КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры

Последнее обновление: 17.06.2020

Расчеты при купле-продаже квартирПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.

Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.

 

На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.

 

Из-за всенародной любви к наличным деньгам, подавляющее большинство денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов – см. в Глоссарии по ссылке). Кроме того, ячейка спасает и при расчетах в сложных альтернативных сделках.

 

Поэтому здесь мы будем исходить из условий, когда за продажу квартиры нам передают наличные деньги. А тем, кто договорился о безналичных расчетах через аккредитив, стоит почитать отдельные рекомендации по ссылке.

 

Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки.

 

 

Эти условия доступа к ячейке являются ключевым моментом в практике наличных денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?

Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.

 

Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).

Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.

 

Сроки регистрации, а также причины и сроки задержек в регистрации указаны по соответствующим ссылкам в Глоссарии.

 

Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!

Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с гербовой печатью и штампом УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки.

 

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на Договоре купли-продажи квартиры
(Жми! Откроется во всплывающем окне. Вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может немного отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

 

Как вариант подтверждения передачи права собственности на квартиру (по согласованию с Покупателем и указанием этого в допсоглашении), мы можем использовать вместо своего экземпляра договора, Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на проданную квартиру. В ней после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя, и банк такое подтверждение вполне устроит.

 

Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия нас с регистрационного учета.

Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП (и/или Выписки из ЕГРН), еще и Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).

 

Образец Договора аренды ячейки и Допсоглашения к нему можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Как передавать деньги при продаже квартирыНикаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный Акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания Акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.

 

Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).

Это тоже не рекомендуется делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).

 

 

Как передавать деньги, если наша квартира – альтернативная

 

В случае «альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.

 

Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.

Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.

Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):

 

Как происходят расчеты через ячейку в альтернативных сделках, рассказано и показано на примерах в отдельной заметке по ссылке.

 

Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.

Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.

 

Если квартира продается вместе с мебелью как это оформить? – смотри в этой заметке.

 

Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

 

Удобство для нас здесь в том, что заверенный нотариусом договор практически гарантирует прохождение регистрации в Росреестре без задержек и приостановок (что для нас, как получателя денег, очень важно), а сама услуга депонирования денег у нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.

Кроме того, нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит, какие-либо проблемы с расчетами при купле-продаже квартиры – исключены.

 

Еще один способ получения денег за проданную квартиру – это безналичный перевод оплаты через аккредитив (подробнее о нем – см. по ссылке).

 

 Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
 
Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Андрей

    Может надежнее обойтись без ячейки а потребовать от покупателя или от банка (в случае ипотеки) перевода денег на счет продавца?

    • Секреты Риэлтора

      Просто потребовать безналичного перевода денег на счет Продавца от Покупателя квартиры или его банка-кредитора — не выход. Перевод ДО сделки — это риск для Покупателя. Перевод ПОСЛЕ сделки — это риск для Продавца.
      Для безналичных расчетов по таким сделкам существует специальная банковская услуга — аккредитив (см. ссылку в статье выше). Но он не всегда удобен, сложен в оформлении, и практически невозможен при альтернативных сделках. Поэтому в практике рынка при купле-продаже квартир чаще пользуются расчетом через банковскую ячейку. Надежность наличного расчета через ячейку ничуть не меньше, чем надежность безналичного расчета через аккредитив.

      • Владимир

        Вы написали, что «Надежность наличного расчета через ячейку ничуть не меньше, чем надежность безналичного расчета через аккредитив.», но разве банковская ячейка регулируется законом? Аккредитив регулируется законом, разве не в этом его преимущество?

        • Секреты Риэлтора

          Нет, не в этом. Некоторое преимущество аккредитива перед ячейкой в том, что во-первых, не нужно возить с собой крупных сумм наличных денег (что само по себе опасно), а во-вторых, после расчетов через аккредитив, у Покупателя остаются платежные банковские документы, которые в случае судебных споров могут доказать факт оплаты квартиры за такую-то цену.
          В остальном принцип расчетов (точнее, принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя) у аккредитива и у ячейки одинаковый. А взамен банковских платежек по аккредитиву, в случае с ячейкой Покупатель берет с Продавца расписку в получении денег за квартиру.
          .
          То что возможность аккредитива указана в законе, а ячека там не отражена — ничего не дает. Условия доступа к деньгам в обоих случаях устанавливаются договором, а не законом.
          Более того, при неожиданном отзыве лицензии у банка, содержимое ячеек не блокируется, в отличие от счетов (в том числе аккредитивных).
          Правда, бывали случаи воровства содержимого из банковских ячеек… Очевидно, это могли сделать только сотрудники депозитария. Но и здесь есть выход — можно арендовать ячейку с описью содержимого.

  2. Денис

    Вопрос. При продаже моей квартиры покупатель передает мне деньги через банковскую ячейку только при условии выписки всех членов моей семьи. Родители, при этом, будут выписываться в другой город, это может занять не один месяц, а деньги мне нужны сразу после сделки. Как лучше поступить?

    • Секреты Риэлтора

      В таких случаях, обычно, арендуют две ячейки в банке. В первую закладывают, допустим, 80% всей суммы за квартиру, и доступ к ней дают по факту регистрации сделки (Договор со штампом или Выписка ЕГРП). В другую ячейку закладывают оставшиеся 20% суммы, и доступ к ней дают по тому же факту регистрации, плюс условие снятия всех жильцов с регистрационного учета в проданной квартире (чистая Выписка из Домовой книги).