КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Если квартира куплена до брака по ДДУ

Последнее обновление: 15.07.2024

Вопрос:

Если Договор долевого участия (ДДУ) был заключен до вступления в брак, а собственность на купленную квартиру оформлена уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? Или нет?


Если квартира куплена до брака по ДДУОтвет:

Этот меркантильный вопрос может неожиданно встать перед молодоженами, когда их страсть перешла в законное бракосочетание именно во время достройки дома. При этом, один из супругов еще до брака успел купить квартиру в новостройке, заключив Договор долевого участия (ДДУ). А приемку квартиры у Застройщика и оформление собственности на себя он проводил уже будучи в браке.

 

Отсюда и возникает сомнение: будет ли собственность общей совместной для обоих супругов? Или все-таки это будет целиком собственность того, на кого оформлен договор? Что по этому поводу говорит закон?

 

Если кто не в курсе, поясним, откуда такой волнующий интерес. Дело в том, что по закону все имущество (включая недвижимость), приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. Независимо от того, на кого из супругов оно оформлено (ст.34 Семейного кодекса РФ).

 

Но в случае с покупкой новостройки возникает вопрос: когда именно квартира считается приобретенной (купленной) – в момент, когда заключался ДДУ (до брака), или когда квартира оформлялась в собственность после сдачи дома (уже в браке)? И нужно ли получать нотариальное согласие второго супруга (который отсутствует в ДДУ) при последующей продаже такой квартиры?

 

 

Когда купленная по ДДУ квартира – общая собственность?

 

Здесь ситуация не совсем однозначная, и имеет некоторые нюансы. Хотя какой-нибудь нерадивый риэлтор может сказать своему клиенту:

«Нет проблем! Если Договор долевого участия был заключен до брака, а собственность на квартиру оформлялась уже после вступления в брак, то эта недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью супругов».

 

И это отчасти, правда. Но только отчасти!

 

На самом деле здесь важен не момент возникновения права собственности на купленную в новостройке квартиру, а – кто из супругов участвовал материально в покупке этой квартиры. Именно фактические денежные затраты определяют для будущих супругов, будет ли собственность считаться общей совместной или нет.

Какие здесь могут быть варианты?

 

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

 

Если ДДУ заключен до брака

 

Если до брака был заключен не только ДДУ, но и оформлено право собственности на купленную новостройку, и квартира приобреталась без ипотечного кредита (о случае с ипотекой – см. ниже), то тут принадлежность квартиры очевидна. На кого она оформлена, тому и принадлежит. Совместная собственность супругов здесь не при чем.

 

А вот если ДДУ был заключен до брака, а собственность зарегистрирована уже в браке, то тут существует нюанс. который может стать поводом для судебного спора.

Здесь важно, на чьи деньги была куплена квартира, кто принимал участие в оплате договора ДДУ. Вариантов может быть два:

 

  1. Человек полностью оплатил квартиру по ДДУ из своего кармана, а потом женился.
  2. Оба будущих молодожена вложили деньги в покупку квартиры из своих личных «досвадебных» сбережений (не обязательно в равных долях), а потом только расписались.

 

Если заключил ДДУ до бракаВ первом случае риэлтор оказался прав – квартира действительно не будет считаться общей совместной собственностью супругов. И будет принадлежать единолично тому супругу, который ее купил и оплатил ДДУ до брака. Даже в том случае, когда право собственности он оформил на себя, будучи уже в браке.

 

Во втором случае расклад меняется. Если купленная по ДДУ квартира фактически оплачивалась обоими будущими супругами (еще до вступления в брак), то после свадьбы каждый из них может претендовать на свою долю недвижимости, даже если собственность оформлена на одного. Например, при разделе имущества будут учитываться доли соответствующих вложений.

 

А как доказать, что ДДУ был оплачен двумя людьми? Доказательством могут служить раздельные платежные документы, полученные от Застройщика. Или, например, свидетельства того, что один из будущих молодоженов продал свою машину и отдал деньги другому для покупки квартиры. Или свидетельства того, что в процессе покупки квартиры (оплаты ДДУ) молодые жили в «гражданском браке», вели общее хозяйство и имели общие расходы.

В этом случае свои права на квартиру и на фактически возникшую общую собственность, одному из супругов придется доказывать через суд. Если же судебного иска от второго супруга нет, то по умолчанию считается, что квартира принадлежит единолично тому супругу, на кого был оформлен Договор долевого участия (ДДУ) и впоследствии зарегистрирована собственность.

 

 

Если квартира была куплена до брака в ипотеку

 

Тут уже подход особый. Логика закона здесь тоже не однозначна, так как разные статьи гражданского и семейного кодексов противоречат друг другу. Как результат – опираться стоит на судебную практику.

 

В случае с ипотекой – когда кредит оформлялся до брака, а часть платежей по нему совершалась уже в браке – недвижимость, казалось бы, должна считаться совместно нажитым имуществом. Ведь на оплату ипотечного кредита (а значит, и на покупку квартиры) средства брались из общего семейного бюджета. Но суды придерживаются другой позиции (это касается и первичного, и вторичного рынков).

 

Расходы на погашение кредита в период брака, действительно, будут считаться совместными расходами супругов. Но претензии второго супруга на получение доли собственности в квартире на основании участия в совместной выплате ипотеки, суды отклоняют.

 

Пример судебного решения об отказе одному из супругов в получении доли собственности на основании совместной выплаты ипотеки (Второй КСОЮ, определение от 17.02.2022 N 88-3804/2022):

 

«…Отказывая ФИО2 (истцу – Прим.) в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорная квартира была приобретена ответчиком до вступления в брак с истцом.

Оснований не согласиться с данным выводом у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорная квартира является имуществом, нажитым сторонами в браке, так как она была полностью оплачена ответчиком в браке с истцом, несостоятельны, так как основаны на неправильном применении норм материального права.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество приобретается с момента государственной регистрации права, поэтому право собственности на спорную квартиру возникло у ответчика до заключения брака с истцом, следовательно, не является имуществом, приобретенным сторонами в браке. Факт оплаты в период брака сторон ипотечного кредита за указанное жилое помещение не является основанием для признания недвижимости приобретенным супругами в период брака в силу закона».

 

Правда, в России не прецедентное право, поэтому другой суд, хоть и учитывает решения предыдущих судов, но в аналогичной ситуации может вынести свое собственное решение.

 

Что касается совместных расходов на погашение ипотеки, то супругу-не-собственнику присуждают половину той суммы, которая была потрачена в период брака на обслуживание кредита. Супруг-собственник должен будет выплатить эту сумму при разделе имущества в судебном порядке, и даже, возможно, с процентами.

 

Пример судебного решения о взыскании с супруга-собственника половины суммы, уплаченной в браке по ипотеке (как неосновательное обогащение по личному кредитному обязательству), с процентами за пользование деньгами (Второй КСОЮ, определение № 88-17732/2021):

 

«…В период брака за счет совместных средств супругов исполнялось обязательство ответчика по погашению взятого им ипотечного кредита … Кредит взят до брака для приобретения квартиры … право собственности ответчика на квартиру оформлено до заключения брака. … выплаченных средств по ипотечному кредиту составляет неосновательное обогащение ответчика … Ответчик пользовался данными денежными средствами в период с …, поэтому с него подлежат взысканию проценты за пользование».

 

А для случая совместного приобретения имущества супругами и последующего развода, ситуация выглядит уже по-другому. Так, если квартира в новостройке была куплена и оплачена в период брака, а право собственности по ДДУ оформлено на одного из супругов после развода, то недвижимость все равно признается общей совместной собственностью.

 

Брачный контракт значительно упрощает ситуацию с собственностью на купленную квартиру. При заключении брачного контракта, права на квартиру будут определяться именно этим документом, вне зависимости от того, кто, когда и сколько платил за квартиру по ДДУ.

 

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

Если ДДУ заключен в браке

 

В этом случае все однозначно. При отсутствии брачного контракта, считается, что приобретение квартиры, заключение Договора долевого участия и оплата по нему происходили за счет средств семейного бюджета. И оба супруга становятся собственниками квартиры, даже если они решили оформить ДДУ только на одного из них.

 

С ипотекой здесь та же история – если все платежи по кредиту происходили в период брака заемщика, то считается, что оба супруга несли расходы на погашение кредита. А значит и купленная на кредитные деньги квартира – общая совместная собственность.

 

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

А что с продажей квартиры?

 

Что касается разрешения (нотариального согласия) второго супруга на продажу такой квартиры (купленной по ДДУ до брака), то и здесь есть нюанс.

 

Дело в том, что регистратор (Росреестр) не обязан выяснять, чьими деньгами была оплачена квартира – мужа, жены или обоими. Поэтому он, глядя на дату регистрации права собственности на квартиру, и учитывая, что в этот момент текущий собственник уже был женат, резонно полагает, что квартира куплена в браке. А значит, она является совместной собственностью обоих супругов. А значит, для продажи квартиры нужно предоставить письменное согласие второго супруга.

 

Да и Покупатель такой квартиры тоже придет к аналогичному выводу и потребует от титульного Продавца письменное согласие его супруги на продажу.

 

Что здесь делать реальному собственнику, который купил квартиру по Договору долевого участия, самостоятельно оплатил ее до брака, и чья супруга не имеет отношения к собственности?

