КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Передача денег при покупке квартиры

Последнее обновление: 26.07.2022

Передача денег при покупке квартирыПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, риски сделки увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия). Пора нам теперь готовить деньги.

 

Надеемся, что Продавец не забыл, как мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры – мы договаривались с ним об этом еще на этапе внесения предоплаты.

Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты. Теперь наша задача – подготовить безопасную передачу оставшейся суммы.

 

Передача денег за квартиру на вторичном рынке часто происходит наличным способом, особенно в альтернативных сделках (см. ниже), или если квартира покупается без привлечения кредита (ипотеки). В случае с ипотекой наличный расчет тоже возможен, но реже. Обычно, банк-кредитор стремится все расчеты свести к безналичной форме, и для финансирования покупки квартиры в ипотеку использует аккредитив.

 

Как провести расчеты через аккредитив – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке. Здесь же мы рассмотрим вариант расчетов за квартиру наличными.

 

Покупка квартиры за ​наличный расчет

 

Самый распространенный и безопасный способ передачи наличных денег при покупке квартиры – это расчеты через банковскую ячейку (что это и как работает – см. в Глоссарии по ссылке).

 

Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав собственности на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.

 

 

Ячейку арендует Покупатель и в присутствии Продавца закладывает в нее деньги. Продавец получит доступ к ячейке только при строгом соблюдении условий, которые прописывается в пунктах допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки). Выполнение Продавцом заданных условий отслеживают сотрудники банка.

 

Как происходит наличный расчет при покупке квартиры (этапы и порядок действий) показано в примере ниже..

 

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

 

Допсоглашение при расчетах через банковскую ячейку – самая важная вещь. Оно является неотъемлемой частью Договора аренды ячейки (т.е. тоже заключается между арендатором и банком), но в нем также участвует (и ставит свою подпись) Продавец квартиры.

В этом допсоглашении можно указывать почти любые условия доступа к ячейке (например, Продавец должен прийти за деньгами в розовых штанах); банку все равно, он выполнит именно те условия, которые мы ему укажем.

 

Но мы лучше укажем другое условие – наличие у Продавца Выписки из ЕГРН, где в качестве собственника фигурирует Покупатель, и Договора купли-продажи (ДКП) квартиры, которую мы у него покупаем. Штамп Росреестра на этом договоре будет говорить о том, что переход права собственности по договору зарегистрирован, и мы стали полноправными владельцами этой квартиры. Только тогда Продавец получит доступ к ячейке с деньгами.

 

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

 

Образец Договора аренды ячейки и допсоглашения к нему можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Когда в покупаемой квартире на момент сделки остаются прописанными люди, то в допсоглашении можно отдельным условием прописать, что Продавец получит доступ к ячейке не только при наличии Выписки из ЕГРН, но и при предоставлении банку свежей Выписки из Домовой книги, в которой будет указано, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован.

 

Вместо Выписки из Домовой книги дополнительным условием доступа к ячейке могут быть паспорта тех, кто был «прописан» в квартире, со штампами о регистрации по другому месту жительства.

Это условие стимулирует Продавца вовремя позаботиться о «юридическом освобождении» квартиры.

 

Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.

 

В обоих случаях такое условие взаиморасчетов должно быть заранее обговорено с Продавцом, и отражено отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры.

 

Если сделка затем проходит по плану, то мы можем забыть про банк. Продавец без нас заберет в отведенный ему срок деньги из ячейки.

Если сделка по какой-то причине сорвалась, то по истечении срока доступа Продавца (согласно условию в допсоглашении) мы можем вернуться в банк и забрать назад свои деньги.

 

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

 

Передача наличных денег через ячейку

 

Передача наличных денег через ячейку при покупке квартирыПередача наличных денег через ячейку по условиям допсоглашения. На что здесь следует обратить особое внимание?

На сроки!

 

Срок аренды ячейки должен быть достаточным (с запасом) для любого исхода со сделкой. На практике, обычно, арендуют на месяц – этого времени вполне хватит и для Продавца, и для Покупателя. Стоит это не дорого, а надежность расчетов дает высокую.

