КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Последнее обновление: 03.03.2024

Банковский аккредитив при покупке квартирыТрадиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?

 

Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом расчета через банковскую ячейку, быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.

 

Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.

 

 

Что такое аккредитив при покупке квартиры (в том числе в ипотеку)?

 

Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е. если продаст квартиру Покупателю).

 

Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры.

 

Аккредитив применяется как при покупке квартир на первичном рынке (в т.ч. при переуступке прав требования), так и на вторичном (в т.ч. при альтернативных сделках – об этом ниже). Его любят применять не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги.

 

Эксперты уточняют

Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через эскроу-счета, все равно могут получать на них деньги через аккредитив.  То есть дольщик открывает аккредитив, который исполняется банком только после регистрации подписанного Договора долевого участия (ДДУ), и деньги с аккредитива поступают на счет эскроу. Как счет эскроу защищает деньги дольщика рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

 

 

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см. ниже.

 

Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.

 

Аккредитив бывает разных видов:

 

  • отзывный или безотзывный
    – т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;
  • акцептный или безакцептный
    – т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
  • покрытый или непокрытый
    – т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.

 

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.

Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.

 

Преимущество аккредитивного расчета в сделках с недвижимостью перед расчетом через ячейку еще и в том, что в момент сделки Продавец и Покупатель могут находиться в разных городах. Обычно это бывает при дистанционной сделке (пример по ссылке). Тогда менеджеры банка сами связываются между собой, а регистрация сделки проводится электронно, с помощью созданных цифровых подписей участников.

 

Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).

 

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартирыЗДЕСЬ.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности?

 

Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия

 

Открытие аккредитива при покупке квартирыАккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя). Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца.

 

В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

 

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия).

 

Эксперты подсказывают

Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива». В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его.

 

В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.

 

Образец заявления на открытие аккредитива можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.

 

Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки. Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура регистрации перехода права на квартиру (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет.

 

Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

 

 

Документы для раскрытия аккредитива

 

Документы для раскрытия аккредитиваУсловия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования), и/или Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

 

Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и Выписка из Домовой книги или Единый жилищный документ, с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.

 

Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца.

 

Эксперты уточняют

Так как с июля 2022 на всех регистрируемых договорах Росреестр перестал ставить свои штампы (подтверждение здесь), то в условиях раскрытия аккредитива не следует указывать фразы  типа «договор… с подписью регистратора, печатью и штампом Росреестра».

Кроме того, в случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра в электронном виде, и тоже без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.

 

Из-за отмены регистрационных штампов на договорах, основным документом, подтверждающим факт перехода права собственности к Покупателю, осталась только Выписка из ЕГРН, в которой Покупатель указан уже как новый собственник. Эту выписку из реестра теперь тоже включают в условия раскрытия аккредитива, наряду с договором.

 

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

 

Регистрация сделки и раскрытие аккредитива

 

После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.

 

После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации сделки. Если сделка проходит на вторичном рынке, то договор передают в МФЦ «Мои документы», на первичном рынке регистрацией ДДУ занимается Застройщик.

 

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает?

Например, когда квартира покупается в ипотеку. Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что Договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен (банку он служит основанием для перевода оплаты).

 

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора, с Выпиской из ЕГРН (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на личный счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный.

 

Образец Договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью

 

Аккредитив в сделках с недвижимостьюДля любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

 

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным».

 

Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца (на который потом будут переводиться деньги). Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом).

 

В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.

 

Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке (не обязательно в том же, где был открыт аккредитив), но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.

 

Деньги с аккредитива, вместо самого Продавца, может получить указанное им третье лицо (это должно быть отражено в договоре). Такая возможность удобна, например, в случае отъезда Продавца за рубеж.

Но нужно помнить, что аккредитив может быть открыт и исполнен только для одного бенефициара (выгодоприобретателя), т.е. нельзя по одному аккредитиву перевести деньги частями двум разным получателям (в этом случае открываются два аккредитива – об этом ниже).

 

Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.

 

Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка. Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб. Правда, в регионах некоторые банки, например, устанавливают стоимость услуги по открытию аккредитива в процентах от переводимой суммы (0,1% – 0,5%). Это уже значительно дороже и невыгодно для сделки. Тогда лучше поискать другой банк, или использовать другие формы расчета.

 

Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней. Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

 

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем, и возможно даже через суд.

Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».

 

Договор с агентством недвижимости. Что нужно знать клиенту? Образцы договоров.

 

Два аккредитива в сделке одновременно – когда и где применяются

 

Два аккредитива в сделке с недвижимостьюКоличество аккредитивов в сделке с жильем может быть и два. Или даже больше. В зависимости от структуры самой сделки.

 

Например, два аккредитива могут применяться в альтернативной сделке с доплатой – когда продается одна квартира-1 (допустим, за 100 руб.) и взамен покупается другая квартира-2 (допустим, за 120 руб.). Тогда Покупатель 1-й квартиры открывает один аккредитив сразу на Продавца-2 на 100 руб. (минуя Продавца-1), а сам Продавец-1 открывает второй аккредитив с доплатой в 20 руб. тоже на Продавца-2. В итоге Продавец-2 получает свои 120 руб. за свою квартиру, раскрывая оба аккредитива после регистрации сделки.

