Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.
Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.
На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.
Из-за всенародной любви к наличным деньгам, до сих пор большая часть денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир на вторичном рынке происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов – см. в Глоссарии по ссылке). Кроме того, ячейка спасает и при расчетах в сложных альтернативных сделках (об этом ниже).
Поэтому здесь мы будем исходить из условий, когда за продажу квартиры нам передают наличные деньги. А тем, кто договорился о безналичных расчетах через аккредитив, стоит почитать отдельные рекомендации по ссылке.
Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки (условия раскрытия аккредитива будут аналогичные).
Условия доступа Продавца квартиры к деньгам
Условия доступа к ячейке (равно как и условия раскрытия аккредитива) – являются ключевым моментом в практике денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?
Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.
Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).
Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.
Сроки регистрации, а также причины и сроки задержек в регистрации указаны по соответствующим ссылкам в Глоссарии.
Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!
Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с гербовой печатью и штампом УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки (с июля 2022 года печати и штампы уже не ставятся – см. ниже).
♦ Пример печати и штампа Росреестра на Договоре купли-продажи квартиры ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)
Внимание!
С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).
При электронной регистрации сделки, печати и штампы на бумажных документах отсутствовали и ранее.
После отмены штампов на договорах, основным подтверждением передачи права собственности на квартиру стала служить Выписка из ЕГРН, в которой после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя. Сам договор (подписанный сторонами, но без печати и штампа) по желанию Покупателя тоже можно оставить в числе условий доступа, хоть он уже и теряет статус официального документа без привычных атрибутов.
Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия всех членов нашей семьи с регистрационного учета.
Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП и Выписки из ЕГРН, еще и Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).
Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Никаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания этого акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.
Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).
Это тоже не рекомендуется делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).
Как передавать деньги, если наша квартира – альтернативная
В случае «альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.
Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.
Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег – Продавец-2), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.
Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):
Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии банка, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.
Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.
Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).
Удобство для нас здесь в том, что заверенный нотариусом договор практически гарантирует прохождение регистрации в Росреестре без задержек и приостановок (что для нас, как получателя денег, очень важно), а сама услуга депонирования денег у нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.
Кроме того, нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит, какие-либо проблемы с расчетами при купле-продаже квартиры – исключены.
Еще один способ получения денег за проданную квартиру – это безналичный перевод оплаты через аккредитив (подробнее о нем – см. по ссылке).
Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.
Итак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.
26.02.2018
Может надежнее обойтись без ячейки а потребовать от покупателя или от банка (в случае ипотеки) перевода денег на счет продавца?
27.02.2018
Просто потребовать безналичного перевода денег на счет Продавца от Покупателя квартиры или его банка-кредитора — не выход. Перевод ДО сделки — это риск для Покупателя. Перевод ПОСЛЕ сделки — это риск для Продавца.
Для безналичных расчетов по таким сделкам существует специальная банковская услуга — аккредитив (см. ссылку в статье выше). Но он не всегда удобен, сложен в оформлении, и практически невозможен при альтернативных сделках. Поэтому в практике рынка при купле-продаже квартир чаще пользуются расчетом через банковскую ячейку. Надежность наличного расчета через ячейку ничуть не меньше, чем надежность безналичного расчета через аккредитив.
17.01.2022
Вы написали, что «Надежность наличного расчета через ячейку ничуть не меньше, чем надежность безналичного расчета через аккредитив.», но разве банковская ячейка регулируется законом? Аккредитив регулируется законом, разве не в этом его преимущество?
17.01.2022
Нет, не в этом. Некоторое преимущество аккредитива перед ячейкой в том, что во-первых, не нужно возить с собой крупных сумм наличных денег (что само по себе опасно), а во-вторых, после расчетов через аккредитив, у Покупателя остаются платежные банковские документы, которые в случае судебных споров могут доказать факт оплаты квартиры за такую-то цену.
В остальном принцип расчетов (точнее, принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя) у аккредитива и у ячейки одинаковый. А взамен банковских платежек по аккредитиву, в случае с ячейкой Покупатель берет с Продавца расписку в получении денег за квартиру.
.
То что возможность аккредитива указана в законе, а ячека там не отражена — ничего не дает. Условия доступа к деньгам в обоих случаях устанавливаются договором, а не законом.
Более того, при неожиданном отзыве лицензии у банка, содержимое ячеек не блокируется, в отличие от счетов (в том числе аккредитивных).
Правда, бывали случаи воровства содержимого из банковских ячеек… Очевидно, это могли сделать только сотрудники депозитария. Но и здесь есть выход — можно арендовать ячейку с описью содержимого.
27.09.2016
Вопрос. При продаже моей квартиры покупатель передает мне деньги через банковскую ячейку только при условии выписки всех членов моей семьи. Родители, при этом, будут выписываться в другой город, это может занять не один месяц, а деньги мне нужны сразу после сделки. Как лучше поступить?
29.09.2016
В таких случаях, обычно, арендуют две ячейки в банке. В первую закладывают, допустим, 80% всей суммы за квартиру, и доступ к ней дают по факту регистрации сделки (Договор со штампом или Выписка ЕГРП). В другую ячейку закладывают оставшиеся 20% суммы, и доступ к ней дают по тому же факту регистрации, плюс условие снятия всех жильцов с регистрационного учета в проданной квартире (чистая Выписка из Домовой книги).