КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?
Вопрос:
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Ответ:
Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто. Логика исчисления налога не такая. Полученный доход можно уменьшать только на расход по одной и той же квартире. А доход от продажи одной квартиры уменьшить на расходы при покупке другой, напрямую не получится (но частичный взаимозачет все же возможен – об этом далее).
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).
Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели, и была ли эта квартира нашим единственным жильем на момент продажи. Если мы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.
Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).
В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?
Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).
Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.
♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦
(Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)
Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.
Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году – с 1 января по 31 декабря);
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
Таким образом, здесь происходит не взаимозачет расходов и доходов налогоплательщика, а взаимозачет требований между налогоплательщиком и его территориальной налоговой инспекцией. Налоговая требует с человека заплатить начисленный налог с продажи одной квартиры, а этот человек требует с налоговой вернуть ему НДФЛ за покупку другой квартиры в том же году. И вот эти взаимные (встречные) требования уже могут гасить друг друга.
Практические кейсы с примерами расчетов налогов и вычетов при продаже и покупке квартиры, рассмотрены на нашем тематическом ФОРУМЕ – например, здесь. Аналогичные вопросы и ответы на них – здесь. Еще кейсы на ту же тему – здесь.
Об отдельных нюансах зачета налога и вычета и о подаче «двойной» налоговой декларации – читай далее.
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.
Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.
А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).
Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Чтобы зачесть сумму налогового вычета за покупку квартиры в счет уплаты налога с продажи в одном налоговом периоде, нужно и то и другое указать в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ), которая подается на следующий год после заключения обеих сделок (до 30 апреля). Документ этот довольно объемный и за 5 минут в нем не разберешься. Нужно правильно произвести все расчеты начисленных сумм налога и указать те налоговые вычеты, на которые мы можем претендовать. Для зачета налога и вычета, в одну декларацию нужно внести данные сразу по обеим сделкам. Ошибок в декларации быть не должно, иначе в зачете требований может быть отказано.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам – стоит это «копейки» по сравнению с суммой возвращаемого налога.
Помощь в расчетах, оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.
А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.
Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях, а также в соответствующем разделе нашего ФОРУМА.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
22.06.2022
Добрый день! Подскажите, пожалуйста. Продаю квартиру, которую унаследовала более 3-х лет назад. И в этом же 2022 году покупаю другую квартиру. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры? Правильно ли понимаю, что от уплаты налога за продажу я освобождена?
23.06.2022
Здравствуйте, Екатерина!
Да, вы все правильно понимаете. При наследовании недвижимости, минимальный срок владения для продажи ее без налога — 3 года. После 3-х лет владения вы казне уже ничего не должны с продажи своей квартиры.
Налоговый вычет с покупки другой квартиры вы можете получить в общем порядке, если раньше вы этот вычет не получали в полном объеме.
Если хотите разобраться подробнее с этими вопросами, найдите у нас в Глоссарии статью «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости». Или зайдите в соответствующий раздел нашего Форума — там много ответов от профессиональных налоговых консультантов (пользуйтесь поиском по сайту и по форуму).
02.12.2020
Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, при покупке строящегося жилья, что является датой её приобретения: полная оплата, акт приёма-передачи или регистрация собственности? С точки зрения налоговой инспекции.
03.12.2020
Здравствуйте! Если вы о том, чтобы продать квартиру без налога после определенного срока владения, то с ноября 2020 года датой приобретения квартиры по ДДУ или по переуступке считается дата полной оплаты стоимости договора (раньше считали с даты регистрации права собственности).
Подробнее на эту тему можете почитать отдельную заметку в нашем учебнике — наберите в поиске по сайту фразу «срок владения квартирой для продажи без налога».
18.10.2019
Здравствуйте. Вопрос такой: если купили квартиру в 2018 году, в 2019 получили налоговый вычет почти 260 тыс., а в 2020 году хотим продать квартиру за ту же сумму, за которую купили. Будет ли льгота при продаже на фактически затраченную сумму?
