КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Если квартира была получена в дар

Последнее обновление: 25.12.2019

Если квартира была получена в дарПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

 

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке. А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

 

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

 

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

 

 

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

 

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

 

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

 

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

 

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

 

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

 

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

 

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

 

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

 

nazad-strЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Николай

    Здравствуйте. Спасибо за хороший сайт. Вопрос: мать подарила квартиру одной из дочерей, которая теперь ее продает. Mожет ли вторая дочь как то вмешаться в процесс, заявить свои права. Mать умерла 2 года назад. Спасибо

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте, Николай! Благодарю за отзыв о нашем учебнике.
      По вашему вопросу: вторая дочь не может помешать продаже квартиры, т.к. никаких прав на нее не имеет. Мать вольна была распоряжаться своей собственностью, как посчитала нужным. Договор дарения на практике часто используют как раз с целью избежания наследственных споров между родственниками (т.е. дарят квартиру кому-то одному, остальные не получают ничего).
      Теоретически, вторая дочь может оспорить сам договор дарения, если сумеет доказать в суде, что ее мать, подписывая договор, не понимала значения своих действий (например, была психически нездорова).

  2. Ирина

    Здравствуйте. Продавец квартиры получил 1/3 доли квартиры в дар от своей матери, 5 лет назад. Сейчас дарителю 94 года, дарение не было оформлено у нотариуса. Каковы риски при покупке такой квартиры? Может ли сейчас даритель написать заявление, что он не против той сделки, что отдавал себе отчёт в той ситуации?

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте! Конечно, если есть возможность лично убедиться в адекватности (дееспособности) Дарителя и его осведомленности о предстоящей продаже подаренной квартиры, то это стоит сделать ради юридической безопасности. Письменное согласие (подтверждение) Дарителя, хоть и не обязательно, но может закрыть риск того, что квартиру он подарил в результате «заблуждения» или «принуждения» (статьи 178, 179 ГК РФ).
      А вообще, риски при покупке полученной в дар квартиры, как и в других случаях, оцениваются на основе возможных причин, по которым сделка может быть признана недействительной (см. в Глоссарии — «Признание сделки купли-продажи недействительной»). А об особенностях сделки дарения можно почитать там же в Глоссарии — «Сделка дарения квартиры». В статье выше есть прямые ссылки на эти разделы Глоссария.

  3. Михаил

    Скажите, пожалуйста, а насколько законно требование регистратора предоставить квитанцию об уплате НДФЛ 13%? Как часто такое требуют?

    • Секреты Риэлтора

      Такой случай вообще редкость, но вероятность этого существует, поэтому мы указали, что ее тоже нужно иметь ввиду. И даже если вы оспорите действия Росреестра (мол, незаконно требуете…), то срок регистрации уже будет нарушен, а значит возможны проблемы с денежными расчетами, т.к. они завязаны на сроке регистрации.

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать