КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Знакомимся с Застройщиком

Последнее обновление: 27.09.2023

Как проверить надежность Застройщика, какие документы проверять?ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как будущего дольщика  поближе познакомиться с Застройщиком. Дарить ему цветы на первом свидании необязательно, а вот собрать о нем максимум сведений – крайне желательно.

 

Какие сведения нужно собирать? И как проверять надежность компании-застройщика при покупке квартиры в новостройке? Какие документы смотреть? Обо всем по порядку.

 

Надежность Застройщика определяют те сведения, которые касаются:

 

  • его репутации (читай – добросовестности);
  • его опыта в строительстве (читай – результатов работы на рынке и административных возможностей);
  • его финансовой устойчивости (читай – разнообразных и стабильных источников финансирования).

 

От этого напрямую будет зависеть вероятность недостроя дома, т.е. степень риска Покупателя. Ведь именно от этих факторов, в конечном итоге, зависит – получит ли Покупатель свою квартиру в срок и с заявленными характеристиками, или нет.

 

Справедливости ради стоит сказать, что на деятельность Застройщиков (как и на любую другую компанию) влияют также макро и микроэкономические факторы, текущие тенденции в отрасли, скачки цен и курсов валют, изменения законодательства и т.п. То есть события, которые не зависят от самого Застройщика, его надежности и добросовестности.

 

Все это может вызывать непредвиденные сложности и задержки в его деятельности. Но даже в этом случае компании с солидной репутацией и финансово-административными возможностями с большей вероятностью найдут выход из трудного положения, без ущерба для конечного потребителя.

Поэтому проверить компанию Застройщика, перед тем, как инвестировать свои деньги в его проект – шаг необходимый.

 

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

 

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

 

Опыт и надежность застройщикаНачинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

 

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

 

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

 

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

 

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

 

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Серьезные партнеры – признак стабильности

 

Надежные партнеры ЗастройщикаВажным фактором при оценке надежности Застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока и надежна.

 

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

 

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

 

Надежное финансирование бизнеса ЗастройщикаУчастие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку надежности и финансовой устойчивости Застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

 

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

 

Хорошим признаком надежности являются профессиональные награды Застройщика (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

 

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Темпы ведения строительства Застройщиком

 

Надежный Застройщик строит быстроПри проверке (оценке) надежности Застройщика, есть смысл обратить внимание и на его темпы ведения строительства, в том числе в других его девелоперских проектах. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою открытость и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

 

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не «на бумаге».

 

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге).

 

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.

 

Проверка документов Застройщика

 

Какие документы проверять у ЗастройщикаКакие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления. А именно – документы о компании:

 

  1. учредительные документы (включая устав компании – последнюю редакцию);
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  5. аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

 

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа).

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях) присутствует в составе его Проектной декларации к конкретному проекту.

 

  ♦ Пример информации о Застройщике в его Проектной декларации ♦
     (Жми! И увидишь документ во всплывающем окне)

 

Другие документы – договоры на владение землей, проектная документация, заключение госэкспертизы, разрешение на строительство, и т.п. – относятся уже к конкретному проекту (см. следующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и их мы будем проверять далее.

 

Справочную информацию по деятельности компании-застройщика, включая данные о ее учредителях, собственниках и руководителях, о ее лицензиях и аффилированных структурах, а также сведения о ее регистрации в ФНС, ПФР и ФСС, можно посмотреть в системе Rusprofile – здесь. Но более точные и актуальные сведения о Застройщике есть в государственном Едином реестре застройщиковЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), например, на сайте налоговой – здесь. Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком. Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании).

 

Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании. Сам договор в таком случае признается ничтожным, и все обязательства по нему – тоже (хотя деньги по этому договору Застройщик вполне может принять).

Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

 

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

 

Признаки финансовой устойчивости Застройщика

 

Проверка финансовой устойчивости ЗастройщикаНа финансовые возможности Застройщика отчасти указывает его стратегия продаж. Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков). Это хорошо. Но где это узнать?

 

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику, попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования), самостоятельно заказав Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.

 

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

 

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика, является – публичность компании. Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

 

Официальные данные о своем финансовом состоянии, как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации.

 

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

Неформальные сведения о надежности Застройщика

 

Что еще можно узнать о надежности Застройщика?Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

 

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

 

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

 

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

 

  ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты

 — Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе. 

 

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Гарантий никто не дает. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

 

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

 

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

 

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

 

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

 

Финансовая ответственность Застройщика перед дольщикомТак как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

 

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы были обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

  1. Банковское поручительство;
  2. Полис страховой компании;
  3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

 

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда направляются на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

 

Но самым надежным видом финансовой ответственности Застройщика, сохраняющим деньги дольщика, является особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

 

С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу стали обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Правда, для некоторых Застройщиков есть исключения, которые позволяют им еще некоторое время принимать деньги дольщиков по старым правилам (т.е. без эскроу-счетов). Подробнее об этом – см. по той же ссылке выше.

 

Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через эскроу-счета.  

 

Сам факт того, что теперь деньги дольщика надежно защищены механизмом эскроу, намекает на то, что оценка надежности самого Застройщика отходит на второй план. Отходит, но не исчезает! Ведь даже с эскроу счетами и проектным финансированием некоторые Застройщики все равно задерживают строительство или вовсе его прекращают, а в отношении самих компаний возбуждаются процедуры банкротства. Как об этом узнать?

Для этого есть специальные реестры (читаем ниже).

 

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

Рейтинги и реестры застройщиков – что там?

 

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Такие рейтинги больше говорят о масштабах и темпах роста компании-застройщика, но не о ее надежности и финансовой устойчивости.

 

В 2018 году по требованию закона (ст. 23.1, ФЗ-214) Минстрой России озаботился созданием Единого реестра застройщиков, который содержит сведения обо всех компаниях, ведущих долевое строительство жилья в РФ (см. в разделе СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ).

 

По своей сути – это тоже НЕ рейтинг надежности, а единая государственная база данных, в которую каждая строительная компания обязана регулярно предоставлять информацию о себе и своих текущих строительных проектах. Информации там действительно много, и она актуальна и хорошо структурирована – от учредителей и бенефициаров компании, до проектной документации каждого ее проекта. Нам следует, как минимум, убедиться, что наш Застройщик там присутствует.

 

И все же один рейтинг надежности Застройщиков имеет смысл посмотреть. Это рейтинг от Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), который формируется на основе соблюдения компанией сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольщикам. Рейтинг этот создан на базе их собственного проекта – Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Найти его можно там же, в СЕВИСАХ, по ссылке выше.

 

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков/объектов, или «черные списки» (см. ниже).

 

Какие существуют основания для расторжения ДДУ и в чем риск одностороннего отказа от договора – см. в этой заметке.

 

Реестры проблемных Застройщиков и проблемных объектов

 

Реестр проблемных застройщиковДля большей уверенности в добросовестности, надежности и финансовой устойчивости Застройщика, мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве. Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (здесь). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика (т.е. номинального юрлица, не путать с названием бренда Девелопера), затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан).

 

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика. Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

 

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании, то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – см. ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ). Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

 

При этом следует учитывать, что поиск в этих базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера, а по названию его дочерних компаний (юрлиц), которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда). Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.

 

А как узнать, какие строительные компании (юрлица – номинальные застройщики) работают под крышей бренда?

 

  • Во-первых, компания-застройщик указана в Проектной декларации к каждому строительному проекту, и в договоре ДДУ (как сторона договора).
  • Во-вторых, эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков (см. ссылку на него выше).

 

Можно, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить специализированным юристам, т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков.

 

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

 

И в завершение, есть смысл пройтись по Единому реестру проблемных объектов, который публикуется на официальном портале ДОМ.РФ – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ). Каждому «проблемному объекту» в реестре соответствует свой «проблемный Застройщик».