20.10.2019
Да, это называется «налоговый вычет в размере понесенных расходов». Подробнее о нем рассказано в Глоссарии, в статье «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (см. кнопку Глоссария наверху). В самой статье выше тоже есть соответствующая ссылка.
То, что за купленную квартиру уже получен налоговый вычет — не имеет значения. Вычет за покупку и вычет при продаже квартиры не связаны между собой и используются независимо друг от друга.
14.09.2019
Добрый день! Собираюсь купить квартиру. Можно ли рассчитывать на налоговые вычеты и возврат НДФЛ при условии, что в данный момент я официально безработный, но до этого «статуса» исправно проработал 23 года и платил налог с зарплаты?
15.09.2019
Здравствуйте! К сожалению, нет. Право на налоговый вычет за покупку жилья возникает у Покупателя в тот год (налоговй период), в котором произошла сделка. Если в этот год вы уже не работали и, соответственно, не платили подоходный налог в бюджет, то и возвращать из него будет нечего. Для безработных возврат НДФЛ за покупку квартиры недоступен.
Исключение — пенсионеры. У них есть возможность перенести налоговый вычет на предыдущие три года. Подробнее об этом — см. в статье выше по ссылке «Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры…»
09.06.2019
Добрый день! Уточните пожалуйста, что если налоговый период другой. Например, в этом году была куплена квартира за 100 р., а в следующем году ее продали за 120 р. и следом купили другую тоже за 120 р. Какие налоги платятся в этом случае?
10.06.2019
Если слово «следом» означает «в том же году» (налоговом периоде), то налоговая база при продаже квартиры равна = доход (от продажи) — затраты (на покупку этой квартиры в прошлом году) — 2 млн. руб. (имущественный вычет за покупку другой квартиры в том же году). С остатка взимается налог 13% НДФЛ.
06.03.2019
Здравствуйте! Квартира в собственности с января 2014 г. (по наследству 2/3 доли), в январе 2017 г. выкуплена оставшаяся доля (теперь 100% собственник), а в феврале 2018 г. была продана. Подскажите, пожалуйста, в этом случае надо ли платить налог за продажу?
07.03.2019
Здравствуйте! В вашем случае налог с продажи квартиры платить не нужно. Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента самой ранней собственности (не важно, что это была доля).
31.01.2019
Здравствуйте! Я приобрела квартиру в сентябре 2018 г..за 2700 т.р. Потом продала уже другую квартиру в декабре 2018 за 1238 т.р. Могу ли я применить сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу? При условии, что я нахожусь в декретном отпуске?
03.02.2019
Здравствуйте! Да, можете. Именно об этом подробно рассказано в статье выше.
06.11.2018
Здравствуйте! Продала квартиру, которая была в собственности менее 3 лет. Возникло несколько вопросов.
Подскажите, пожалуйста, налоговый вычет за нее имею право получать по-прежнему и в последующие годы несмотря на продажу? Как подавать в этом случае декларацию за 2018г., сразу в одной и на продажу, и на налоговой вычет?
11.11.2018
Здравствуйте! У нас в методичке есть отдельная статья — «Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана?». Там подробный ответ на ваш вопрос. Можете найти эту статью через поиск по сайту или по тегу «Налоги и вычеты».
31.10.2018
Здравствуйте!
Получила в наследство квартиру на двоих с родственником (в равных долях). В данный момент оформляются документы по продаже. Стоимость квартиры — 2160 тыс. руб. (по 1080 руб. каждому). Я планирую приобрести квартиру в ближайшее время, но возможно до конца 2018 года не успею. Получается в следующем году я подаю декларацию и уплачиваю налог в размере 75400 руб. (за себя). Верно? Смогу ли я вернуть эти деньги (уплаченный налог с продажи квартиры) в дальнейшем, когда куплю другую квартиру и оформлю возврат 13% НДФЛ? Как вообще происходит расчёт? Мне выгоднее успеть купить квартиру до конца года (остаётся 2 месяца) или же я ничего не потеряю если куплю ее в следующем году?
