Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет
Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?
Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом расчета через банковскую ячейку, быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.
Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.
Что такое аккредитив при покупке квартиры (в том числе в ипотеку)?
Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е. если продаст квартиру Покупателю).
Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры.
Аккредитив применяется как при покупке квартир на первичном рынке (в т.ч. при переуступке прав требования), так и на вторичном. Его любят применять не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги.
Примечание! Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через эскроу-счета, аккредитив уже не используют. Схожий принцип эскроу (подробнее см. по ссылке) и так обеспечивает достаточно надежную защиту интересов Покупателя.
Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:
- Договору купли-продажи квартиры (ДКП);
- Договору долевого участия (ДДУ);
- Договору уступки права требования.
Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см. ниже.
Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.
Аккредитив бывает разных видов:
- отзывный или безотзывный
– т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно; - акцептный или безакцептный
– т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий; - покрытый или непокрытый
– т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.
При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.
Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.
Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).
Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия
Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя). Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца.
В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.
Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия).
Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива». В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его.
В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.
Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.
Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки. Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура регистрации перехода права на квартиру (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет.
Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.
Документы для раскрытия аккредитива
Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования), и/или Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.
Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и Выписка из Домовой книги или Единый жилищный документ, с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.
Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца.
Так как с июля 2022 на всех регистрируемых договорах Росреестр перестал ставить свои штампы (подтверждение здесь), то в условиях раскрытия аккредитива не следует указывать фразы типа «договор… с подписью регистратора, печатью и штампом Росреестра».
Кроме того, в случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра в электронном виде, и тоже без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.
Из-за отмены регистрационных штампов на договорах, основным документом, подтверждающим факт перехода права собственности к Покупателю, осталась только Выписка из ЕГРН, в которой Покупатель указан уже как новый собственник. Эту выписку из реестра теперь тоже включают в условия раскрытия аккредитива, наряду с договором.
Регистрация сделки и раскрытие аккредитива
После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.
После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации перехода права. Если сделка проходит на вторичном рынке, то договор передают в МФЦ «Мои документы».
Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает?
Например, когда квартира покупается в ипотеку. Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен.
Или при покупке квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) – дольщик тоже сначала подписывают договор, а потом уже открывает аккредитив (если здесь не используется счет эскроу).
После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора, с Выпиской из ЕГРН (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на счет Продавца.
Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный.
Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью
Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.
Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным».
Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца. Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом).
В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.
Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке, но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.
Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.
Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка. Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб.
Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней. Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.
Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем и возможно даже через суд.
Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».
Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива. Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.
Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры
Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей. И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы.
Плюсы аккредитива такие:
- не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
- не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
- не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
- гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
- есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
- документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).
Минусы аккредитива:
- получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
- банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
- дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
- риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);
- риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).
При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе СЕРВИСЫ.
Обсуждения документов для раскрытия аккредитива, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ по ссылке.
На всякий случай, есть еще одна альтернатива для проведения взаиморасчетов в сделках с недвижимостью в безналичном виде – это расчеты через депозит нотариуса (подробнее о нем – см. по ссылке).
Ну и напоследок, совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него расписку в получении денег за квартиру (для чего это нужно – см. в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
03.10.2020
Добрый день.
Покупаем квартиру с долей несовершеннолетнего. Сделка альтернативная, то есть продавцы(родители с ребенком) должны купить на наши деньги с ипотечной доплатой! другую квартиру. Какие указать условия раскрытия аккредитива, чтобы полностью обезопасить нашу сделку? Ведь если продавцы не купят себе с ребенком ничего, либо их сделку не зарегистрируют, то и наша сделка будет отменена, а деньги могут уйти. Они еще и покупают в другом городе.
Спасибо.
05.10.2020
Здравствуйте, Леонид!
Вы правы — если Продавцы не выполнят требование опеки, то ваша с ними сделка может быть признана недействительной по иску той же опеки, например. Но если сделка разбита на две части (из-за переезда в другой город), то в условиях раскрытия аккредитива вам все равно придется писать «стандартный вариант» — зарегистрированный переход права по вашему договору. Иначе ваши Продавцы физически не смогут выполнить требования опеки и купить себе квартиру, т.к. не будут иметь для этого денег. Риск тут, конечно, есть (как и в любой другой сделке с недвижимостью).
.
Выход здесь — только увязывать две сделки в одну (альтернативную) и проводить их одновременно, с единой схемой расчета, когда ваши деньги получает сразу конечный Продавец (но с межгородом и ипотекой это сложнее).
В договоре купли-продажи можно также указать отдельным пунктом дополнительную материальную ответственность Продавца, если он не выполнит условие опеки, необходимое для вашей сделки.
Если объединить две сделки не получится, то вам, как минимум, не помешает лично убедиться в подготовленности и «юридической чистоте» второй сделки (т.е. проконтролировать ее), т.к. от нее будет зависеть судьба первой сделки.