КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме

Последнее обновление: 19.09.2021

Ситуация из практики:

Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.

Чем это может грозить Покупателю?


Договор купли-продажи квартиры в простой письменной формеОшибка Покупателя:

Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение самих участников сделки.

 

Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную), то применяется именно она (например, для случая с Договором пожизненного содержания с иждивением). В остальных случаях, в том числе в случае с обычной сделкой купли-продажи квартиры, форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (ст. 550 и ст. 434 ГК РФ). И многие участники рынка этим пользуются.

 

Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме. Но если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора, от формулировок его условий.

 

На каких основаниях могут признать сделку недействительной – рассказано по ссылке в Глоссарии.

 

В каких случаях требуется обязательная нотариальная форма договора для сделок с недвижимостью – указано по ссылке в Глоссарии. А здесь мы рассмотрим только простую письменную форму и связанные с ней риски Покупателя.

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме, Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора по купленной квартире. Какие именно нюансы мы имеем в виду?

 

Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ), которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев. ППФ обязательно содержит все существенные условия договора, обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки. А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.

 

В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора, все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста, например), но чаще всего участники рынка, не задумываясь и не углубляясь в детали, используют шаблонную форму.

 

Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки – подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.

 

Как правильно внести задаток при покупке-продаже квартиры – см. в заметке по ссылке.

 

Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?

 

В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:

 

  • способ и место денежных расчетов при продаже квартиры;
  • момент передачи денег (до или после регистрации), и документ, который будет подтверждать произведенную оплату (например, расписка в получении денег за проданную квартиру);
  • условия прекращения прав пользования квартирой для Продавца, членов его семьи и третьих лиц;
  • ответственность Продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, по основаниям, возникшим до заключения сделки;
  • ответственность Продавца в случае обнаружения долгов за ЖКХ по этой квартире;
  • подтверждение Продавца о том, что квартира не является общим имуществом супругов;
  • обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех фактах, которые могут привести к ограничению прав собственности Покупателя в будущем (в том числе, о возможных обременениях прав на квартиру);
  • срок освобождения квартиры (физического и юридического) и предельный срок подписания Акта приема-передачи;
  • ссылки на статьи законодательства, которыми руководствуются стороны при заключении договора;
  • описание состояния квартиры (если квартира продается с дорогим ремонтом, за который Покупатель согласился доплатить определенную сумму);
  • состав и описание передаваемого имущества (если квартира продается с мебелью и встроенной техникой, например);
  • распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки;
  • и другие нюансы сделки и договоренности между ее участниками.

 

Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора, но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.

 

Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме, он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски. Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной, или к ограничению прав Покупателя на квартиру.

 

 

Что делать:

Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры, и определиться с формой его заключения. А именно:

 

  • Заранее обсудить с Продавцом, как можно подробнее, все условия и последовательность проведения сделки. Составить совместно с ним алгоритм действий по подготовке сделки.
  • Подробно перечислить в договоре все обговоренные условия сделки, и способы разрешения возможных конфликтов или претензий по ней в будущем. Даже если договор в итоге будет на десяти страницах – ничего страшного, береженого Бог бережет. Это, прежде всего, в интересах Покупателя.
  • Не оставлять сколь-нибудь значимые условия сделки на уровне устных договоренностей с Продавцом.
  • Предусмотреть в договоре материальную ответственность Продавца, в случае сокрытия значимых сведений о квартире, и в случае предъявления прав третьих лиц на нее, по основаниям, возникшим до заключения сделки.
  • Привлечь юриста для профессиональной оценки или подготовки проекта договора.
  • Собрать максимум документов и справок о квартире и ее владельцах, включая справки из НД и ПНД (помимо обязательных документов, необходимых для регистрации). 
  • По возможности, иметь свидетелей обсуждения условий и заключения договора.

 

Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе «Образцы документов для вторичного рынка». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора профильному юристу, или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.

 

Нередко бывает так, что при согласовании условий простой письменной формы (ППФ), Продавец настоятельно просит занизить стоимость квартиры в договоре. Как на это реагировать Покупателю, насколько серьезен тут для него риск – рассказано в отдельной заметке (с примерами из практики) по ссылке.

 

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

 

Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры – это подготовить и заверить договор у нотариуса. Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму. нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий). А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.

Оспорить сделку, заверенную нотариусом, значительно сложнее.

 

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия. И пренебрегать этим – себе дороже.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 3:

  1. Ольга

    «…нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор». Простите, но мне один нотариус выдал документ с грамматическими ошибками, а другой такие банальные ошибки допустил — как совершенно другое отчество и дату рождения продавца. И в обоих случаях были приостановки регистрации сделки. Моя вина конечно в том — что не проверила сразу. Но когда речь заходит о грамотности нотариусов — у меня глаз дергаться начинает. Про риэлторов лучше промолчу. Сейчас туда берут со справкой о поступлении в ПТУ.
    Безусловно, не все специалисты такие. Но это как повезет и зачастую больше работает пословица: «Хочешь сделать хорошо — сделай сам!»

    • Секреты Риэлтора

      Да, Ольга, вы правы, человеческий фактор никуда не делся. К сожалению, последние годы квалификация многих специалистов катастрофически падает. Видимо, «оптимизация образования», ЕГЭ и прочие «нацпроекты» дают о себе знать. Сейчас легко встретить нотариуса, который не умеет грамотно писать; врача, который не умеет лечить; учителя, которому самому бы надо доучиться как следует…
      Мы сами, например, когда выбирали себе партнеров среди юридических компаний, то среди более чем 20-ти фирм смогли выбрать только две (которые представлены у нас в разделе СЕРВИСЫ). Остальные юристы не прошли у нас «квалификационный отбор». Таковы современные реалии…

      • Ольга

        Увы, это так. Полностью согласна. И я бы с огромным удовольствием не изучала тонны информации, как провести сделку, а заплатила специалисту. Если бы он дал мне четкие гарантии, что проведет все без проблем. А по факту получается, что если не повезет со спецом — потеряешь и время и деньги. Вот и изучаем и лечимся сами и квартиры продаем.

        Еще раз спасибо за ваш труд и помощь в этом нелегком вопросе!