02.11.2018
Вы ничего не потеряете, если купите другую квартиру в следующем году (т.е. в другом налоговом периоде) после продажи вашей квартиры. Ваше право на налоговый вычет со всех своих доходов (возврат НДФЛ) никуда не денется. Заплатите налог в 2019 г. с дохода от продажи квартиры, полученного в 2018 году. А в 2020 году сможете получить налоговый вычет (вернуть до 260 000 руб. из уплаченного ранее НДФЛ) с покупки новой квартиры в 2019 году.
Более того, сумму своего налога с продажи квартиры вы можете еще уменьшить. Читайте в Глоссарии — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости», см. там подзаголовок «Налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности».
30.10.2018
Добрый день!
Имеется квартира, менее 3 лет в собственности, полученная на основании приватизации. Один собственник. Работающий, официальный доход по месту работы 10 000 руб.
Предположим в январе 2019 года собственник продает эту квартиру за 2 500 000 руб. С учетом налогового вычета (1 млн) собственник должен уплатить налог 195 000 руб. В феврале 2019-го (в том же налоговом периоде) происходит покупка квартиры в новостройке за 2 300 000 руб. Собственник по идее имеет право на возврат НДФЛ за покупку квартиры в размере 260 000 руб. Но получит он 195 000 руб + 15 600 руб (размер налога за прошедший налоговый период) то есть 210 000 руб.
Вопрос следующий: Когда нужно будет платить налог? В 2020 году? Уплата налога и получение вычета — это разные процессы? Взаимозачетов быть не может? То есть сначала нужно изыскать сумму 195 000 руб в начале 2020 года, а уже потом ждать поступления вычета?
31.10.2018
Да, Илья, вы все правильно посчитали. Налог с продажи квартиры в 2019 году нужно будет заплатить в следующем, т.е. в 2020 году (за предыдущий налоговый период). Уплата налога с продажи одной квартиры и получение налогового вычета за покупку другой — формально это разные процессы. Именно поэтому местная налоговая может отказать во взаимозачете суммы вычета в составе суммы уплаты налога. И тогда действительно придется сначала уплатить налог с продажи жилья, а потом уже возвращать его обратно в виде вычета (возврата НДФЛ). Законодательного нарушения тут нет, это чисто технический момент взимания и учета налоговых платежей. Поэтому и решать его приходится «на техническом уровне» в местной налоговой. Могут и взаимозачет оформить.
15.10.2018
Добрый вечер. Купил в 2017 году квартиру за 2250000. Если я сейчас продам квартиру и в договоре и расписке укажу такую же сумму, как я понял никаких налогов платить не надо. А как быть с налоговым вычетом? Часть его я уже получил, могу я его получать дальше до суммы 260000.
20.10.2018
Да, можете. Право на этот тип вычета возникает в момент покупки жилья, и не зависит от его дальнейшей судьбы. То есть право на получение налогового вычета за покупку квартиры у вас остается, даже если вы эту квартиру продадите, подарите или поменяете, не дожидаясь окончания возврата НДФЛ (до полной выплаты суммы вычета).
17.09.2018
Добрый день!
Моя мать у отца выкупила 1/4 квартиры в 2017 году за 2 млн., итого она обладатель (половины) 1/2 квартиры. Может ли она мне продать свою 1/2 квартиры за 4 млн. и при этом не платить налог (ведь по факту она продает 1/4 за те же 2 млн рублей)? Сразу же она планирует покупку квартиры за 6500000 (совместно с сыном).
Как избежать налогов? Или сократить их до минимума?
19.09.2018
Здравствуйте! Ваша мать может переоформить на вас свою 1/2 долю квартиры договором дарения (см. в Глоссарии — «Сделка дарения квартиры»). Тогда налог ей не грозит.
21.09.2018
Добрый день, спасибо за ответ.
