КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Дееспособность Продавца квартиры

Последнее обновление: 27.07.2019

Дееспособность продавца квартирыПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь мы постараемся выяснить самый деликатный вопрос при покупке квартиры – насколько наш Продавец вменяем. Другими словами, способен ли он отвечать за свои действия, дееспособен ли он?

 

Вообще, дееспособными должны быть обе стороны сделки, но так как на практике инициатором расторжения, точнее – оспаривания сделки, обычно, выступает Продавец, то о дееспособности Покупателя никто не заботится.

 

Дееспособность Продавца квартиры на практике принято подтверждать справками из НД и ПНД (в обиходе эти справки называют еще «справками о дееспособности»). Обе эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры, но риэлторы от имени Покупателя, обычно, просят Продавца взять эти справки, чтобы снизить риски Покупателя в этом вопросе.

 

На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры. Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП). А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

Суть – совершая сделку, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти».

 

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

 

Если выяснится, что Продавец квартиры состоит на учете в каком-либо из этих диспансеров, то это не говорит о его безусловной недееспособности. Ведь, по закону, недееспособным или ограниченно дееспособным человек может быть признан только по решению суда.

И наоборот, если такое решение суда есть, то человек должен быть поставлен на учет в соответствующий диспансер.

 

Суд, признавший человека недееспособным или ограниченно дееспособным, должен уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина, с целью установления над ним, соответственно, опеки или попечительства.

Ввиду этого, информация из Органов опеки даст нам более точные данные о возможной недееспособности Продавца. Но на практике такую информацию из Органов опеки получить затруднительно (нужно иметь либо фантастическое обаяние, либо «корочки» сотрудника МВД).

 

Органы опеки и попечительства должны, в свою очередь, передать информацию о недееспособном или ограниченно дееспособном гражданине в Управление Росреестра (УФРС) для внесения этих сведений в единую базу данных прав на недвижимое имущество. Эти сведения затем можно обнаружить в специальной Выписке из ЕГРП (ЕГРН) – «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» (подробнее – см. по ссылке). Правда, такой тип Выписки предоставляется только самому правообладателю.

 

Соответственно, мы, как Покупатель, имеем резон потребовать от Продавца получить такую Выписку из ЕГРП с данными о дееспособности самого Продавца. Но проблема в том, что сведения о недееспособности владельцев квартир не всегда (пока еще) доходят до управления Росреестра. Поэтому на практике для того, чтобы убедиться в дееспособности Продавца квартиры, риэлторы используют другие способы (см. ниже).

 

 

Как еще на практике проверяют дееспособность Продавца квартиры?

 

Как проверить дееспособность Продавца квартирыНа практике, обычно, риск недееспособности Продавца закрывают другими способами.

 

Во-первых, побольше лично общаются с Продавцом с целью оценки его адекватности – ведь взрослого человека суд может признать недееспособным только вследствие его явного психического расстройства, что обычно видно при простом общении с человеком.

Краткое и вежливое знакомство с его окружением – родственниками, друзьями, сослуживцами, соседями – тоже может помочь определиться с его психической адекватностью. Можно навести справки о его текущей работе. Кое-какую информацию о Продавце иногда можно почерпнуть и из соцсетей. Человеку с явными психическими отклонениями сложно будет не оставить нигде следов об этом своем качестве.

 

Во-вторых, наличие у Продавца, например, свежевыданных водительских прав говорит о том, что он недавно прошел медкомиссию, и был признан годным к управлению транспортным средством. Это тоже косвенно подтверждает его нормальный психический статус.

 

В-третьих, организуют, наряду со справками НД и ПНД – заверение Договора купли-продажи (ДКП) квартиры у нотариуса.

Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную. Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр). Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.

 

Кроме того, нотариус имеет оперативную возможность и полномочия самостоятельно запрашивать любую необходимую ему информацию из ЕГРН.

