Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже иногда встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения ДДУ – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214). Другими словами, пока подписанный сторонами ДДУ не зарегистрирован, Застройщик, как и дольщик, не несут по нему никакой ответственности. Собственно, Покупатель новостройки становится «дольщиком» (т.е. получает этот статус и подпадает под защиту закона ФЗ-214) именно после регистрации договора.

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и, по их утверждениям, после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется согласовывать внесенные изменения с Росреестром, регистрировать новый состав договора, и затем все последующие ДДУ уже подавать на регистрацию в новом (измененном) виде. А учитывая, что эти изменения вносятся по требованию дольщика, и, как правило, работают не в пользу Застройщика, последний активно этому сопротивляется.

Тем не менее, ДДУ – это не оферта (ст. 435 ГК РФ), а двусторонний договор, и свободу договора по закону (ст. 421 ГК РФ) никто не отменял. Поэтому если ДДУ соответствует требованиям ФЗ-214 (в частности, содержит все существенные условия), то остальные условия могут быть установлены на усмотрение сторон договора. Реальным препятствием этому может служить только нежелание Застройщика создавать себе неудобства.

Эксперты подсказывают

На практике многие ДДУ составлены Застройщиками с нарушением закона – они ограничивают дольщиков в их законных правах и/или непомерно увеличивают ответственность дольщиков (в т.ч. с выплатами крупных штрафов и неустоек), а также вводят «обязанность» дольщика внесения дополнительных платежей (например, за услуги оформления и регистрации ДДУ, и т.п.). Правда, в случае судебных разбирательств, такие уловки в ДДУ (даже после его регистрации) обычно признаются судами недействительными, как не соответствующие закону.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
• проектная декларация о данном проекте строительства дома;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

• Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
• Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
• Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
• Кредитный договор и Договор ипотеки/залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки). Условия залога прав требования, как правило, вносятся в сам договор ДДУ, и залог возникает на основании ипотеки в силу закона (т.е. отдельный Договор ипотеки не составляется).
• Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта). Если данных для идентификации квартиры достаточно в ДДУ, то этого приложения не нужно.

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно (если не захочет поручить это дело Застройщику).

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
   — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
2. Оплата госпошлины за регистрацию
   — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.20 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
   — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
   При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
4. Получение документов после регистрации
   — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Факт регистрации ДДУ подтверждается соответствующим типом Выписки из ЕГРН (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Обычно, при подписании договора, Покупателю предлагают выбор: зарегистрировать ДДУ самостоятельно через МФЦ, или это может сделать Застройщик через Росреестр напрямую (электронная регистрация, онлайн). В последнем случае от Покупателя потребуется доверенность на регистрацию и, возможно, некоторая доплата Застройщику за эту услугу.

На практике, большинство ДДУ (особенно в крупных городах) регистрируется Застройщиками в Росреестре в электронном виде.

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16 ФЗ-218). Для договоров ДДУ срок регистрации установлен в 5 рабочих дней. При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 2 дня (на передачу документов из МФЦ в Росреестр и обратно).

Если же регистрация происходит в электронном виде, то ее срок сокращается до 3-х рабочих дней (пп.13, п.1. той же статьи).

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

• Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
  Примечание. С июля 2022 года Росреестр перестал проставлять свои печати и штампы на всех видах договоров (подтверждение – здесь), но сама регистрация (т.е. внесение данных в базу ЕГРН) продолжается как обычно.
• Самостоятельно заказать «Выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве» (здесь, потребуется авторизация на Госуслугах). В этой выписке будет информация обо всех договорах ДДУ конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком (см. пример в Глоссарии). Ищем по номеру договора (с указанной датой его подписания) свой ДДУ в списке зарегистрированных.
  Эту выписку можно заказать также и в МФЦ (в бумажном виде), но ждать ее придется дольше.
• Посмотреть на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (здесь). Выбираем «Поиск по адресу или кадастровому номеру», затем вводим проверочную капчу и кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем на подгрузившийся по номеру адрес и получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует раздел «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)». Там будет список всех зарегистрированных договоров ДДУ (ДДУ показываются здесь как обременения земельного участка). Ищем свой номер договора в этом списке.

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ?

Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит. Регистрация также подтвердит нам факт того, что вся проектная документация Застройщика прошла проверку, все разрешительные бумаги на строительство в наличии, и Застройщик действует в рамках закона ФЗ-214.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – некорректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

Задержки в регистрации бывают и по инициативе Росреестра. Причины приостановления регистрации Росреестром можно почитать по указанной ссылке.

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

• дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
• не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
• выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст.9 ФЗ-214.

Все это (право собственности, уступка права требования, расторжение договора) также регистрируется в Росреестре.

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).