 

Бывает, что хозяева продают свою квартиру (например «трешку»), и вместо нее покупают себе две другие (например, «однушку» и «двушку»). В этом случае тоже открываются два аккредитива аналогичным образом, но уже на двух разных получателей (на Продавца «однушки» и на Продавца «двушки»). Деньги поступают по обоим аккредитивам от Покупателя «трешки» сразу Продавцам «однушки» и «двушки».

А если на эту двойную покупку требуется доплата, то хозяева «трешки» открывает еще и третий аккредитив с необходимой доплатой.

 

Правда, у таких аккредитивов в альтернативных сделках есть некоторые проблемы, о которых следует знать и Продавцам и Покупателям. Что это за проблемы, и как они решаются – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Два аккредитива могут быть открыты и на двух Продавцов – двух собственников одной и той же квартиры, если они владеют недвижимостью в долях и продают каждый свою долю в одной сделке, одновременно. Тогда каждый собственник получает от Покупателя деньги за свою долю с отдельного аккредитива на отдельный счет.

 

Два аккредитива также применяются и при покупке ипотечной квартиры, которая находится под залогом в банке, и Продавец которой еще не выплатил за нее кредит. Тогда один аккредитив открывается для погашения остатка долга перед банком, а другой – для перевода оставшихся денег Продавцу после снятия обременения. Исполнение этих двух аккредитивов происходит не одновременно, а последовательно, с некоторым разрывом во времени. Пример-кейс такой сделки описан юристом – ЗДЕСЬ.

 


 Примеры из практики о расчетах через аккредитив (в т.ч. в альтернативных сделках) обсуждаются на нашем ФОРУМЕ, например – ЗДЕСЬ.


 

Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива. Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.

 

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

 

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

 

Плюсы и минусы аккредитиваПреимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей. И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы.

Плюсы аккредитива такие:

 

  • не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
  • не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
  • не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
  • гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
  • аккредитив можно открыть практически в любом отделении банка (а депозитарий с ячейками есть далеко не во всех отделениях);
  • есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
  • документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

 

Минусы аккредитива:

 

  • получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
  • банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
  • дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
  • риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);
  • риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

 

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе СЕРВИСЫ.


 Обсуждения документов для раскрытия аккредитива, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ по ссылке.


 

Аналогом аккредитива (своеобразным квазиаккредитивом) служит так называемый «Сервис безопасных расчетов», который крупные банки (Сбер и ВТБ) предлагают своим клиентам в рамках услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры. Как он работает и чем отличается от классического аккредитива – см. по сылке.

 

На всякий случай, есть еще одна альтернатива для проведения взаиморасчетов в сделках с недвижимостью в безналичном виде – это расчеты через депозит нотариуса (подробнее о нем – см. по ссылке).

 

Ну и напоследок, совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него расписку в получении денег за квартиру (для чего это нужно – см. в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру (такая проблема, например, существует при альтернативных сделках).

 

 Поддержите наш онлайн-учебник по купле-продаже квартир.

 Это можно сделать на странице "Сказать СПАСИБО".

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 2:

  1. Леонид

    Добрый день.

    Покупаем квартиру с долей несовершеннолетнего. Сделка альтернативная, то есть продавцы(родители с ребенком) должны купить на наши деньги с ипотечной доплатой! другую квартиру. Какие указать условия раскрытия аккредитива, чтобы полностью обезопасить нашу сделку? Ведь если продавцы не купят себе с ребенком ничего, либо их сделку не зарегистрируют, то и наша сделка будет отменена, а деньги могут уйти. Они еще и покупают в другом городе.

    Спасибо.

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте, Леонид!
      Вы правы — если Продавцы не выполнят требование опеки, то ваша с ними сделка может быть признана недействительной по иску той же опеки, например. Но если сделка разбита на две части (из-за переезда в другой город), то в условиях раскрытия аккредитива вам все равно придется писать «стандартный вариант» — зарегистрированный переход права по вашему договору. Иначе ваши Продавцы физически не смогут выполнить требования опеки и купить себе квартиру, т.к. не будут иметь для этого денег. Риск тут, конечно, есть (как и в любой другой сделке с недвижимостью).
      .
      Выход здесь — только увязывать две сделки в одну (альтернативную) и проводить их одновременно, с единой схемой расчета, когда ваши деньги получает сразу конечный Продавец (но с межгородом и ипотекой это сложнее).
      В договоре купли-продажи можно также указать отдельным пунктом дополнительную материальную ответственность Продавца, если он не выполнит условие опеки, необходимое для вашей сделки.
      Если объединить две сделки не получится, то вам, как минимум, не помешает лично убедиться в подготовленности и «юридической чистоте» второй сделки (т.е. проконтролировать ее), т.к. от нее будет зависеть судьба первой сделки.