КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Наследственный договор – альтернатива завещанию

Последнее обновление: 31.03.2022

Отличие наследственного договора от завещанияПолучить квартиру в наследство до недавнего времени можно было только двумя путями – либо по завещанию, либо по закону (т.е. на основе родственных отношений). И тот и другой способ подразумевает, что после кончины собственника, его имущество безвозмездно переходит определенному наследнику (или наследникам), без всяких затрат и усилий с их стороны. Фактически – в подарок (часто, не заслуженный)!

 

Такая ситуация уже давно смущала некоторых потенциальных наследодателей, владеющих недвижимостью, которые хотели бы видеть в своих наследниках достойных, внимательных и благодарных преемников. Проще говоря, квартиру хочется оставить тому, кто проявляет постоянную заботу о пожилом человеке, скрашивая ему остаток его жизненного пути. Но завещание не позволяет устанавливать никаких условий для получения наследства. Что делать?

Теперь решение есть!

 

С июня 2019 года в законодательстве РФ появилась удобная альтернатива завещанию – наследственный договор (ст.1140.1, ГК РФ). Это такое соглашение между потенциальным наследодателем и будущим наследником, которое позволяет установить определенные условия получения наследства. И только при соблюдении этих договорных условий, наследник получает в будущем имущество умершего. Не выполнит условий – ничего не получит. В этом суть наследственного договора.

 

В каких случаях при продаже квартиры можно не платить налог – смотри здесь.

 

«Завещание с условиями» – наследственный договор

 

Вообще-то, назвать это «завещанием» не совсем верно. Дело в том, что завещание – это односторонняя сделка; собственник его составляет единолично и заверяет у нотариуса, а будущий наследник может про это вообще не знать.

 

Наследственный договор – это двусторонняя сделка, условия которой указываются в самом договоре, и если получатель наследства со всем согласен, он подписывает его вместе с собственником. Фактически, это обоюдное соглашение, в котором наследник берет на себя обязательства выполнить заданные условия взамен получения имущества в свою собственность после ухода из жизни наследодателя.

Какие условия могут быть в таком соглашении?

 

Да, практически, любые! Лишь бы они не были абсурдными и не противоречили закону. Например, в наследственном договоре можно зафиксировать обязательство наследника выплачивать наследодателю определенную сумму ежемесячно. Можно указать условие пожизненного содержания наследодателя (аналогичные договору пожизненной ренты), регулярное обеспечения продуктами, лекарствами, одеждой, обувью и т.п.

 

Эксперты уточняют

Наследственный договор – это не рента. В отличие от договора ренты (в т.ч. договора пожизненного содержания с иждивением), наследственный договор позволяет наследодателю оставаться собственником своей квартиры до конца своей жизни. А по договору ренты право собственности сразу переходит к плательщику ренты.

 

Обязательства для получателя имущества по наследственному договору могут быть и неимущественного характера, например – постоянное поддержание чистоты в квартире, забота о родственнике наследодателя или уход за домашними питомцами.

 

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

 

Можно возложить на получателя наследства и такие обязательства, которые вступят в силу уже после кончины наследодателя (после открытия наследства). Фактически, это так называемый «завещательный отказ» ­– когда недвижимость переходит в собственность наследника с неким обременением. Например, можно потребовать, чтобы право пользования квартирой сохранилось за супругой наследодателя.

 

Кто может требовать исполнения (п.2 ст. 1140.1 ГК РФ – цитата):

После смерти наследодателя требовать исполнения обязанностей, установленных наследственным договором, могут наследники, душеприказчик, пережившие наследодателя стороны наследственного договора или пережившие третьи лица, а также нотариус, который ведет наследственное дело, в период исполнения им своих обязанностей по охране наследственного имущества и управлению таким имуществом до выдачи свидетельства о праве на наследство.

 

В наследственном договоре можно даже указать такие условия, которые зависят от будущих обстоятельств, и на момент заключения договора еще не понятно, наступят эти обстоятельства ко дню открытия наследства или нет (п.1, ст.1140.1, ГК РФ). Например, квартира переходит в собственность внука, если он ко дню открытия наследства достигнет совершеннолетия, а если нет – то к дочери наследодателя.

 

При этом, запрещено указывать в договоре заведомо невыполнимые условия получения квартиры в наследство, а также нельзя ставить условия, которые ограничивают правоспособность человека. Например, нельзя указывать обязательным условием для получателя – «если он никогда не женится» или «если он не будет сдавать квартиру в аренду».

 

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

 

Порядок заключения наследственного договора

 

Порядок заключения наследственного договораСтороны договора – собственник квартиры (наследодатель) и потенциальный наследник – предварительно обговаривают условия, которые нужно будет выполнить наследнику для того, чтобы получить квартиру в свою собственность после ухода наследодателя в мир иной. Затем все дружно идут к нотариусу и оформляют наследственный договор у него:

 

  1. Нотариус составляет текст наследственного договора с перечнем тех условий, о которых стороны договорились, зачитывает договор вслух и разъясняет участникам правовые последствия этого соглашения.
  2. Стороны подписывают договор лично (никакие представители и доверенности здесь не допускаются), и нотариус удостоверяет его своей подписью и печатью.
  3. Нотариус выдает каждому участнику его экземпляр договора.
  4. Весь процесс общения, оформления и удостоверения наследственного договора нотариус, по требованию закона, записывает на видео (если стороны не заявили возражение против этого).

 

Всё! Регистрации наследственный договор не требует.

 

Эксперты уточняют

Наследников в наследственном договоре может быть несколько. Тогда договор становится не двусторонним, а многосторонним, и подписывают его все участники. Например, квартира может перейти в собственность двух наследников, по ½ доле каждому, при выполнении ими заданных в договоре условий.