Уточните, пожалуйста, а если она не мне будет продавать, а моему супругу? Т.е. меня интересует, если она купила долю в квартире за 2 млн и продает её за те же 2 млн., то она не платит налог? Ведь дохода нет?… Доля менее трех лет в собственности.
22.09.2018
При продаже доли она сможет применить налоговый вычет в размере понесенных расходов, тогда налог сведется к нулю. Подробнее об этом типе вычета (с примерами), см. в Глоссарии — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».
12.09.2018
Добрый день! Получила квартиру по наследству, владею меньше 3-х лет, получается верно ли я поняла: если продать эту квартиру и купить в этом же году другую, можно вернуть налог уплаченный с продажи унаследованной квартиры. Продаю допустим за 2 млн, налог составит 260 тыс., уплачиваю их, до конца года покупаю жилье за 3 млн, пишу заявление в налоговой. В следующем году налоговая может мне обратно перечислить уплаченую сумму в 260 тыс. одномоментно. Вычет только с продажи квартиры, официально не работаю. Верно ли я понимаю, что в моем случае ндфл можно вернуть из денег, полученных за квартиру наследственную?
19.09.2018
Здравствуйте! Можно и так, как вы описали. А можно по-другому. При продаже унаследованной квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х лет, вы можете применить налоговый вычет 1 млн. руб. Тогда уплатить налог с продажи нужно будет 130 тыс. руб. (вместо 260 тыс.). А возврат НДФЛ за покупку другой квартиры, вы получите только в размере уплаченного подоходного налога с полученного дохода от продажи первой квартиры (т.к. вы не работаете и другого дохода не имеете). Из максимально возможных к возмещению 260 тыс. руб., вы сможете вернуть только те же 130 тыс. руб. НДФЛ, которые выплатили в бюджет ранее.
Если вы продали квартиру именно за 2 млн. руб., то результат будет одинаковый в обоих случаях. Но если вы продали квартиру, допустим, за 3 млн. руб., то второй вариант применить выгоднее.
04.09.2018
Добрый день! Я и мой брат получили в этом году в наследство квартиру. Если мы продаем ее в этом году за 7 000 000 (3 500 000 каждому), и я в этом году покупаю в ипотеку апартаменты за 4 500 000 (первоначальный взнос 3 000 000). Покупка апартаментов по статусу приравнена к квартире? налоги в каком размере я должен буду уплатить?
04.09.2018
Здравствуйте! Подробные инструкции по самостоятельному расчету налогов и налоговых вычетов (с примерами) для разных случаев покупки и продажи квартир, можно найти через поиск по сайту — по тегу «Налоги и налоговые вычеты». Там все разложено по полочкам, но мозг, конечно, напрячь придется.
Что касается вычета для апартаментов, в нашей методичке тоже есть ответ на этот вопрос — см. по тегу «Апартаменты».
13.08.2018
Добрый день. Скажите пожалуйста, при продаже свежеприватизированной квартиры и последующей покупке с доплатой другой квартиры можно ли, продав квартиру тремя долями и купив другую тоже тремя долями рассчитывать на три налоговых вычета при продаже и три при покупке? спасибо
19.08.2018
Если коротко — то да, можно. При продаже квартиры в долях налоговые вычеты распределяются между совладельцами пропорционально размеру их долей. А при покупке квартиры в долях, вернуть налог НДФЛ (получить вычет до 2-х млн.руб.) может каждый собственник по отдельности на себя.
Подробно это все описано у нас в большой статье Глоссария — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (см. в Карте Глоссария).
08.07.2018
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, а то уже запуталась.
Квартира в собственности с 2017 г (на основании договора дарения).
В 2018 г продаю ее за 2,66 млн. (2,66 будет в ДКП, кадастровая стоимость 3,8 млн. т.к. 2,66=70% от кадастровой). И покупаю в этом же году квартиру или за 2,8 млн. или за 2,4 млн. руб.
