КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Если квартира была куплена на «вторичке»

Последнее обновление: 17.12.2022

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если квартира была прежде куплена нашим Продавцом на вторичном рынке, то основанием его права собственности (т.е. его правоустанавливающим документом), является Договор купли-продажи (ДКП) этой квартиры с физлицом/физлицами. Либо, если квартира была получена путем обмена ее на другую квартиру, то основанием служит Договор мены.

 

Возможен также вариант, когда квартира была прежде куплена по Договору купли-продажи у юрлица, например, у компании-девелопера или у одного из его партнеров (в том числе у Застройщика).

 

Случаи с меной квартир в практике рынка встречаются редко, и они несут в себе мало рисков (в силу своей природы – взаимной мены имущества). Гораздо чаще встречаются случаи именно купли-продажи квартир. Их мы и рассмотрим.

 

Вариант с купленной у Застройщика/Девелопера квартирой возможен, когда тот после завершения строительства оформляет часть квартир на себя, а затем уже продает их покупателям-физлицам по обычным Договорам купли-продажи (ДКП).

 

Если нашему Продавцу квартира досталась именно таким путем, мы можем только порадоваться. Ведь получается, что формально квартира была куплена на «вторичке» (так как право собственности было передано во вторые руки), а фактически – квартира была получена напрямую от Застройщика. Поэтому риски нарушения прав предыдущих собственников здесь практически отсутствуют так же, как и в случае с купленной квартирой на «первичке» (см. об этом предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

 

Но бывает и так, что наш Продавец покупал квартиру по ДКП не у Застройщика, а у стороннего юрлица (в т.ч. инвестора, перекупщика). Здесь уже нужно смотреть глубже – что нужно проверять, если квартиру продает юридическое лицо, рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Совсем другое дело, когда квартира была прежде куплена нашим Продавцом у физлица. Здесь уже риски нарушения прав предыдущих собственников очень даже возможны. Как говорят риэлторы в таком случае – за квартирой тянется «хвост», состоящий из ряда собственников. Конечно, такой «хвост» досконально проверить очень сложно, а то и вовсе невозможно, но это не означает, что от такой квартиры надо отказываться.

 

С одной стороны, раз собственность зарегистрирована, и соответствующая запись присутствует в базе Росреестра, то очевидно, что право собственности нашего Продавца на квартиру признано законным. Это действительно так. Но никто не отменял возможности прежних собственников квартиры пересмотреть условия прошлой сделки и попытаться оспорить ее.

Для понимания – если результатом судебного спора станет расторжение предыдущей сделки (точнее – признание сделки недействительной), то за ней автоматически будут признаны недействительными все последующие сделки с этой квартирой (и наша в том числе).

 

Поэтому, покупка квартиры, которая ранее была куплена на «вторичке» – это вариант, который содержит в себе довольно много потенциальных юридических (т.е. связанных с правами) рисков. И в этом случае дополнительная консультация юриста нам точно не помешает.

 

 

Если подходить к проблеме слишком пунктуально, то здесь нужно проводить целое детективное расследование. Выяснять кто, когда и на основании чего владел данной квартирой ранее, состав семьи бывших собственников, персональную справку по каждому из них – вдруг кто-то из них был недееспособным или ограниченно дееспособным, вдруг кто-то был «не в себе» на момент сделки, вдруг кто-то действовал по принуждению, и т.п. Выяснять, не были ли нарушены права кого-либо из прежних собственников или членов их семей, а также права пользователей данной квартиры, не являющихся ее собственниками. В общем – жуть!

