Права супругов на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Продавец квартиры может быть женат (замужем), но значит ли это, что его вторая половина тоже имеет право собственности на квартиру? Когда как. Бывает по-разному.

Если супруг /-га Продавца указана в Титуле на квартиру (т.е. тоже является титульным собственником и, соответственно, Продавцом), то – вопросов нет. Права собственности обоих супругов на квартиру очевидны, и при продаже они оба действуют совместно как два Продавца квартиры, оба ставят подписи на договоре.

Вопросы возникают, когда супруга у Продавца есть, а в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) ее нет! Имеет ли она право собственности на квартиру, в таком случае? И здесь даже не играет роли, «прописана» она в квартире или нет. Если окажется, что в силу закона она имеет наравне с ним все права на квартиру, то нам потребуется письменное Согласие супруги на совершение сделки. Без этой бумаги сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана судом недействительной, по иску той же супруги.

А как определить, имеет ли супруга Продавца право собственности на квартиру, если в Титуле или в Выписке из ЕГРН она не указана как собственник? И нужно ли ее согласие на продажу квартиры? Как вообще определить был ли женат Продавец квартиры, если у него чистый, недавно полученный паспорт (особенно после отмены обязательных штампов в паспорте о браке и детях)?

Ну, обо всем по порядку.

Когда супруга тоже имеет право собственности по закону?

Здесь нас будет интересовать не столько текущий семейный статус Продавца, сколько его семейный статус в прошлом – во время получения его права собственности на квартиру. Так как именно в момент возникновения права собственности определяется, кто будет иметь к ней (к собственности) отношение. 

Суть в том, что по общему правилу, любое имущество, нажитое супругами в период брака, по закону является их совместной собственностью (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии). Если, конечно, они не заключили брачный контракт, в котором указали другие правила распределения собственности на имущество.

Если при продаже квартиры женатый Продавец не предъявляет нам брачного контракта, значит, исходим из того, что этого контракта нет, а значит, супруги владеют собственностью совместно.

Если контракт предъявлен, то определяем права супруги/-га Продавца, исходя из положений этого контракта.

То же касается и случаев, когда Продавец предъявляет нам мировое соглашение о разделе общего имущества супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов. Здесь мы так же исходим из условий этого документа – смотрим, кто из супругов указан владельцем квартиры.

Если такого документа нет, то считаем, что квартира относится к совместно нажитому имуществу обоих супругов, а значит оба они – равноправные собственники.

Но есть нюанс! Понятие «совместно нажитое» имущество в отношении супругов НЕ относится к случаям:

• приватизации (когда только один супруг был прописан в квартире, и приватизировал ее на себя),
• дарению (когда квартира была подарена одному из супругов), и
• наследству (когда наследником является один из супругов). 

Проще говоря, «совместно нажитой» считается только та квартира, которая была куплена, т.е. на приобретение которой были потрачены совместные семейные деньги.

Кроме того, есть еще один нюанс. Если квартира куплена в период брака Продавца, но на деньги, вырученные от продажи его личного имущества (например, машины или дачи), то эта квартира также НЕ относится к «совместно нажитому». Правда, здесь Продавцу необходимо будет доказывать, что квартира приобретена именно на его личные средства, и супруга не имеет на нее никаких прав.

Если мы столкнулись именно с таким случаем, то следует обратиться за дополнительной консультацией юриста, чтобы выяснить, как и какими документами Продавец должен подтвердить отсутствие прав на квартиру у своей супруги. 

Как проверить права супруги на квартиру?

Итак, наши действия для проверки, имеет ли супруга Продавца права на квартиру при ее продаже, если она не является титульным собственником:

1. Смотрим паспорт Продавца. Дата выдачи паспорта должна быть ранее, чем дата возникновения его прав на квартиру, указанная в Титуле или в Выписке ЕГРН (иначе – см. ниже).
2. Смотрим в паспорте на отметки о браке:

          — Если эта страница пустая, штампа о браке нет, то могут быть варианты: либо Продавец действительно не был женат, либо он просто не поставил отметку в ЗАГСе. Например, наш Продавец был женат, но потерял свой паспорт со штампом о браке. В полученный новый паспорт отметку о браке он дублировать не стал. И с таким «чистым» паспортом он затем купил квартиру, фактически оставаясь в законном браке (что делать – также см. ниже). 