Нужно ли мне платить налог? или я могу сделать взаимовычет? (как читала что продажа кв. это тоже доход). И если по первому варианту 2660000-1000000=1660000*13=215800 (налог для уплаты) его и «списать» как взаимовычет? или вообще он будет равен 0, если новое жилье будет стоить 2,8 млн.руб? (больше проданной?)
А взаимовычет делать если покупать жилье меньшей стоимостью (за 2,4 млн.)?
Подскажите пожалуйста
11.07.2018
Здравствуйте, Кристина! Если продаешь одну квартиру, покупаешь другую, то прямого взаимозачета доходов и расходов здесь нет. То есть нельзя сумму покупки вычесть из суммы продажи, и уменьшить таким образом свою налогооблагаемую базу. «Списать» налог за продажу квартиры за счет покупки другой — тоже не получится. Но можно уменьшить налогооблагаемую базу, если в одном налоговом периоде применить сразу два доступных налоговых вычета. Об этом подробно рассказано в статье.
.
В вашем случае можно уменьшить размер налога с продажи квартиры до нуля, применив сразу два налоговых вычета — 1 млн. руб. («стандартный») и 2 млн. руб. (за покупку другой квартиры, любой из двух, т.к. обе стоят больше 2 млн.).
В итоге ваш расклад такой: 2 660 000 руб. — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = -340 000 руб.
Знак «минус» означает, что у вас еще остается неиспользованным налоговый вычет за покупку в размере 340 тыс.руб. То есть вы можете еще вернуть себе НДФЛ (например, с зарплаты) в размере: 340 000 х 13% = 44 200 руб.
08.06.2018
Добрый день.Подскажите пожалуйста, купили квартиру в 2015 году по ипотеке за 4 млн.руб. в совместную собственность с мужем, хотим продать ее в этом году за 8 млн. и купить в этом же году другую квартиру. Мы работаем в организации «ООО». Я так понимаю 8 — 4 = 4 млн. руб. — с этой суммы мы должны уплатить налог 13%. Но так как мы будем покупать в этом году квартиру, то можем воспользоваться вычетом при покупке по 2 млн.руб. Ни я ни супруг, ранее вычетом не пользовались. Итого 4 — 4 = 0, налог с продажи равен нулю. Верно ли я сделала расчет?
И чтобы воспользоваться вычетом по 2 млн. за покупку, нужно ли новую квартиру оформить опять в совместную собственность — или это не важно?
11.06.2018
Да, Марина, вы правильно понимаете. При продаже квартиры вы можете применить налоговый вычет в размере понесенных расходов на покупку этой квартиры (8 млн. — 4 млн.). Налог будет исчисляться с остатка.
А вот по поводу возврата налога за покупку квартиры, вам, возможно, выгоднее будет вернуть НДФЛ не за будущую квартиру, а за ту, которую вы покупали раньше в ипотеку. В этом случае вы сможете вернуть не только 13% с потраченных на покупку квартиры денег (максимум 2 млн.руб. на каждого), но и 13% с тех денег, что ушли на выплату процентов по кредиту (максимум 3 млн.руб.).
.
При совместной собственности вы можете перераспределять вычеты между супругами по своему усмотрению, при долевой — каждый получает налоговый вычет соразмерно своей доле.
Подробнее обо всем этом — см. в большой статье Глоссария «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (откройте Карту Глоссария наверху и найдите там эту статью).
11.05.2018
Добрый день! Подскажите, пожалуйста: купила квартиру в 2013 году и возмещаю каждый год НДФЛ. В этом году буду продавать квартиру по наследству (другую), как это отразиться на моем возмещении? И как подавать декларацию за 2018 год нужно будет? и могу ли воспользоваться вычетом в 1 млн рублей?
12.05.2018
Здравствуйте! Если в 2018 году вы продадите квартиру, то весной 2019-го надо будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и уплатить налог с продажи. Но вы можете применить налоговый вычет (уменьшить свою налогооблагаемую базу). Вычет может быть в 1 млн. руб. или в размере полной стоимости жилья (в зависимости от срока владения проданной недвижимостью). Подробнее обо всех типах налоговых вычетов в сделках купли-продажи квартир — см. в Глоссарии по ссылке, приведенной в конце статьи.