 

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

 

И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч. у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки. Такого рода услуги можно найти в СЕРВИСАХ.

 

В частности, такое практикуют, когда среди продавцов есть люди преклонного возраста. Положительное (письменное) заключение психиатра в момент сделки однозначно докажет любому суду, что покупка недвижимости происходила у дееспособного человека.

 

Но если Продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон, гоняет злых духов по квартире, и т.п.), и при этом наотрез отказывается проходить психиатрическое освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.

 

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

 

Если же Продавец не скрывает, что он ограничен судом в дееспособности или вовсе лишен ее, то нам следует знать, что такую квартиру купить все равно можно, но с согласия его законного попечителя или опекуна (представляется документ, подтверждающий попечительство или опекунство), а также при наличии Разрешения Органов опеки и попечительства.

 

В этом случае, если Продавец ограничен в дееспособности, то он подписывает Договор купли-продажи квартиры сам (с подтверждением от попечителя), а если он полностью недееспособен, то за него ставит подпись его опекун, действующий от имени и в интересах своего подопечного, и с согласия Органов опеки.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, плотно пообщавшись с Продавцом, мы постарались выяснить, кто из нас больше похож на психа. Продавец в свое оправдание предоставил нам справки из обоих диспансеров, показал результаты своего теста на IQ, и продемонстрировал «корочку» сотрудника ФСБ.

Пришлось признать, что с психикой у него даже лучше, чем у нас, и мы готовы подписывать с ним договор.

Но только с ним лично, а не с его доверенным лицом.

А что если нам предлагают продать квартиру по доверенности?

Об этом далее.

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

комментария 4:

  1. Наталья

    Здравствуйте! У меня реальная ситуация, подскажите, что делать?
    Покупатель пожилой человек старше 70 лет, этот человек был у психиатра и ему дали справку, что он недееспособный. Дети хотят купить нашу квартиру для своей мамы и по желанию мамы оформить квартиру на нее. Какой риск у меня Продавца? Дети заверяют, что их мама нормальная и претензий предъявлять не будут. Но справка дана, договор еще не подписали, но все готово. P.s.: справку попросила я-Продавец, зачем сама не знаю… начиталась, а в интернете да и у Вас на сайте не пишут о риске продажи квартиры недееспособному Покупателю.

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте, Наталья! Риск продажи квартиры недееспособному Покупателю невелик. Даже если сделку признают недействительной по этому основанию, то квартира «откатывается» назад в собственность Продавца. А Продавец, конечно, должен будет вернуть полученные за квартиру деньги. Но как долго он будет их возвращать — это большой вопрос. Поэтому настоящий риск — это покупка квартиры у недееспособного Продавца. И это риск Покупателя.
      ..
      …»ему дали справку, что он недееспособный» — такой справки в ПНД не дают. Недееспособным человека может признать только суд. А вот основанием для этого может являться заключение психиатра. Скажу больше, даже если вашего Покупателя суд признает недееспособным, то это автоматически НЕ означает, что ваша сделка становится недействительной. Для признания ее таковой нужно, чтобы кто-то со стороны Покупателя (например, его дети или Органы опеки) обратился в суд с иском о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине недееспособности Покупателя. Но кому и зачем это надо? Ведь квартиру Покупатель потеряет гарантированно, а свои деньги он может возвращать долго и безуспешно.
      Вывод: теоретически такой риск у вас есть, но в практике такое, обычно, не встречается.

  2. Василий

    Не вводите людей в заблуждение! Нотариус не гарантирует дееспособность продавца! Суд не признает нотариально заверенных договоров в качестве аргумента покупателя.

    • Секреты Риэлтора

      А где вы увидели слово «гарантирует»?
      Нотариус в числе прочих методов (перечисленных выше) снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца. И нотариус выступает в сделке как официальный свидетель вменяемости сторон договора. Суд всегда учитывает показания такого свидетеля, и это играет в защиту позиции Покупателя.

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать