КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры

Последнее обновление: 17.03.2019

Расчеты при купле-продаже квартирПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.

Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.

 

На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.

 

Из-за всенародной любви к наличным деньгам, подавляющее большинство расчетов в сделках купли-продажи квартир происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов — см. в Глоссарии по ссылке).

 

Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки.

 

 

Эти условия доступа к ячейке являются ключевым моментом в практике наличных денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?

Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.

 

Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).

Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.

 

Сроки регистрации, а также причины и сроки задержек в регистрации указаны по соответствующим ссылкам в Глоссарии.

 

Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!

Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с гербовой печатью и штампом УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки.

 

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на Договоре купли-продажи квартиры

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может немного отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

 

Как вариант подтверждения передачи права собственности на квартиру (по согласованию с Покупателем и указанием этого в допсоглашении), мы можем использовать вместо своего экземпляра договора, Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на проданную квартиру. В ней после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя, и банк такое подтверждение вполне устроит.

 

Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия нас с регистрационного учета.

Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП (или Выписки из ЕГРН), еще и Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).

 

Образец Договора аренды ячейки и Допсоглашения к нему можно скачать здесь.

 

Как передавать деньги при продаже квартирыНикаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный Акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания Акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.

 

Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).

Мы не рекомендуем этого делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).

 

 

Если наша квартира – альтернативная

 

В случае «альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.

 

Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.

Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.

Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):

 

Как происходят расчеты через ячейку в альтернативных сделках, рассказано и показано на примерах в отдельной заметке по ссылке.

 

Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.

Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.

 

Если квартира продается вместе с мебелью как это оформить? – смотри в этой заметке.

 

Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через Нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у Нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

 

Удобство для нас здесь в том, что заверенный Нотариусом договор имеет гораздо меньше шансов на задержку в регистрации (что для нас, как получателя денег, важно), а сама услуга депонирования денег у Нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.

Кроме того, Нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит какие-либо проблемы с получением денег (например, вследствие задержки регистрации) – исключены.

 

Еще один способ получения денег за проданную квартиру – это безналичный перевод оплаты через аккредитив (подробнее о нем – см. по ссылке).

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.

 

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

комментария 4:

  1. Андрей

    Может надежнее обойтись без ячейки а потребовать от покупателя или от банка (в случае ипотеки) перевода денег на счет продавца?

    • Секреты Риэлтора

      Просто потребовать безналичного перевода денег на счет Продавца от Покупателя квартиры или его банка-кредитора — не выход. Перевод ДО сделки — это риск для Покупателя. Перевод ПОСЛЕ сделки — это риск для Продавца.
      Для безналичных расчетов по таким сделкам существует специальная банковская услуга — аккредитив (см. ссылку в статье выше). Но он не всегда удобен, сложен в оформлении, и практически невозможен при альтернативных сделках. Поэтому в практике рынка при купле-продаже квартир чаще пользуются расчетом через банковскую ячейку. Надежность наличного расчета через ячейку ничуть не меньше, чем надежность безналичного расчета через аккредитив.

  2. Денис

    Вопрос. При продаже моей квартиры покупатель передает мне деньги через банковскую ячейку только при условии выписки всех членов моей семьи. Родители, при этом, будут выписываться в другой город, это может занять не один месяц, а деньги мне нужны сразу после сделки. Как лучше поступить?

    • Секреты Риэлтора

      В таких случаях, обычно, арендуют две ячейки в банке. В первую закладывают, допустим, 80% всей суммы за квартиру, и доступ к ней дают по факту регистрации сделки (Договор со штампом или Выписка ЕГРП). В другую ячейку закладывают оставшиеся 20% суммы, и доступ к ней дают по тому же факту регистрации, плюс условие снятия всех жильцов с регистрационного учета в проданной квартире (чистая Выписка из Домовой книги).

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать