Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Рента, в контексте рынка недвижимости, это передача объекта недвижимости (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника (обычно, пожилого человека) до конца его жизни. То есть это покупка квартиры, но с определенным условием, ограничивающим (обременяющим) владение ей новым собственником.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру (ст. 601 ГК РФ), его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

Такая рента прекращается только со смертью ее получателя (п.1, ст. 605 ГК РФ).

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

Эксперты подсказывают

Обычно, такой договор заключают одинокие пожилые люди (пенсионеры), имеющие в собственности квартиру, но не имеющие наследников, или не желающие передавать свое имущество безответственным родственникам. Тогда они могут улучшить качество своей жизни за счет получения регулярного ухода и/или платежей от постороннего человека в обмен на передачу ему собственности по Договору пожизненной ренты.

В самом договоре, кроме регулярного содержания Продавца (ежемесячных рентных выплат), может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры (ст. 585 ГК РФ). Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу после регистрации сделки в Росреестре.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов (п.1, ст.590 ГК РФ).

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи (если договорились о единовременной выплате по факту сделки), а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора). Фактически, плательщик ренты приобретает жильё по цене значительно ниже рыночной, оплачивая его в рассрочку. Но… размер этой рассрочки не определен, т.к. он зависит от срока жизни рентополучателя.

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты (это допускается только с согласия самого рентополучателя).

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества (в данном случае – квартиры). Квартира передается в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре.

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо (п.1, ст. 601 ГК РФ).

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ). При этом, размер таких выплат должен быть не менее, чем два прожиточных минимума в месяц (п.2, ст. 602 ГК РФ).

Особенность Договора пожизненного содержания с иждивением такова, что после регистрации сделки и перехода права собственности к Покупателю, у получателя ренты возникают только права, а у плательщика – только обязанности. Такой вот фокус! И чтобы в будущем избежать споров и разногласий, нужно максимально подробно прописать эти права и обязанности в договоре. Особенно, размер и график выплат и/или состав и объем действий по содержанию бывшего владельца квартиры. Например, обязательно предусмотреть, в каком количестве и на какую сумму должны приобретаться продукты питания, одежда, медикаменты, и т.д., с какой периодичностью, установить их примерный перечень. Указать, какой медицинский уход при необходимости будет организован для пенсионера, как часто и в каком объёме должна производиться уборка квартиры, чьими силами (плательщика ренты или с привлечением сиделки, клининговой компании и прочее). При включении в договор обязанности организовать ритуальные услуги – установить их объём и стоимость.

Квартира, передаваемая в собственность Покупателю под выплату ренты, должна быть в единоличной собственности получателя ренты. То есть нельзя оформить в ренту квартиру, 1/2 доли в которой находится, например, у пенсионерки, а другая – у её внучки, которая в сделке не участвует.

Ну, и конечно, передаваемая под ренту квартира не должна иметь каких-либо обременений (быть в ипотеке, аренде и т.п.). 

В договоре также важно определить место проживания сторон сделки. Нужно решить, переедет ли плательщик в рентную квартиру, чтобы ухаживать за пенсионером, или получатель вправе до конца жизни проживать один. В договоре обязательно устанавливается право пожизненного проживания пенсионера в передаваемой квартире, без возможности его переселения при отсутствии его согласия. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Рента – это обременение!

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРН и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты), согласно п.1, ст.587 ГК РФ, на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

Такой залог дает право Продавцу в случае неисполнения договорных обязательств Покупателем, требовать возмещения убытков, в т.ч. за счет реализации заложенного недвижимого имущества, или возврата квартиры обратно в собственность получателя ренты (п.2, ст. 605 ГК РФ).

Зарегистрированный в ЕГРН залог квартиры не позволит Покупателю продать, подарить или как-то еще распорядиться квартирой без письменного согласия получателя ренты. Это обременение (залог) снимается только после смерти рентополучателя. И только после этого плательщик ренты становится полноправным собственником недвижимости и может ей свободно распоряжаться (в т.ч. продавать).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость тогда включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору (вместе с обременением). То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Риски, возникающие при пожизненном содержании

В силу особого характера отношений сторон в такой сделке, риски здесь возникают, как правило, только у Покупателя (плательщика ренты).

Например, за задержку (просрочку) выплаты ренты, Покупатель должен выплатить Продавцу неустойку, предусмотренную в договоре, или проценты по ставке ЦБ РФ (если про неустойку в договоре ничего не сказано) – ст. 588 ГК РФ.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право потребовать от Покупателя выкупа ренты (если такое условие было предусмотрено в договоре), либо – расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением с возмещением убытков или с возвратом квартиры обратно в свою собственность (ст. 599 ГК РФ).

Примечание.

Выкуп ренты (т.е. выкуп своих обязательств перед рентополучателем) в Договорах пожизненного содержания с иждивением на рынке недвижимости, обычно, не применяется, хотя закон позволяет это условие установить в договоре.

Кроме рентных платежей, Покупатель еще несет расходы по оформлению сделки, а также по содержанию и обслуживанию полученной в собственность квартиры (в т.ч. по текущему ремонту и уплате «коммуналки»).

Если же Покупатель лишится рентной квартиры из-за ее случайной гибели или повреждения (пожара, залива, взрыва газа, и т.п.), то он все равно обязан будет продолжать выплату ренты Продавцу (ст. 600 ГК РФ). Тут как с ипотекой – квартиры уже нет, а долг есть… Поэтому так же, как и с ипотекой, Покупателю имеет смысл застраховать недвижимость от ее физической утраты или повреждения.

Если получателя ренты будет что-то не устраивать (например, качество услуг по его содержанию, лечению, и т.п.), он может потребовать расторгнуть договор, обратившись в суд. Ситуация такова, что в одностороннем порядке расторгнуть договор вправе только получатель ренты (плательщик такого права не имеет). Правда, пенсионеру в этом случае потребуется доказать, что плательщик ренты существенно нарушает взятые на себя обязательства (длительное время не перечисляет платежи, не обеспечивает содержание или делает это ненадлежащим образом и т. д.).

При расторжении судом договора, квартиру возвращают в собственность пенсионера или по его требованию выплачивается стоимость имущества с зачетом единовременного платежа (если таковой был). Плательщику ренты, при этом, не возмещаются расходы, понесённые им на содержание пенсионера.

Особый риск Покупателя здесь в том, что иногда встречаются не слишком порядочные люди, заключающие и расторгающие договоры ренты не по одному разу (если закон это позволяет, то почему бы не воспользоваться). При этом, плательщику ренты подтвердить «надлежащее исполнение» своих обязательств, бывает, сложно. Поэтому Покупателю (плательщику ренты) чтобы обезопасить себя, нужно сохранять все чеки и квитанции на покупки и оплату услуг, а деньги перечислять только с указанием назначения платежа или брать расписку при передаче наличных.

К слову, оспорить Договор пожизненного содержания с иждивением могут и родственники пенсионера по той же причине (ненадлежащее исполнение условий содержания) или по причине недееспособности самого пенсионера в момент подписания этого договора (нотариальное удостоверение здесь играет на руку Покупателю). Как еще защищаются от этого вида риска – см. по ссылке в Глоссарии.

Помимо прочего, риск Покупателя здесь еще и в том, что итоговая стоимость приобретенной квартиры для него непонятна. Ведь, рентные платежи он должен платить в течение всего остатка жизни Продавца-рентополучателя. А этот «остаток» может оказаться от нескольких месяцев, до десятка лет и более (в связи с чем, здесь возникает моральное противоречие – подсознательное желание побыстрее проводить рентополучателя на тот свет).

Если же Продавец, получив приличное содержание и уход (включая лечение), вдруг осознал прелесть жизни и наотрез отказывается покидать этот мир, то плательщику ренты может стать совсем грустно. Потому что платить ренту в течение долгих лет он не рассчитывал, а продать полученную «на халяву» квартиру он тоже не может (из-за обременения рентой). И передумать, вернув уже уплаченные деньги, он тоже не имеет возможности (рентные платежи вернуть нельзя).

Вот и выходит, что Договор пожизненного содержания с иждивением, несмотря на свои отдельные преимущества, включает в себя морально-этическую дилемму – желая внешне добра рентополучателю и обеспечивая его благополучную жизнь, плательщик ренты подсознательно будет желать ему скорейшей смерти… И может даже кое-что для этого делать.

Именно такой вид мошенничества описан в спецразделе «Махинации с жильем».

Таким образом, для получателя ренты в такой сделке тоже содержится определенный риск. Кроме того, встречаются случаи, когда пенсионеру под видом ренты дают подписать дарственную, Договор купли-продажи по заниженной стоимости или доверенность на распоряжение квартирой. Нередко в этих мошеннических схемах принимает участие «свой» нотариус, либо человек, выдающий себя за нотариуса. Продавцу-иждивенцу надо иметь это в виду.

Кстати, при физической утрате квартиры (пожар, и т.п.), рентополучатель может остаться хоть и с финансовым содержанием, но без крыши над головой (в то время, как новый собственник просто получит свою страховку за утерю недвижимости). Поэтому в договор ренты Продавцу имеет смысл включить условие, согласно которому при утрате или существенном повреждении квартиры, плательщик ренты обязан обеспечить иждивенца другим благоустроенным жильём.

И еще получателю ренты нужно помнить, что рентные платежи считаются доходом, поэтому с них он обязан будет уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Продажа квартиры, полученной по договору ренты

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры, а прежний плательщик несет субсидиарную ответственность по обязательствам нового плательщика (ст. 586 ГК РФ), т.е. все равно обязан будет платить, если новый плательщик вдруг перестанет вносить платежи.

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Рента – как альтернатива дарению и завещанию

Хотя ренту чаще всего выбирают одинокие пенсионеры, но она представляет интерес и для родственников владельца квартиры, являясь альтернативой дарению или завещанию.

При дарении, например, родственник после оформления сделки может отказаться от ухода за пожилым человеком. При ренте же он обязан будет делать это по условиям договора, иначе он может лишиться полученной собственности. Поэтому, по сравнению с дарением, рента выгоднее пенсионеру.

Что касается наследования по завещанию, то завещание можно в любой момент отменить или изменить (т.е. наследник тут полностью зависит от «капризов» наследодателя). Кроме того, могут объявиться родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание. А при оформлении ренты этих проблем можно избежать, поэтому она выгодна тем родственникам или друзьям пенсионера, кому он предполагал оставить квартиру по завещанию.

Еще одной альтернативой передачи квартиры под определенные условия, является наследственный договор (подробнее о нем – см. по ссылке).

Договору ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ (Глава 33 ГК РФ).При этом, нужно понимать, что «рента» – это более широкое понятие, включающее также «постоянную ренту» (т.е. бессрочную), а не только «пожизненную», и возможность передачи любого имущества, а не только недвижимости. Но в сделках с жильем применяется только тот вид ренты, который называется «пожизненное содержание с иждивением».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).