Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Вопрос:

Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи, и у нас выстраивается цепочка из нескольких квартир. Как происходит передача денег между Продавцами и Покупателями в таких сложных сделках?

Ответ:

Организация денежных расчетов в альтернативных сделках купли-продажи квартир на практике происходит либо путем передачи наличных денег через несколько банковских ячеек, либо безналичным путем, через открытие нескольких аккредитивов. Как это происходит? Обо всем по порядку.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью, как и где она применяется, какие риски для нее характерны – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке. Как происходят безналичные расчеты через аккредитив – мы тоже вынесли в отдельную заметку. Здесь же мы рассмотрим особенности наличных денежных расчетов при совершении альтернативных сделок купли-продажи квартир, в том числе с доплатой. Расчеты посредством аккредитива в альтернативных сделках (цепочках) происходят по аналогичному принципу (см. об этом в конце статьи).

Основная особенность расчетов при «альтернативе» в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

Рассмотрим, как происходят денежные расчеты через банковские ячейки на примере сделки с тремя квартирами – когда продается квартира-1, и одновременно покупаются с доплатой две альтернативные квартиры №2 и №3 (см. рисунок ниже). С безналичными расчетами через аккредитив, действия будут аналогичными, только вместо аренды двух банковских ячеек, в банке будут открываться два аккредитива.

Предположим, что квартира-1 продается за 100 руб., а квартиры №2 и №3 стоят по 60 руб. каждая. Соответственно, для их покупки Продавец-1 доплачивает из своего кармана 20 руб.

Порядок проведения расчетов через банковские ячейки выглядит так:

1. Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
2. Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
3. Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
4. Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).
5. Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
6. Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.

Теперь подробнее, по шагам.

ШАГ-1. Покупатель арендует две ячейки в депозитарии банка (по количеству конечных получателей его денег). Продавец-1 арендует еще одну ячейку (для передачи своей доплаты). Банк подписывает с ними три договора аренды ячеек, соответственно, и выдает им три ключа от них.

ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках подписанного Договора купли-продажи (ДКП) своей квартиры, и трех Выписок из ЕГРН по своей и по двум другим (чужим) квартирам с указанными в них ФИО новых собственников.

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

В связи с этим, в условиях доступа Продавца к ячейке с деньгами не должно быть фраз, типа этой: «…при наличии Договора купли-продажи с регистрационным штампом». Теперь в условия доступа вписывают договор без штампа (хоть это уже, получается, сомнительный документ), и подтверждающие переход прав Выписки из ЕГРН.

Внимание!

С 01 марта 2023 года Росреестр закрыл в Выписках ЕГРН информацию о собственниках недвижимости, если эту информацию заказывают третьи лица (подробнее об этом – по ссылке). Поэтому при подготовке расчетов в альтернативной сделке, необходимо чтобы все ее участники заранее раскрыли свои данные в Росреестре (это делается по заявлению через МФЦ) для того, чтобы получатели денег могли свободно заказывать Выписки из ЕГРН на чужие квартиры из цепочки с открытыми ФИО их собственников.

Конечно, каждый новый собственник из цепочки после регистрации получит Выписку из ЕГРН на свое имя с полными данными о себе (ФИО) и сможет передать ее получателю денег для доступа к ячейке, но надежнее, если у каждого получателя будет возможность самостоятельно взять эти выписки в Росреестре (заказав их через МФЦ).

А почему каждому участнику цепочки нужно заботиться о регистрации «чужих» квартир? Потому что иначе (если какая-либо из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки остается или без квартиры, или без денег. И если отношения в цепочке не очень дружные, и остальные участники не захотят совместно решать проблему, то такая ситуация может разруливаться уже в суде, с требованиями о признании недействительными всех сделок в цепочке.

Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной сделке должен открываться только при условии регистрации продаж ВСЕХ квартир, участвующих в этой сделке. И это условие указывается в каждом допсоглашении.

Но засада здесь в том, что на деле одновременную регистрацию всех договоров никто не гарантирует (ведь юридически они независимы друг от друга). Поэтому всегда есть риск «частичной регистрации», когда одну квартиру из цепочки, например, заворачивают с регистрации по какой-то причине. Как устраняется этот риск рассказано здесь – специфические риски альтернативной сделки.