Срок доступа Продавца к ячейке, очевидно, зависит от срока регистрации сделки. С учетом, что если срок регистрации немного затянется (причины возможной задержки регистрации – см. по ссылке), то у Продавца должно хватить времени для того, чтобы забрать деньги из ячейки до истечения срока его доступа к этой ячейке.

Срок доступа Покупателя к ячейке, если сделка не состоялась, тоже должен иметь некоторый запас. Т.е. с момента окончания срока доступа Продавца до момента окончания срока аренды ячейки должно быть, как минимум, 3-5 дней.

 

Если мы покупаем «альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.

А наш Продавец-1 в этом случае денег вообще не видит, он получает вместо своей квартиры – другую, от Продавца-2.

Нюанс здесь в том, что мы, как Покупатель, готовы будем отдать деньги только когда убедимся, что квартира-1 оформлена (зарегистрирована) на нас, в то время как Продавец-2 (получатель денег) к квартире-1 формально никакого отношения не имеет. Подробнее о том, как происходят денежные расчеты в альтернативной сделке рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

К слову сказать, банк по условиям допсоглашения обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать и подписи на ДКП (особенно, учитывая, что штампы Росреестра на договор больше не ставят), и Выписку из ЕГРН, и получить по этим документам доступ к деньгам. Как тут быть Покупателю?

 

Защититься от этого можно с помощью стороннего исполнителя (например, риэлтора или юриста), который берет на себя регистрацию всего пакета документов. в том числе при альтернативной сделке. При этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с необходимыми документами). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельными выпиской и договором.

 

Другие типы наличных расчетов при покупке квартиры, как то – расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, так как это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.

 

 

Безналичные расчеты при покупке квартиры

 

Если обстоятельства складываются так, что за покупку квартиры нужно рассчитываться безналичным способом, то традиционным решением здесь является банковский аккредитив (см. по ссылке). Надежность и удобство этого способа ничуть не ниже, чем у расчетов через ячейку, а принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя – аналогичный.

 

Безналичные расчеты за квартиру можно провести и через нотариуса (с его согласия), но только в том случае, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) будет заверяться у него. Деньги Покупателя переводятся на специальный счет – депозит нотариуса, и нотариус затем сам переводит их Продавцу только после того, как убедится, что заверенная им сделка прошла регистрацию в Росреестре.

 

При любом из перечисленных способов расчетов, безопасный принцип передачи денег сохраняется – Покупатель предоставляет деньги, они «замораживаются» на время сделки, и Продавец получает их только после регистрации перехода права. Разница только в механизме этой самой временной «заморозки» денег.

 

 

Расписка о передаче денег

 

Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку, нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам расписку в получении денег за квартиру. Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги по такому-то договору получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет. Это дает нам дополнительную защиту от возможного оспаривания сделки по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.

 

Благоразумнее будет подготовить шаблон этой расписки заранее, т.к. это в наших же интересах Покупателя. Сама расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.

 

При безналичных расчетах за квартиру, такая расписка для нас все равно лишней не будет, даже при том, что у нас останутся подтверждающие платежные документы из банка.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, ячейку мы арендовали, допсоглашение подписали, расписку подготовили, деньги пересчитали, в ячейку заложили – теперь банк будет их охранять. А мы пойдем подписывать договор.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 4:

  1. Ольга

    Спасибо авторам за ваш бесценный труд! Ну а у меня, тщательно изучающей ваш ресурс и черпающей для себя много полезной информации — как всегда вопросы по теме статьи:
    1.) «Для дополнительной «страховки» можно в условия доступа по допсоглашению вписать, помимо зарегистрированного ДКП, еще и Выписку из ЕГРН». — А что мешает мошеннику тиснуть ту же печать Росреестра на поддельную выписку ЕГРН? Она ж не на гербовой бумаге с водяными знаками выдается. К сожалению (((

    2.) «Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.» — Не слишком ли много чести нянчится с продавцом и тратиться на вторую ячейку? И кстати 100 тыс не та сумма, которая простимулирует продавца. Ей легко пренебречь и устроить покупателю ад, не выписываясь и проживая в квартире.

