого ДДУ с точки зрения Покупателя – что здесь для нас наиболее важно, и на что следует обратить внимание (с примерами этих договоров).

Если предлагают уступку прав требования

Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать право собственности от Застройщика.

Справка. Тот, кто передает (уступает) право требования, называется цедент, а тот, кто это право получает – цессионарий.

Уступка прав требования возможна только до тех пор, пока дом не введен в эксплуатацию.

Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком (например, Застройщик рассчитался со своим подрядчиком, передав ему право требования на 20 квартир в доме, а подрядчик уже продает эти квартиры по переуступке).

Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная (так как она детально расписана в законе).

Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим даты, подписи и отметки о регистрации на самом ДДУ, заказываем специальную Выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве).

Во-вторых, в самом ДДУ (согласно закону ФЗ-214) указывается возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют часть строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.

Эксперты уточняют

В этом случае для дольщика возникает один неприятный нюанс! При использовании Застройщиком такой «фирмы-прокладки», квартиры ей продаются, обычно, по очень низкой цене, указанной в ДДУ (например, в 2 раза ниже рыночной). А потом эта компания продает квартиры конечным Покупателям по Договорам уступки прав требования уже по реальной рыночной цене.

Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, то законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену, указанную в ДДУ. А не на ту, за которую Покупатель реально купил квартиру. Соответственно, размер неустойки будет существенно меньше.

 

Во всем остальном при уступке права требования по ДДУ никаких отличий от прямого Договора долевого участия нет. Так как новый дольщик, фактически, занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без помощи профильного юриста не обойтись.

Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком

Из всех способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на «первичке». Поэтому мы будем изучать именно его (ведь, при покупке новостройки по переуступке, все равно нам придется изучать договор Продавца с Застройщиком).

Но даже если мы заключаем именно договор ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что он будет одинаковым у всех строительных компаний.

Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

  ♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦
     (Жми! И увидишь, что добавляют Застройщики в свои договоры.)

«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). И мы тоже, в первую очередь, проверим именно существенные условия (идентификация и описание параметров квартиры, ее стоимость, срок ее передачи нам, а также способы обеспечения обязательств Застройщика). Но здесь, обычно, накладок не возникает – все соответствует рекламным обещаниям. А дьявол, как говорится, кроется в деталях…

Поэтому более всего нас будут интересовать именно дополнительные условия договора, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

 ВИДЕО: Уловки застройщиков в формулировках ДДУ

 — О различных хитростях Застройщиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.

На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

• На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
• На формулировки и перечисление конкретных обязательств Застройщика;
• На срок исполнения обязательств Застройщиком (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться неустойка при нарушении сроков);
• На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
• На ответственность Застройщика за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
• На способы обеспечения обязательств Застройщика по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета);
• На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
• На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании обмеров БТИ после завершения строительства);
• На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и механизм проведения платежей, типы платежных документов);
• На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
• На момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру и общедомовые нужды (в т.ч. определения управляющей компании, которая будет решать все коммунальные вопросы);
• На возможность для дольщика переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
• На сроки и порядок оформления и регистрации прав собственности на новую квартиру;
• На порядок/механизм предъявления претензий к Застройщику, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
• На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).

Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

Что нам нужно здесь понимать, рассматривая эти пункты договора?

Во-первых, нам нужно проследить, чтобы в договоре не было явно невыгодных или скрытых/рисковых для нас условий (например, Застройщик вписал пункт о возможности изменения цены в определенных обстоятельствах, или допустил изменение проектной документации и, соответственно, изменение параметров квартиры/дома, или включил слишком высокую цену за свое согласие на переуступку прав по ДДУ, и т.п.).

Во-вторых, нам нужно знать, что Застройщик действительно вправе указывать в договоре, а что регламентируется законом ФЗ-214. И если какой-либо пункт ДДУ противоречит закону, то этот пункт становится недействительным, а отношения дольщика и Застройщика будут определяться установками закона (ключевые положения закона ФЗ-214 см. по ссылке в Глоссарии).

Например, по закону Застройщик обязан соблюдать указанный в ДДУ срок передачи квартиры дольщику, а за нарушение этого срока – выплатить неустойку (также установленную законом). Но Застройщик может написать в ДДУ примерно так:

«Сроки завершения строительства, ввода здания в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки».

Расчет здесь на то, что дольщик не будет спорить и требовать неустойку, так как сам подписал эти условия в договоре. На самом деле, дольщику здесь нужно опираться не на условия ДДУ, а на положения закона ФЗ-214, где говорится о праве дольщика на получение компенсации (неустойки, штрафа и возмещения убытков) за нарушение сроков. Отказаться от этого своего права дольщик может только добровольно.

То же касается и предложения Застройщика подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи дома при задержке строительства (подробнее об этом – см. по ссылке).

Кстати, если срок сдачи дома в ДДУ указан один, а в Проектной декларации – другой, то отсчет просрочки будет вестись от даты, указанной в декларации.

Хитрый Застройщик может даже честно указать, что готов выплатить неустойку в случае задержки сроков строительства, и даже указать в ДДУ ее размер. Фокус тут в том, что этот размер «договорной неустойки» будет существенно ниже, чем положено по закону. А неопытный дольщик будет претендовать именно на ту неустойку, которая указана в ДДУ.

Бывает, что в условиях договора Застройщик пытается снять с себя ответственность и за другие свои грехи. Например, включить в ДДУ условие, при котором уменьшение реальной площади квартиры после завершения строительства никак не компенсируется дольщику (на самом деле, Застройщик обязан это компенсировать, согласно закону о защите прав потребителей). Или включить условие прекращения ответственности Застройщика по исполнению обязательств по договору после передачи квартиры по Акту приема-передачи (на самом деле, эта ответственность продолжается в течение всего гарантийного срока).

Застройщик может внести в ДДУ пункты о том, что дольщик обязан оплатить коммунальные услуги с момента завершения стройки и сдачи дома в эксплуатацию. На самом деле, «коммуналка» должна оплачиваться дольщиком с момента оформления Акта приема-передачи квартиры.

Подписывать ли договор с явными нарушениями прав дольщика или пытаться добиться от Застройщика изменения отдельных условий ДДУ – каждый решает сам.

Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за дополнительной консультацией юриста.

Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает единый шаблонный договор всем Покупателям, аргументируя это фундаментальной фразой о том, что «форма договора согласована с Росреестром».

Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

При категоричном отказе Застройщика от изменений условий ДДУ, Покупатель может исключить незаконные условия в судебном порядке, уже после заключения такого договора. А если аргументы дольщика о необходимости изменений отдельных пунктов договора будут грамотно обоснованы с правовой точки зрения, то Застройщик, понимая плохую судебную перспективу, может добровольно согласиться на некоторые уступки.

  ♦ К слову о договоре с Девелопером ♦
     (Жми! И увидишь, какой подвох еще может быть в договоре.)

И еще один важный нюанс по части изучения договора – в копилку дольщика. Нужно помнить, что под видом квартир на рынке продаются также и апартаменты (формально, нежилые помещения, подробнее о них – по ссылке). Поэтому необходимо убедиться, что именно мы покупаем по ДДУ – квартиру (жилое помещение) или апартамент (нежилое помещение), который точно так же может продаваться по Договору долевого участия.

А если каким-то чудом случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации по изучению договора будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

В таком случае, риски Покупателя возрастают, и дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

Итак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Застройщиком и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.

Что дальше?