Эксперты советуют

Некоторые юристы рекомендуют указывать во всех договорах цепочки условие о том, что переход права собственности регистрируется Росреестром только при одновременной регистрации всех переходов прав собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет применять ст. 157 ГК РФ («Сделки, совершенные под условием»). Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде (если придется решать возникшую проблему в судебном порядке), ведь тогда суд будет учитывать, что несколько сделок проводились в одно и то же время и фактически зависели друг от друга.

В нашем примере к ячейке-1 получит доступ Продавец-2, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-2 и Выписки из ЕГРН на имя Продавца-1 (подтверждение продажи ему квартиры-2), и двух Выписок из ЕГРН на квартиру-1 и на квартиру-3 (подтверждение продажи квартир №1 и №3).

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 и Выписки из ЕГРН на имя Продавца-1 (подтверждение продажи ему квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРН на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2).

Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке. Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай задержек в регистрации (причины возможных задержек см. по ссылке).

На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

См. пример расстановки сроков доступа к банковской ячейке на рисунке:

ШАГ-3. Сроки и условия доступа к банковским ячейкам зафиксировали, теперь можно закладывать туда деньги. В депозитарии банков, обычно, есть специальные комнаты с аппаратами для пересчета и проверки подлинности купюр. В эти комнаты заходят те, кто закладывает деньги и те, кто будет их получать. Вместе они пересчитывают наличку, проверяют купюры, и раскладывают деньги по ячейкам в соответствии с условиями сделки. Сотрудник депозитария запирает их, и передает ключи от них арендаторам этих ячеек.

Ключи, обычно, остаются у тех, кто закладывал деньги, и передаются получателям денег после регистрации сделки, в обмен на Расписку в получении денег за проданную квартиру (подробнее о ней – по ссылке).

Головному Покупателю следует взять такую расписку даже у Продавца-1, хотя тот реально денег в руки по условиям альтернативной сделки не получает. Иначе Покупатель вешает на себя риск судебного иска от Продавца-1 в том, что денег тот за свою проданную квартиру (согласно ДКП-1) не получил. А это уже основание для признания сделки недействительной.

ШАГ-4. Денежные расчеты по сделке полностью подготовлены. Теперь пора подписывать договоры купли-продажи по всем квартирам в составе цепочки. Это можно делать и в другом месте, и в другой день.

Как грамотно составлять Договор купли-продажи квартиры (ДКП), какие условия в нем предусмотреть – рассказано в Глоссарии по ссылке.

ШАГ-5. После подписания всех Договоров купли-продажи, их вместе с комплектом документов отдают на регистрацию в Росреестр через местные МФЦ «Мои документы», следя за тем, чтобы регистрация всех трех сделок (в составе одной альтернативной сделки) прошла одновременно.

А следить за ходом регистрации можно на сайте Росреестра – здесь.

ШАГ-6. После завершения регистрации сделки, каждому участнику возвращают в МФЦ его экземпляр договора (только по его квартире) и выдают свежую Выписку из ЕГРН с обновленными данными (тоже только по его квартире). Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

 Обсуждения о том, как лучше составлять расписки в альтернативных сделках, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ  по ссылке.

Имея на руках паспорта, подписанные договоры и выписки из реестра с данными новых собственников, Продавец-2 и Продавец-3 отправляются в банк и получают доступ к ячейкам с деньгами.

В условия доступа к отдельным ячейкам можно вносить и дополнительные документы. Например, чтобы стимулировать продавцов побыстрее выписаться из квартир после продажи, можно в условия доступа к деньгам добавить условие о предоставлении (помимо перечисленных выше документов) еще и Выписки из Домовой книги или заменяющего ее Единого жилищного документа (ЕЖД) по адресу проданной квартиры.

Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж – принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество допсоглашений о доступе к ним.

Вообще, при возникновении сложностей в оформлении доступа к ячейке, следует проконсультироваться с работниками депозитария банка – для них такие сделки, обычно, являются типовыми.

Также, для безопасности расчетов, можно договориться с банком о блокировке доступа к ячейке для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроют после совместного разбирательства со службой безопасности банка.

С безналичными расчетами через аккредитив в альтернативных сделках схема действий очень похожая, но есть там и свои особенности (проблемы, юридические казусы). Подробнее об этом – по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).