    3.) «Сама расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.» — Продавец может сказать банку, что посеял переданный покупателем ключ и уплатив небольшой штраф за утерю, забрать деньги без всякой расписки. И потом вуаля — «оспорить сделку по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.» Возможно разумнее прописать в условиях доступа продавца к ячейке так же наличие второго экземпляра расписки о получении денег с подписью покупателя о получении им расписки?

    • Секреты Риэлтора

      Благодарю вас, Ольга, за высокую оценку нашей работы! Моральная поддержка наших читателей нам очень приятна, хотя и от материальной мы тоже не отказываемся))

      По поводу ваших вопросов — отвечу по порядку:

      .

      1) Да, верно, подделать можно и Выписку из ЕГРН тоже. Но все же два документа подделать сложнее, чем один, а значит есть больше шансов, что какая-нибудь из подделок будет обнаружена. Для большей уверенности, Покупатель может договориться с банком об уведомлении, которое банк вышлет Покупателю (смс, тел.звонок или WhatsApp), в момент, когда Продавец будет получать доступ к арендованной Покупателем ячейке. Если доступ несанкционированный, то по ответу Покупателя он блокируется службой безопасности банка до выяснения причин.

      .

      2) А здесь «тратиться на вторую ячейку» — это фактически означает доп. затраты Покупателя на собственную безопасность (тем более, что затраты там совсем небольшие). Это делать не обязательно, но для любителей подстраховаться это работает. И этот способ взят из реальной рыночной практики (в Москве, например, так делали) — и это действительно стимулировало Продавцов шевелиться со снятием с регистрационного учета. О том, чтобы кто-то из Продавцов предпочел потерять 100 тыс. руб. и не выписываться, я никогда не слышал. Тем более, что в большинстве случаев бывших владельцев выписать можно принудительно через суд. А 100 тыс. руб. будут для них потеряны окончательно.

      Да и сама сумма 100 тыс. руб. взята для примера. Можете заложить во вторую ячейку 200 или 300 тыс. Стимул для Продавцов будет еще сильнее))

      .

      3) Теоретически такое может произойти, но это не так просто будет Продавцу провернуть. Во-первых, после «потерянного» ключа может подтянуться служба безопасности банка и начать выяснять что произошло на самом деле, включая связь с Покуателем (арендатором ячейки). Во-вторых, для того, чтобы «оспорить сделку по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора», одного желания Продавца будет маловато, ему придется доказывать, что он в банке не был, ячейку не видел, деньги в ней не считал и т.п. А банковские документы будут говорить об обратном. И в-третьих, ячейку можно арендовать с описью вложения (доп. услуга банка), тогда фокусы Продавца, типа «деньги не получал» или «получил, но не полностью» — уже не пройдут.
      Что касается «второго экземпляра расписки» в условиях доступа к ячейке, то на это ни один вменяемый Продавец не пойдет. Ведь если Покупатель тоже бужет жульничать и не завизирует расписку, то Продавец вообще останется без денег.

  2. Андрей

    Здравствуйте! Купил квартиру в ипотеку через Сбербанк. Хотел бы сказать, что альтернативой банковской ячейке/аккредитиву сейчас можно рассматривать услугу, которую Сбербанк называет как «сервис безопасных расчетов». Ею можно воспользоваться как понял не только ипотечникам, но просто продавцам/покупателям за плату (2000р). Суть: деньги со счета покупателя переводятся на спецсчет ООО «Центр недвижимости Сбербанка» и «замораживаются» до момента перехода права собственности, после перехода права переводятся на счет продавцу без комиссий. Единственное — есть ограничения на количество участников сделок (не более 2х получателей средств) и сделка должна быть прямой, а не альтернативной).

    • Секреты Риэлтора

      Да, Сбербанк еще с прошлого года активно увлекся сделками с недвижимостью, даже создал под это отдельную структуру, и адаптировал стандартную услугу аккредитива под взаиморасчеты Продавцов и Покупателей квартир. В некоторых случаях это действительно удобно.