          — Если в паспорте есть штамп о браке – смотрим его дату. Если брак был зарегистрирован раньше даты оформления Титула (а штампа о разводе нет), то ситуация понятная – это совместно нажитое имущество, и для сделки от Продавца потребуется письменное согласие супруги на продажу квартиры (за исключением вышеупомянутых случаев, когда квартира НЕ является «совместно нажитым» имуществом).

Если же брак зарегистрирован позже даты оформления Титула, то… тут опять могут быть варианты. Либо супруг здесь не имеет никаких прав на квартиру, либо… это второй супруг, а штамп о браке с первым супругом в паспорте Продавца не сохранился (см. пример на ФОРУМЕ).

А с 2021 года штампы в паспорте о браке и о детях и вовсе стали необязательны, теперь их можно ставить по желанию. Так что Покупателю придется повозиться, чтобы узнать, был ли женат Продавец квартиры (как это делается – см. ниже). 

Если согласие супруги на совершение сделки с квартирой все же требуется, то просим Продавца предъявить нам Свидетельство о браке (или о разводе, если он уже успел развестись). Проверяем по нему личность (ФИО) супруги, согласие которой нам потребуется для совершения сделки, и дату вступления в брак. После чего настоятельно просим Продавца позаботиться о получении письменного и нотариально заверенного Согласия супруги на сделку (подробности и образец – см. по ссылке в Глоссарии).

Права бывших супругов на квартиру

Важно понимать, что даже бывшая супруга Продавца, в браке с которой он когда-то покупал недвижимость («совместно нажитое»), после развода все равно сохраняет свое право собственности на квартиру, и ее согласие на продажу все равно нужно. Отмашки Продавца, мол, мы развелись 5 лет назад, эту квартиру покупал я, и она к этой квартире не имеет отношения – не должны нас отвлекать. Разведенная супруга имеет полное право подать иск в суд на признание сделки недействительной. А срок исковой давности здесь начинает течь не с момента развода, а с момента, когда бывшая супруга узнала о своем нарушенном праве.

Правда, с некоторых пор Верховный суд указал в своем определении, что согласие бывших супругов на сделку НЕ требуется (подробнее по ссылке). Но так как позиции судов по этому вопросу не однозначны, то в наших интересах все же получить для сделки согласие и от бывшей супруги Продавца. Как говорится, тут лучше перебдеть, чем недобдеть!

Права супругов при ипотеке

Еще один нюанс, связанный с возможным правом второго супруга на квартиру при ее продаже – это когда супруг-собственник купил квартиру в ипотеку до свадьбы, а погашал долги по жилищному кредиту уже будучи в браке. Что тогда? Будет ли квартира считаться совместной собственностью супругов?

Формально – нет, так как собственность на недвижимость была зарегистрирована до брака. Но здесь две статьи закона противоречат друг другу (да, такое бывает!). Поэтому другой супруг, в браке с которым были совместные выплаты по кредиту за эту квартиру, может подать иск в суд с требованием признать за ним право на долю квартиры. И дальше вопрос решается на усмотрение суда.

Судебная практика такова, что при разделе имущества такому супругу выделяют не долю в квартире, а обязывают супруга-собственника выплатить (вернуть другому супругу) половину совместных затрат на погашение ипотеки. Так что Покупатель такой квартиры здесь не страдает. Но… у судьи может оказаться и другое мнение. В таком случае Покупателю лучше заранее проконсультироваться с юристом по этому поводу.

А был ли женат Продавец квартиры? Как узнать?

Если Продавец уверяет, что не был женат на момент приобретения квартиры в собственность, но у нас остаются в этом сомнения (в т.ч. когда дата выдачи паспорта Продавца оказалась позже, чем дата возникновения его прав на квартиру), то хорошей страховкой здесь будет дополнительный документ на сделку – Заявление о гражданском состоянии (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке).

Это заявление составляется и заверяется нотариусом, и подписывается Продавцом. Его суть – Продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности супругов на данную квартиру (и несет уголовную ответственность за фальсификацию этих сведений).

Правда, если наш Продавец все же рискнул и соврал, то нас его нотариальное заявление не спасет. Ведь второй супруг от этого заявления своих законных прав не теряет, а значит, по-прежнему может оспорить сделку.

Что же делать?

Придется выяснять наверняка – был ли Продавец в браке на момент покупки этой квартиры. Такие сведения есть в базе ЗАГСов, и нам нужно их оттуда получить.

Например, мы можем попросить Продавца взять специальную справку из ЗАГСа о том, что он не был женат в момент приобретения квартиры в свою собственность. Эта справка (выписка из архива) так и называется – «Справка об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака». Ее можно заказать и через МФЦ.

  ♦ Пример справки об отсутствии брака ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне.)

На этой справке должны быть подпись начальника ЗАГСа, гербовая печать и (важно!) временной период, за который представлены архивные данные. Смотрим, чтобы в этот период попадала дата приобретения квартиры нашим Продавцом.

Постороннему человеку (т.е. нам, как честному Покупателю квартиры) такие данные из ЗАГСа не предоставляются. Поэтому если Продавец заартачился и отказался брать такую справку для нас, то нам придется позаботиться об этом самостоятельно и заказать ее через специальную службу ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А с 2018 года появилась дополнительная возможность узнать, имеет ли супруга право собственности на квартиру, если она не указана в числе официальных собственников. Нотариусы получили прямой доступ к Единому государственному реестру ЗАГС (ЕГР ЗАГС). Этот доступ нотариусы имеют в рамках Системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), недоступной обычному гражданину. За предоставление этих данных нотариусы берут деньги, как за отдельную услугу.

Но нотариус может и отказать нам в предоставлении такой информации, если мы не собираемся удостоверять у него сделку купли-продажи. Поэтому первые два способа (см. выше) более надежны.

Вообще, Согласие супруги на совершение сделки входит в набор документов, которые может затребовать регистратор в Росреестре, если увидит в паспорте Продавца штамп о браке. А может и не затребовать! Тогда регистрация будет проведена «без необходимого в силу закона согласия третьего лица», и эта фраза будет присутствовать в базе ЕГРН (и в Выписке ЕГРН, соответственно).

Росреестр: «Отсутствие согласия супруга на продажу квартиры не является основанием для отказа в государственной регистрации. При отсутствии такого согласия, запись об этом вносится в реестр, одновременно с внесением записи о государственной регистрации».

А вот, что говорят по этому поводу специалисты рынка недвижимости:

 «Росреестр не волнует, что сделка проходит без обязательного в силу закона согласия супруга» – мнение на ФОРУМЕ.

Поэтому вне зависимости от требования регистратора, нам важно самим проконтролировать этот момент, так как это в наших собственных интересах. А если квартиру мы берем в ипотеку, то эту справку из ЗАГСа наверняка захочет увидеть и наш банк.

Кроме того, необходимо учесть вопрос с правом пользования квартирой супругой Продавца (в т. ч. бывшей). Как решать вопросы пользования (регистрации, «прописки») было рассмотрено ранее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Кто имеет право пользования квартирой». 

Итак, с супругой Продавца мы познакомились, и получили от нее справку о том, что она не будет с нами спорить.

Если же Продавец оказался закоренелым холостяком, то мы ему посочувствовали, и предложили зафиксировать это документально, предоставив об этом справку из ЗАГСа.

А когда Продавец с гордостью поведал нам, что у него есть несовершеннолетние дети, нам стало ясно, что легкой сделки с этой квартирой у нас не получится.

Чем нам могут «грозить» дети? Об этом на следующем шаге.