Здесь три варианта:

 

  1. Продавец-собственник просто ведет супругу к нотариусу и заверяет ее согласие (независимо от того, является ли супруга сособственником квартиры);
  2. Заранее заключает брачный контракт, по которому все права на квартиру принадлежат только одному супругу – Продавцу;
  3. Берет у Застройщика справку о том, что все платежи по ДДУ были проведены им до такой-то даты (до заключения брака).

 

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

 

Для Покупателя квартиры самыми надежными будут 1-й и 2-й варианты. А 3-й вариант, хоть и подтверждается платежными документами, но имеет некоторую степень риска.

 

«Обделенный собственностью» супруг может попытаться доказать через суд, что на момент покупки квартиры (оплаты ДДУ) они жили в гражданском браке, вели совместное хозяйство и вместе вложились в покупку недвижимости. Либо – после официального брака в квартире был сделан дорогостоящий ремонт (т.е. потрачены общие семейные средства), и следовательно, второй супруг тоже имеет теперь свою долю в собственности.

 

Итог. Покупателю квартиры (купленной по ДДУ до брака и оформленной в собственность после), чтобы не влипнуть в судебные споры, нужно всего лишь учесть сказанное выше и понимать логику закона, который определяет порядок общей совместной собственности супругов (см. об этом в Глоссарии по ссылке).

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Алина

    У меня как раз такая ситуация. ДДУ и акт приемки-передачи — до брака, право собственности — в браке. Ипотека. В первоначальном взносе и ежемесячных платежах супруг не участвовал, в дорогостоящем ремонте тоже. Вопрос: после развода (потенциального) мне будет необходимо как-то изыскивать согласие бывшего супруга на продажу квартиры? Или вопрос, чья же это останется собственность, решится в момент развода и более супруг не будет иметь права на квартиру, в случае если она полноценно останется моей?

    • Секреты Риэлтора

      Так как квартира приобреталась в ипотеку и часть платежей, как я понял, вносилась уже в состоянии брака, то в случае развода (потенциального), вам придется доказывать, что супруг не принимал участия в выплате ипотеки за квартиру. По умолчанию считается, что если квартира куплена по ДДУ до брака в ипотеку, а сам кредит погашался уже в браке, то для платежей используются средства общего семейного бюджета. А значит, ваш супруг тоже будет иметь право на общую совместную собственность.
      .
      Возможно, вам придется доказывать, что и для дорогостоящего ремонта не были использованы средства общего семейного бюджета. Если все доказательства у вас есть, то можете считать квартиру своей личной собственностью, и тогда для продажи этой квартиры согласие супруга вам не потребуется.
      .
      Гораздо проще и надежнее такой вопрос решается с помощью брачного контракта, где однозначно указывается, кому принадлежит квартира, независимо от источника платежей.

  2. Анастасия

    ДД, подскажите пожалуйста , если ДДУ оформлен мной (вне брака) февраль 2021 , в ноябре 2021 я вступаю в брак, и получаем квартиру мы уже в браке . Это считается совместно нажитым имуществом? Или все же только моей собственностью, т.к. ДДУ оформлен за долго до брака.

    • Секреты Риэлтора

      Анастасия, а вы не пробовали внимательно почитать статью выше? Понимаю, что неохота, но… надо. Скажу вам по секрету, там есть ответ на ваш вопрос. И ответ очень подробный. Вряд ли я вам смогу еще подробнее ответить здесь в комментарии.
      И, кстати, «ДД» — это такая новая форма приветствия? Наверное, я отстал от жизни…

  3. Тимур

    У вас тут написано:
    «В случае с ипотекой – когда кредит оформлялся до брака, а часть платежей совершалась уже в браке – недвижимость тоже считается совместно нажитым имуществом. Логика закона в том, что на оплату ипотечного кредита (а значит и на покупку квартиры) средства брались из общего семейного бюджета.»

    А может ли другой супруг тогда вернуть налоговый вычет?

    • Секреты Риэлтора

      Нет, здесь ситуация другая. Здесь речь идет не о совместно нажитом имуществе супругов (которое регулируется ГК и ЖК РФ), а о правилах предоставления налоговых льгот (которые регулируются НК РФ). И если квартира была куплена до брака в ипотеку (оформлена на одного из супругов), а другой супруг не является ни созаемщиком по кредиту, ни титульным собственником, то у второго супруга нет никаких оснований (документов), для получения налогового вычета за покупку жилья.
      То что на выплату ипотеки тратились общие деньги обоих супругов, налоговую не интересует. Ее интересует только есть ли у человека предусмотренные законом и подтвержденные документами основания для возврата НДФЛ или нет. В данном случае таких оснований нет.