КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Если квартира приватизирована

Последнее обновление: 01.02.2024

Покупаем приватизированную квартируПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Приватизированная квартира, в целом, считается относительно безопасным вариантом для покупки, по сравнению с другими способами получения прав на нее.

 

Дело в том, что здесь наш Продавец получил право собственности от государства, и получил его по единственной, четко установленной схеме – бесплатной передаче муниципального жилья в собственность его нанимателям – т.е. приватизации. А значит, в этом случае существует минимум возможностей для нарушения чьих-либо прав, и минимум причин для оспаривания приватизации.

Хотя некоторые особенности купли-продажи приватизированной квартиры все же существуют (перечень законодательных нюансов по этому вопросу – см. по ссылке в Глоссарии).

 

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Если мы покупаем приватизированную квартиру, нам надо иметь в виду следующее.

 

Документом, которым оформляется приватизация, служит Договор передачи квартиры в собственность тем, кто был в ней «прописан» на тот момент. В этом Договоре передачи указан адрес квартиры, и перечень лиц, которым эта квартира передается. Этот Договор передачи является, в данном случае – правоустанавливающим документом на квартиру.

 

Нам здесь нужно смотреть на то, кто именно был в составе семьи ответственного квартиросъемщика на момент передачи квартиры в собственность. Если в квартире на тот момент проживало (было прописано) несколько человек, то в числе собственников, по умолчанию, они должны присутствовать все.

 

Дата приватизации квартиры видна из Договора передачи и из Выписки ЕГРН. А вот состав всех членов семьи, прописанных на момент приватизации квартиры, в Договоре передачи, обычно, не указывается. Там указываются только те, кому квартира передается в собственность.

Полный состав прописанных членов семьи может быть указан в Заявлении на приватизацию, которое жильцы подавали для ее оформления. Но, во-первых, это заявление редко кто хранит у себя (чаще оно бывает утеряно), а во-вторых, в этом заявлении тоже могут быть указаны не все прописанные жильцы, а только те, на которых будет оформлен Договор передачи.

 

Достоверно обо всех прописанных на дату приватизации жильцах мы можем узнать из архивной Выписки из Домовой книги (подробнее о ней – по ссылке в Глоссарии).

 

Вычислив всех прописанных в квартире на тот момент, мы смотрим на состав собственников по Выписке из ЕГРН. Если кто-то из списка прописанных людей не указан в числе собственников, то от него должен быть письменный отказ от участия в приватизации данной квартиры (об этом ниже).

 

Если на момент приватизации квартиры в ней проживали несовершеннолетние дети, то они либо должны быть включены в число собственников автоматически, либо у Продавца должно быть Согласие Органов опеки и попечительства на исключение детей из числа собственников (что очень маловероятно).

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Что нужно контролировать при покупке приватизированной квартиры?

 

Для проверки нам нужно выяснить три ключевых вопроса:

 

  1. кто приватизировал эту квартиру (кто собственники по данным ЕГРН);
  2. кто отказался от приватизации квартиры (если таковые отказники были), и как зафиксирован такой отказ;
  3. кто имел право на приватизацию квартиры (кто был прописан в квартире накануне ее приватизации).

 

Если все члены семьи, прописанные на момент приватизации, присутствуют (указаны в числе собственников) в Выписке из ЕГРН, то – вопросов нет, все в порядке.

Если кого-то там не хватает, но от него есть письменный отказ от приватизации этой квартиры, то картина ясна, но возникает вопрос с «вечным жильцом» (об этом ниже).

 

Если же обнаружится, что кого-то из родственников «забыли» включить в число собственников, но он при этом своего отказа не давал, либо есть отказ от несовершеннолетнего, но не подтвержденный Органами опеки – то это потенциальная угроза для Покупателя, и от такой квартиры нам лучше отказаться. «Забытый» член семьи имеет полное право оспорить сделку приватизации, а значит и все последующие сделки с этой квартирой.

 

Более того, возможны ситуации, когда «забытым родственником» может оказаться даже человек (особенно несовершеннолетний ребенок), выписанный из квартиры накануне ее приватизации. Права такого человека на квартиру (были они нарушены или нет) уже будут устанавливаться судом, но нам лучше выяснить это заранее – то есть узнать, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры незадолго до ее приватизации.

 

 ♦ Пример нарушения прав при приватизации ♦
     (Жми! И увидишь пример во всплывающем окне.)

 

Бывает, что квартиру приватизировали, когда кто-то из жильцов был признан безвестно отсутствующим или даже умершим, а потом этот человек вдруг объявлялся (такое в жизни случается). И если он заявит свои права на квартиру через суд, то с большой вероятностью, суд примет его сторону и объявит приватизацию недействительной.

 

То же самое касается и детей, которые были отданы в интернат и были выписаны из квартиры к моменту ее приватизации. После возвращения из интерната они могут восстановить свои права пользования на жилплощадь, несмотря на то, что у нее уже другой хозяин.

