Как оформить покупку квартиры с мебелью?

Вопрос;

Я хочу купить квартиру вместе с обстановкой, мебелью и бытовой техникой, которая там находится. Продавец согласен включить это в стоимость квартиры. Как правильно оформить такую сделку купли-продажи?

Ответ:

Нередко бывает, что продавая хорошо обставленную квартиру, Продавец заинтересован избавиться и от всей обстановки в ней. Это может происходить по разным причинам – от переезда в новую квартиру с другим дизайном, до переезда в другую страну, когда тащить за собой массу барахла просто невыгодно.

В таком случае Продавец добавляет в цену квартиры некоторую сумму, соответствующую цене находящейся там мебели, предметов интерьера и бытовой техники.

Покупателю, обычно, такая ситуация тоже выгодна – по двум причинам:

1. вся эта начинка квартиры продается, как правило, по цене с ощутимым дисконтом к той сумме, которую пришлось бы потратить на покупку всего этого самостоятельно;
2. не придется тратить время, деньги и силы на новый ремонт купленной квартиры – можно жить в ней сразу после оформления сделки.

Но при этом у Покупателя возникает резонный вопрос: а как правильно оформить покупку такой квартиры вместе с мебелью и бытовой техникой? Что если он заплатит повышенную цену за обстановку в квартире, а потом после сделки получит квартиру пустой?

На практике эта задачка решается двумя способами оформления:

1. Включение перечня (описи) мебели в Договор купли-продажи квартиры; или
2. Заключение отдельного договора покупки мебели.

Первый способ удобнее использовать при покупке квартиры за свои деньги, а второй – при покупке в ипотеку. Рассмотрим оба варианта по очереди.

Договор купли-продажи квартиры с мебелью

Покупателю нужно знать, что составлять список мебели и бытовой техники, которая будет продаваться вместе с квартирой, лучше еще на этапе внесения аванса. Иначе аванс можно внести за одну «комплектацию» квартиры, а на выходе получить другую. Опись имущества можно оформить в виде приложения к Договору об авансе (задатке) или к Предварительному договору купли-продажи квартиры (если аванс будет вноситься на основании такого договора).

Составлять опись вещей, которые будут продаваться вместе с квартирой нужно вместе с Продавцом, находясь в самой квартире. В перечень могут быть включены элементы ремонта, осветительные приборы, сантехника, мебель (в т.ч. встроенная), бытовая техника. Удобнее составлять такую опись по каждой комнате отдельно.

Каждый предмет в списке должен иметь какие-либо идентификационные признаки (тип, марку, модель, форму, размеры, цвет, производителя и т.п.). Иначе на выходе можно получить вместо дорогого антикварного шкафа, заурядный комод с прогрызенной мышами дырой. Если у Продавца имеются какие-либо документы на отдельные предметы интерьера, то это облегчает их идентификацию (просто переписываем данные оттуда).

Дополнительным доказательством того, в каком виде Покупатель смотрел квартиру, и что там в этот момент находилось – будут служить обычные фотографии. Особенно это касается самых дорогих предметов интерьера. Фотографии распечатываются на бумаге, подписываются с обратной стороны обеими сторонами сделки, и с присвоенным порядковым номером прикладываются к составленному приложению с описью имущества.

Это же приложение с перечнем мебели и бытовой техники может затем служить приложением к Договору купли-продажи квартиры (подробнее об условиях этого договора – см. по ссылке в Глоссарии).

В самом Договоре купли-продажи указывается отдельным пунктом условие о том, что квартира продается вместе с обстановкой – элементами интерьера, мебелью и техникой – перечень которой приведен в приложении к договору. А в приложении тоже должна быть фраза о том, что оно является неотъемлемой частью договора. Приложение подписывается так же как и договор обеими сторонами сделки.

Чтобы все это грамотно отразить в документах (в т.ч. при внесении аванса), можно обратиться за их составлением к специализированному юристу. А если заверить сделку с квартирой у нотариуса, то Покупатель не только получит грамотные формулировки договора, но и закроет для себя ряд других рисков.

При физической передаче квартиры и подписании Акта приема-передачи, дублировать опись уже не нужно. Акт, обычно, подписывается в самой квартире после завершения регистрации сделки, с указанием, что квартира передается вместе с имуществом, указанным в договоре.

Если все на месте – обе стороны его подписывают, жмут друг другу руки и расстаются друзьями. Если вдруг какого-либо ценного предмета из описи не хватает, то Покупатель просто не подписывает этот акт. В этом случае у Покупателя будет законный и обоснованный повод требовать от Продавца компенсации или расторжения договора.

Для справки. Включение мебели в Договор купли-продажи квартиры в данном случае не означает (юридически) продажу мебели под видом продажи недвижимости. Это означает именно продажу квартиры в определенном состоянии (или определенного качества). А это состояние/качество уже описывается среди прочего и наличием в ней мебели, например. И если при подписании Акта приема-передачи квартиры какой-то предмет мебели отсутствует или испорчен, то это означает, что квартира передается ненадлежащего качества (ст. 475, ст. 479 ГК РФ).

Отдельный договор на мебель при покупке квартиры в ипотеку

Передачу мебели в сделке с квартирой можно оформить и отдельным договором. Но здесь Покупателю надо понимать, что юридически – продажа квартиры и продажа мебели – это будут две разные сделки. Поэтому, если Продавец, совершив одну сделку, передумал совершать другую, то заставить его никто не может.

Если квартира с мебелью покупается в ипотеку, то Покупателю-заемщику приходится танцевать от условий банка. А банку не интересно давать деньги под обеспечение мебелью, его будет интересовать только рыночная стоимость самой квартиры (как залога). Банк оценивает квартиру «без начинки», и эту оценку берет для ипотеки, в то время как Продавец и Покупатель договариваются о продаже квартиры вместе с мебелью и бытовой техникой.

В этом случае им приходится разделять продажу квартиры и мебели в ней – на две отдельные сделки. Но как быть, если Покупатель боится, что Продавец, продав свою недвижимость, откажется продавать мебель, и вывезет ее? Или наоборот, Продавец, рассчитывая продать все скопом, может опасаться, что после покупки квартиры Покупатель передумает брать мебель (куда ее тогда девать?).

Значит, эти две сделки надо как-то увязать между собой. Как? Для этого в законодательстве придуман вариант, когда сделку можно совершать под условием (ст. 157 ГК РФ) – отлагательным или отменительным. В данном случае нас интересует отлагательное условие. Что это значит?

Это значит, что права и обязанности в сделке с отлагательным условием возникают не с момента ее совершения, а с момента наступления определенного условия. Возникновение прав и обязанностей как бы откладывается до наступления этого условия. Например – в отдельном договоре продажи мебели указывается условие, что он вступает в силу только после того, как право собственности на такую-то квартиру переходит Покупателю (отлагательное условие).

Такая «двойная сделка» с двумя договорами – продажи квартиры и продажи мебели – нетипичный случай, поэтому ее исход зависит от грамотных формулировок в обоих договорах. Составление таких документов для конкретной сделки лучше поручить специализированному юристу.

Подписываются оба договора одновременно. После регистрации сделки купли-продажи квартиры сразу вступает в действие договор продажи мебели с отлагательным условием.

В этом случае передаточный акт на мебель составляется отдельно от акта передачи квартиры. Подписываться они могут вместе (одновременно), при фактическом принятии квартиры, проверке мебели и передаче ключей.

К слову, налоговый вычет при такой схеме покупки, будет предоставлен Покупателю только в пределах суммы, которая была им уплачена только за квартиру.

При покупке-продаже квартиры с мебелью, на практике используют еще и такой прием. В Договоре купли-продажи квартиры указывают общую цену за все (вместе с мебелью), например, 10 млн. руб. Затем, по согласованию сторон определяют стоимость мебели отдельно, например, 200 тыс. руб.

Основной расчет по договору (через банковскую ячейку, например) производят в сумме 9 800 тыс. руб. А оставшиеся 200 тыс. руб. Покупатель передает Продавцу при подписании Акта приема-передачи и проверки на месте, все ли предметы находятся в квартире.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).