Дополнительно вы можете в 2019 году возместить НДФЛ (от покупки квартиры), применив очередное возмещение уже к доходу (точнее, к уплаченному с него налогу), полученному от продажи квартиры в 2018 году. Принцип такого действия описан в статье выше.
23.03.2018
Здравствуйте. Если я продала квартиру и купила две квартиры это считается альтернативой? И какой налог придётся заплатить.
24.03.2018
Да, конечно, это тоже альтернатива. Налог с продажи квартиры и возврат НДФЛ с покупки считаются точно так же, как описано в статье. Только нужно учитывать, что за покупку двух квартир суммарный налоговый вычет (возврат НДФЛ) все равно дается в пределах 2 млн. руб. (как и за покупку одной).
21.03.2018
Добрый день! Подскажите пожалуйста. Продали квартиру за 5 миллионов, которая была куплена в 2015 году в строящемся доме с оформлением ипотеки, в 2017 году оформлена собственность и продана с покупкой более дорогой квартиры. Ни каких вычетов еще не оформляли. Скажите, что мы сейчас должны, какой налог с проданной квартиры необходимо заплатить и можно ли его как то уменьшить.
22.03.2018
Добрый день! Уплата налога с продажи недвижимости — это обязанность, а получение вычетов за покупку — это ваше право. То есть вы обязаны уплатить налог со сделки продажи квартиры, но имеете право применить налоговые вычеты как к продаже, так и к покупке жилья. Вычет с продажи (например, в размере понесенных расходов), и вычет (возврат НДФЛ) за покупку и за выплаченные проценты по ипотеке.
Подробнее о том, как все это происходит (с расчетами и примерами) рассказано в отдельной статье Глоссария. Ссылка на нее дана в статье выше.
09.03.2018
Добрый день, скажите пожалуйста, в 17 году я продала двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей, одна из комнат была в собственности более трех лет, а вторая комната менее трех лет, и сразу же купила другую квартиру за 4 млн рублей, должна ли я оплатить налог за продажу квартиры или комнаты, которая была в собственности менее трех лет, и могу ли я расчитывать на возврат 13% с покупки другой квартиры? Спасибо.
10.03.2018
Добрый день! Налог с продажи вы платите только за то недвижимое имущество, которое было у вас в собственности менее трех лет (или менее пяти лет, если оно было куплено). Т.е. в данном случае — с продажи комнаты. Но и здесь можно применить налоговый вычет в 1 млн. руб.
Права на возврат налога 13% за покупку квартиры вас никто не лишал (надеюсь). Идите в налоговую, пишите заявление на возврат НДФЛ и получайте вычет.
01.03.2018
Добрый день. Подскажите пожалуйста. В этом году я продаю долю в собственности меньше 3 лет за 1300000 и сразу же покупаю квартиру за 3500000. Я получается тогда плачу налог два раза по 13%? И с покупки и с продажи?
04.03.2018
С покупки квартиры никакой налог вы не платите, по определению (т.к. вы не получаете дохода, а наоборот, тратите деньги). С продажи доли квартиры за 1,3 млн.руб. вы должны заплатить налог НДФЛ-13%, но можете его свести к нулю за счет применения налогового вычета (2 млн.руб.) за последующую покупку квартиры в том же налоговом периоде. Именно этот случай (даже с примером) описан в статье выше. Читайте внимательнее.
22.02.2018
Здравствуйте! У нас такая ситуация. Бабушка на пенсии, не работает. Ей принадлежит по договору купли-продажи квартира с 2016 года, купленная за 2 070 000 руб. Сейчас хочет продать квартиру за 1 900 000 и купить другую за 1 200 000 руб. С какой суммы придётся платить налог, если никакими вычетами при покупке и продаже квартир ранее не пользовались? Кадастровая стоимость квартиры 1 970 000.