 

Примечание.

В прежние годы в разных регионах публиковались собственные «реестры проблемных застройщиков и/или объектов» (например, в Москве такие списки публиковал Москомстройинвест), но с запуском централизованной базы данных Минстроя РФ обо всех застройщиках и проблемных объектах, публикации региональных списков потеряли свою актуальность.

 

Подведем итог – что мы имеем по результатам анализа? Мы оценили признаки надежности и финансовой стабильности Застройщика (как указано выше), проанализировали его основные документы, убедились, что компания состоит в Едином реестре застройщиков Минстроя РФ, а его строящиеся дома не числятся в Реестре проблемных объектов. Ну и, конечно, выяснили, использует ли наш Застройщик такое финансовое обеспечение своей ответственности, как эскроу-счет.

Картина более-менее сложилась, можно двигаться дальше.

 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, мы узнали всю интимную информацию о Застройщике, и решили-таки вложиться в его строительную авантюру. Знакомый астролог, посмотрев на звезды, и оценив космическую энергию эскроу-счетов, уверил нас, что наши надежды сбудутся.

Теперь надо поинтересоваться деталями строительного проекта, в котором мы выбрали себе квартиру.

Об этом – на следующем шаге.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 4:

  1. Светлана

    Добрый день! Земля под новостройкой в аренде у физического лица на 3 года, Застройщик ООО СК — Арендатор. Арендодатель — собственник земли физическое лицо. Какие риски для покупателя квартиры в данной новостройке? Так как собственником земли является не Застройщик, а физическое лицо он же Арендодатель?

    • Секреты Риэлтора

      Добрый день, Светлана!

      Покупка новостройки в случае, когда участок под застройку находится в аренде у Застройщика — это нормальная практика. Чаще бывает, что собственником выступает местное муниципальное образование (город, поселок), а земля передана Застройщику на условиях долгосрочной аренды (на 49 лет). И риск для Покупателя здесь может быть только в условиях договора аренды. Например, когда участок используется Застройщиком не по назначению или нарушены другие условия договора.
      .
      Если же собственником земли под застройку выступает юридическое или физическое лицо, то здесь добавляется риск легитимности самого права собственности этого лица на данный участок. В практике встречаются случаи, когда землю захватывают в собственность противоправным (в т.ч. коррупционным) путем. Когда такие сведения доходят до прокуратуры, эти права могут быть аннулированы.
      Покупателю в таком случае есть смысл запросить у Застройщика копию договора аренды, связаться с собственником, и с помощью местных юристов выяснить, каким образом физлицо получило в собственность этот участок. Плюс — проверить, нет ли судебных споров по поводу земли у ее собственника (ссылка на сайт арбитражного суда есть в статье выше).
      Кроме того, краткосрочный договор аренды земли (например, на 3 года) может привести к проблемам с оформлением купленных квартир в собственность. В этом случае риск велик, и от покупки такой новостройки лучше отказаться.

  2. Максим Николаевич

    А существуют ли списки надежных, проверенных и добросовестных застройщиков в строительстве? Чтобы можно было быстро проверить застройщика онлайн?

    • Секреты Риэлтора

      Самостоятельно проверить надежность и добросовестность Застройщика онлайн можно. Но это не быстро. Сбор и анализ сведений требует времени и некоторых усилий. Где и какую информацию о Застройщике собирать, и как ее анализировать – рассказано в нашей статье выше.

      Что касается «списков проверенных и добросовестных застройщиков», то официально такого реестра нет. Но есть различные рейтинги Застройщиков, которые составляются на основе показателей их деятельности (например, рейтинг по объемам строительства, или по капитализации компаний).

      Мы рекомендуем при оценке Застройщика не полагаться на отдельные списки и рейтинги, а использовать всю собранную о нем информацию в комплексе так, чтобы сложилась максимально объективная картина о стиле работы компании, ее репутации и финансовой устойчивости.