 

Но в реальности, никто, конечно же, детективов не нанимает, а предпочитают обходиться рядом действий, снижающих риски от этого «хвоста»

На практике, обычно, Покупатели в таких случаях защищаются несколькими путями:

 

  1 – Смотрят на наличие и дату Передаточного акта на квартиру. Подписи на Договоре купли-продажи и на Акте должны совпадать.
Само наличие Передаточного акта говорит о выполнении обязательств сторон по договору, и отсутствии взаимных претензий, а дата акта должна быть позже даты договора, примерно, на срок прохождения регистрации этого договора, что косвенно подтверждает «вменяемость» прежнего продавца квартиры, который подписал этот акт спустя столько времени;

  2 – Смотрят, чтобы договор-основание (т.е. прежний Договор купли-продажи) был заверен нотариусом. Это снижает риски недееспособности и нарушения прав предыдущих собственников и пользователей квартиры. Если договор был в простой письменной форме, то эти риски существенно выше;

  3 – Смотрят, чтобы срок владения квартирой был более трех лет. Связано это с тем, что по общему правилу срок исковой давности для предъявления возможных претензий – 3 года (подробнее о нюансах применения этого срока – см. по ссылке в Глоссарии);

  4 – Страхуют Титул от потери права собственности в страховой компании. При этом нужно понимать, что не каждую сделку с квартирой страховщик согласится застраховать.

 

И все-таки, если мы обнаружили у квартиры «хвост», то, несмотря на перечисленные способы защиты, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста, на всякий случай. А «всяких случаев» у квартиры с «хвостом» может быть предостаточно, и каждый из них повышает риски для Покупателя.

 

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

 

Еще одна опасность покупки квартиры на вторичном рынке – это возможное присутствие в предыдущих сделках материнского капитала.

 

Если маткапитал применялся для покупки этой квартиры кем-либо из настоящих или предыдущих владельцев, то в числе собственников этой квартиры должны быть оба супруга и все их дети. Если же дети у владельца были (по данным паспорта и Выписки из Домовой книги), но они НЕ собственники, то у конечного Покупателя возникает еще один риск. Это риск покупки квартиры, купленной ранее на материнский капитал (подробнее об этом – см. в отдельной заметке по ссылке).

 

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

 

Чем больше у квартиры было собственников до момента нашей сделки, тем больше существует потенциальных оснований для судебных споров. По этой причине, квартиры, которые часто перепродавались на «вторичке», особенно за последние годы, не вызывают доверия.

Например, если квартира была трижды перепродана за последние пару лет, то опытный риэлтор предпочтет найти другую квартиру, даже если у этой внешне все в порядке с документами.

 

Как узнать, сколько раз перепродавалась квартира на вторичном рынке? Для этого нужно заказать специальную Расширенную выписку из ЕГРН (подробнее о ней см. в Глоссарии по ссылке).

 

Если же найденная нами квартира была прежде куплена на «вторичке» только один раз, или последняя сделка с ней прошла много лет назад (более трех лет назад, как минимум), то риск покупки такой квартиры можно считать приемлемым. И чтобы его максимально снизить, нам надо тщательно и последовательно проверить документы на эту квартиру. Для этого идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.

 

nazad-strЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 2:

  1. Максим

    Прежний собственник квартиры покупал ее по ДКП у юридического лица, которое в данный момент ликвидировано. По всей видимости это партнер застройщика или перекупщик, т.к. после сдачи дома прошло 3 года. Надо ли принимать какие-то дополнительные меры в этом случае?
    Также ДКП составлен в простой письменной форме и на нем есть только круглая печать Росреестра, но отсутствует прямоугольный штамп о регистрации права собственности. Хотя в ЕГРН право зарегистрировано.
    Допустимо ли это, не будет ли сложностей с покупкой такой квартиры?
    Буду признателен за ответ.

    • Секреты Риэлтора

      Ситуация необычная. У юрлица могут быть правопреемники, могут быть непогашенные требования кредиторов, могут быть нарушения полномочий управляющего и т.п. С отсутсвием на ДКП штампа Росреестра тоже нет ясности. Здесь нужно разбираться глубоко, с разбором деталей и конкретных документов. Рекомендую обратиться к специализированным юристам. В рамках этого комментария невозможно дать полноценный и обоснованный ответ.
      .
      Отдельные вопросы, не требующие изучения документов, можно задавать у нас на форуме (см. ссылку выше на странице) — там у нас тоже работают приглашенные юристы. А можно сразу проконсультироваться с ними по телефону (см. раздел СЕРВИСЫ).