26.02.2018
Здравствуйте! Налога с продажи квартиры здесь можно вообще избежать, т.к. эта квартира была ранее куплена за большую сумму (2 070 000 руб.), и теперь продается за меньшую (1 900 000 руб.). Здесь можно применить налоговый вычет «в размере понесенных расходов» (т.е. = 1,9 млн.р. — 2,07 млн.р.). Итоговая отрицательная величина означает, что налогооблагаемой базы здесь не возникает, и НДФЛ с продажи квартиры платить не придется.
.
А последующая покупка другой квартиры (за 1 200 000 руб.) даст Покупателю право на еще одну налоговую льготу — вычет (возврат НДФЛ) на всю сумму этой покупки. Сможет ли этим вычетом воспользоваться неработающий пенсионер — см. выше в статье по ссылке на эту тему (про пенсионеров).
Как выгоднее использовать налоговые вычеты (в т.ч. на кого их лучше оформлять, и как их можно перераспределять) — см. тоже в статье по ссылке «Подробно о налогах и налоговых вычетах в сделках купли-продажи квартир».
28.01.2018
Здравствуйте! Если я получаю квартиру от Министерства обороны РФ и планирую ее продать, чтобы купить затем другую квартиру в другом месте с доплатой, то какой налог здесь возникает? Если получение квартиры и ее продажа происходят в одном отчетном периоде, то буду ли я освобождён от уплаты налога?
30.01.2018
Здравствуйте! Если вы покупаете квартиру, а потом ее же продаете за ту же сумму, то вы освобождаетесь от уплаты налога (т.е. применяете налоговый вычет в размере понесенных расходов). Независимо, в одном отчетном периоде или в разных. Если же вы жилье не покупаете, а получаете «бесплатно» по ордеру (или другому документу от Минобороны), то после приватизации и продажи такой квартиры вам нужно будет уплатить налог в общем порядке.
Подробнее об уплате налога при продаже см. Глосссарий — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».
29.11.2017
Добрый день! Подскажите, пожалуйста. В 2015 году была приобретена и оформлена в собственность квартира, стоимостью 991 480 руб. В 2017 году квартира продана за 1 490 000 руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее 3-х лет, необходимо заплатить налог (1 490 000 — 1 000 000)*13% = 63 700 руб.
Налоговый вычет по приобретению этой квартиры не заявлялся, но планируется заявиться за 2015, 2016, 2017 года соответственно. Возможно ли зачесть суммы к возмещению (за 2015-2017 года) в счет уплаты налога с продажи этой квартиры? Или это на усмотрение местного налогового органа? Нужно ли писать заявление о зачете при подаче декларации?
01.12.2017
Здравствуйте! По логике закона право на налоговый вычет за приобретенное жилье вы можете применять ко ВСЕМ своим доходам за указанные периоды. То есть если вы, например, в 2018 году напишете заявление на вычет за покупку квартиры (вычет из доходов за 2015-16-17 гг.), то в «доходы за 2017 год» можно отнести не только вашу зарплату, но и деньги, полученные за продажу квартиры, а значит вычет может применяться и к этой сумме. То есть теоретически зачет возможен. Такова логика.
Но у фискалов в местной налоговой логика может быть своя (в России это бывает…).
02.06.2018
Добрый вечер! Квартира передана по наследству, в собственности менее трех лет, продается и покупается новая квартира, но дешевле в один налоговый период. Как расcчитать налог, возможен ли взаимозачет? Собственник официально не работает.
05.06.2018
Здравствуйте! Странный вопрос… Вся статья выше посвящена ответу на него. Прямого взаимозачета здесь не происходит, но в одном налоговом периоде можно использовать сразу два налоговых вычета одновременно. Как рассчитывается налог и налоговый вычет при продаже и последующей покупке квартиры — рассказано в статье. Если собственник официально не работает (и не платит НДФЛ, соответственно), то и возвращать ему будет нечего. То есть налоговый вычет за покупку для него равен нулю.