 

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Отказники от приватизации – «вечные жильцы»

 

Еще один важный момент! По закону, отказ от приватизации кого-либо из членов семьи влечет за собой пожизненное право пользования квартирой, даже если этот персонаж перестал быть членом семьи собственника приватизированной квартиры, но остался в ней прописан. Принудительно выписать такого жильца (не собственника) после продажи квартиры не получится – закон на его стороне. Покупатель квартиры рискует получить в довесок к ней «вечного жильца».

 

По некоторым трактовкам закона, такой человек может сохранить за собой право пользования квартирой даже после своей выписки (вернувшись после временного выбытия, после длительной командировки или лечения за границей, например).

 

Это скользкий вопрос, поэтому при обнаружении такого персонажа среди «отказников» от приватизации, лучше обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

 

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

 

Незаконная приватизация

 

Некоторый риск покупки приватизированной квартиры еще и в том, что сам факт приватизации мог быть незаконным. Такое, например, бывает, когда коррумпированные чиновники незаконно выдают своим людям ордер на заселение в муниципальное жилье, после чего квартира приватизируется и продается. Деньги расходятся по карманам этих чиновников. Один из таких случаев описан юристами в рубрике «Истории из жизни» (по ссылке).

 

Если это становится известным прокуратуре, то такую приватизацию признают незаконной, а соответственно, и все последующие сделки с этой квартирой становятся недействительными. Квартира возвращается в собственность города. А как же Покупатель, который ее купил?

 

Для него, конечно же, такая история крайне неприятная. Проверить законность выдачи ордера без спецрасследования вряд ли возможно. Но в 2020 году принят закон, согласно которому в случае изъятия квартиры у Покупателя государство выплачивает ему компенсацию в полном размере. А если он владеет купленной квартирой уже более 3-х лет, то закон вообще запрещает государственным и муниципальным органам изымать у него квартиру по этой причине.

Правда, для этого у Покупателя должен быть статус добросовестного приобретателя (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии).

 

 Поддержите наш онлайн-учебник по купле-продаже квартир.

 Это можно сделать на странице "Сказать СПАСИБО".

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.

 

nazad-strЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Лучик

    «Достоверно обо всех прописанных на дату приватизации жильцах мы можем узнать из архивной Выписки из Домовой книги»

    Информация уже устарела, т.к. больше архивную выписку даже собственнику не дают. Ему через Госуслуги присылают выписку из домовой книги с того момента, как он этим собственником стал, а что было до приватизации там не указано. Как теперь проверять, кто был не включен в приватизацию и выписан до нее?

    • Секреты Риэлтора

      Все верно. Архивную выписку на руки собственникам давать перестали. Но сами архивные выписки не перестали существовать. Все базы данных регистрационного учета сохранились. И эта информация как была, так и осталась доступна для различных ведомств и органов власти (в т.ч. МВД).
      Те, кто умеет добывать такую информацию, могут узнать всю историю прописки-выписки по нужному адресу за любой период.
      Почему наши законотворцы решили закрыть эту информацию от самих собственников — не спрашивайте…

  2. Игорь

    Получается если «отказник» добровольно через Мфц снимется с рег учета (условно это будет мотивированно денежной компенсацией) После получения денег, имеет полное право восстановить регистрацию имитировав временную выписку.
    Из этого вывод: у второй стороны «собственника» ущемляются права, поскольку любые договора с отказником будут ничтожными. Как тогда по закону решать вопрос снятия с рег учета без суда, где обе стороны, получили, что хотели.

    Этот отказ от приватизации выглядит как какая-то ошибка который быть недолжно.

    • Секреты Риэлтора

      «Имитировать» временную выписку не получится. Выписываются с адреса либо временно (об этом ставится соотв. отметка в регистрационном учете), либо постоянно (по умолчанию, если не указано, что выписан временно, значит — постоянно).

  3. Михаил

    Благодарю. Сроки давности, например для выписанных накануне приватизации начинают идти с факта содеянного — для взрослых? А например для дети ставшими совершеннолетними — т. е. они могут подать иск став взрослыми (минуя 18 летие)?

    • Секреты Риэлтора

      Смотря что считать «содеянным»)) Вообще, срок исковой давности начинает течь — по закону, буквально — «со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». А что cчитать здесь нарушениеи права?
      Вариант-1: это отказ человеку в восстановлении регистрации по месту жительства. Тогда получается, что считать будут, скорее всего, не с момента выписки, а с момента, когда было отказано в восстановлении прописки.
      Вариант-2: это незаконная (с нарушением прав ребенка) выписка его из квартиры накануне приватизации. Тогда, очевидно, срок исковой давности будет отсчитываться с момента этого нарушения.
      .
      А дети могут сами подписывать документы (и иски в суд в том числе) уже с 14 лет (с письменного согласия/подтверждения родителей или опекунов), а с 18 лет могут делать все уже самостоятельно.