 

Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон этого договора по соглашению его участников или на основании решения суда (не путать с отказом от договора – об этом ниже).

 

Фактически, наследственный договор (в отличие от завещания) позволяет собственнику, так распорядиться своей недвижимостью после своей смерти, чтобы выбранный им наследник получил дорогое имущество заслуженно. И эта заслуга будет выражаться в точном выполнении всех указанных в договоре условий.

 

Наследодателю – хорошо, он обеспечивает выполнение своей воли. А вот для наследника такой договор содержит ряд существенных рисков.

 

Какую сделку могут признать недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

 

Минусы наследственного договора для получателя наследства

 

Минусы наследственного договораПеред тем, как заключить наследственный договор, потенциальному наследнику следует присесть и хорошенько подумать, стоит ли в это ввязываться. Почему? Потому что закон дает слишком много прав и возможностей наследодателю, создавая реальные риски для получателя наследства, даже если он согласится на все условия договора.

Закон здесь устанавливает такие правила:

 

1. Первое.

 

Наследодатель вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от наследственного договора. Для этого ему достаточно снова обратиться к нотариусу и оформить у него письменное уведомление для другой стороны договора о своем отказе. Нотариус удостоверят отказ от договора и направляет другой стороне копию этого документа.

При этом, наследодатель, отказавшийся от наследственного договора, обязан возместить другой стороне убытки, которые возникли в связи с исполнением договора до момента отказа. То есть при отказе от наследственного договора, собственник квартиры обязан возместить наследнику все затраты, которые он уже фактически понес, исполняя договор (п.10, ст1140.1 ГК РФ).

 

2. Второе.

 

После заключения наследственного договора наследодатель, оставаясь собственником, вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащего ему имущества (в данном случае – квартиры), и закон его в этом никак не ограничивает. То есть собственник-наследодатель может распорядиться своей квартирой (продать кому угодно, подарить и т.п.) в любое время в течение действия наследственного договора, даже несмотря на то, что это лишит потенциального наследника будущих прав на эту квартиру (п.12, ст1140.1 ГК РФ). Вот так! И соглашение о запрете распоряжения квартирой здесь не будет иметь силы (т.е. будет ничтожным).

 

3. Третье.

 

Наследственный договор (так же как и завещание) бессилен против обязательных наследников (ст.1149 ГК РФ). Если таковые найдутся (дети, иждивенцы и т.п.), наследнику придется выделить им положенную по закону обязательную долю, даже если в самом договоре об этом ничего не сказано (п.6, ст.1140.1 ГК РФ).

 

4. Четвертое.

 

Права получателя по наследственному договору не передаются, даже если наследник умер раньше наследодателя и много лет исполнял условия договора (например, обеспечивал проживание, платил деньги). В этом случае дети получателя наследства (т.е. наследники наследника) ничего не получат. Право представления, как в случае с завещанием, здесь не работает.

 

Эксперты предупреждают

Все это, безусловно, создает значительные риски для получателя наследства, которые он не в состоянии контролировать. Фактически, даже если он будет старательно исполнять все условия наследственного договора, то реальное получение квартиры в собственность будет зависеть от переменчивого желания (настроения, каприза) наследодателя. Логика закона здесь весьма странная, но… это закон.

 

Ну и напоследок еще такой вот фокус:

 

Закон позволяет наследодателю заключить не один, а несколько наследственных договоров с одним или несколькими лицами. И если, например, одна квартира стала предметом нескольких наследственных договоров, заключенных с разными лицами, то при принятии наследства подлежит применению тот договор, который был заключен ранее (п.8, ст1140.1 ГК РФ).

 

Возможно, из-за таких серьезных минусов для наследника и его полной зависимости от поведения наследодателя, стоит рассмотреть другой тип соглашения – Договор пожизненного содержания с иждивением.

 

И все же, для объективности следует сказать, что у наследственного договора для получателей есть и кое-какие преимущества.

 

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

 

Плюсы наследственного договора для получателя наследства

 

Для наследников в таком договоре есть не только минусы, но и плюсы.

 

Во-первых, риск отмены наследственного договора (или признания его недействительным) в суде после того, как откроется наследство – близок к нулю. Договор подписывается всеми участниками и заверяется нотариусом. Вся процедура оформления договора обязательно записывается на видео, это требование закона (файл хранится у нотариуса).

Поэтому остается много доказательств того, что наследодатель находился в ясном уме и твердой памяти, подписывая соглашение. В то время как завещание, к примеру, нередко оспаривается в суде именно по причине того, что наследодатель не осознавал своих действий, и тогда имущество перераспределяется среди всех родственников по закону.

 

Во-вторых, срок принятия наследства здесь – нулевой. То есть получателям имущества по наследственному договору не нужно специально принимать наследство и ждать шесть месяцев, чтобы оформить собственность на себя. Права и обязанности по наследственному договору переходят к получателям сразу же, с момента открытия наследства.

 

Как запретить любые операции с квартирой без своего личного присутствия – смотри в этой заметке.

 

С кем можно заключить наследственный договор?

 

Наследственный договор собственник квартиры может заключить с любым человеком, независимо от родственных отношений (п.1, ст.1140.1, ГК РФ). Свою недвижимость можно оставить другу, приятелю, соседу и даже незнакомому человеку, который согласится подписать такой договор. Здесь свобода выбора наследника такая же, как и в случае с завещанием.

 

А что если собственник квартиры заключил с кем-то наследственный договор, а потом еще и завещание оставил на ту же квартиру, но для другого наследника? Какой из документов будет в приоритете? Особенно, если договор был заверен у нотариуса, а завещание удостоверено, например, главврачом больницы, в которой находился наследодатель перед своей кончиной. Как тут быть?

Об этом наши законодатели пока скромно умалчивают…

 

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