КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Договор дарения квартиры

Последнее обновление: 09.11.2021

Сделка дарения квартирыДоговор дарения квартиры («Дарственная») – это двусторонняя сделка, предусматривающая не только обязательство Дарителя передать в дар указанное имущество, но и обязательство Одаряемого принять это имущество со всеми вытекающими правами и обязанностями (по содержанию, использованию, уплате налогов, и т.п.).

 

Подарить квартиру можно кому угодно – родственнику, ребенку, постороннему лицу. Переход права собственности по сделке дарения квартиры регистрируется в Росреестре.

 

Договор дарения в общем случае не требует нотариального удостоверения, и может быть составлен в простой письменной форме. Хотя тут есть два исключения, когда участие нотариуса в сделке является обязательным:

 

  1. если происходит дарение недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, в независимости от того, будет ли дариться доля или квартира целиком;
  2. если Дарителем выступает несовершеннолетний ребенок, недееспособное либо ограниченно дееспособное лицо (здесь, помимо нотариуса, потребуется еще и разрешение Органов опеки и попечительства).

 

Образец Договора дарения квартиры – смотри ниже.

Сделкам дарения имущества целиком посвящена Глава 32 ГК РФ.

 

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

 

А если речь идет о дарении прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке), то на практике это решается заключением договора безвозмездной уступки прав по ДДУ.

 

Эксперты говорят

Часто на консультациях задают вопрос – можно ли подарить квартиру так, чтобы она перешла в собственность Одаряемого после смерти Дарителя?

Ответ – нет. Договор дарения, предусматривающий передачу квартиры Одаряемому после смерти Дарителя, не имеет юридической силы (ничтожен). Такое условие предполагает передачу квартиры в порядке наследования по завещанию. Дарение и наследование по завещанию – это две разных юридических процедуры.

 

Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах Одаряемого перед Дарителем (п.1, ст.572 ГК РФ), в том числе – о периодической выплате денег, об уходе за Дарителем, обеспечении его продуктами питания, одеждой, лекарствами и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.

 

Для того, чтобы Договором дарения не прикрывали обычную продажу квартиры (такая сделка может быть признана притворной), существует особый налоговый режим для сделок дарения.

 

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Налоги в сделке дарения квартиры

 

До 2006 года налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагалось все подаренное имущество, и сделки дарения квартир не были так популярны.

Но с 2006 года, после введения поправок в налоговый кодекс, налог на подаренное имущество НЕ платится, если Даритель и Одаряемый – близкие родственники (п.18.1, ст.217 НК РФ). Кто конкретно имеется в виду под понятием «близкий родственник», закон определил исчерпывающим перечнем:

 

  • супруги;
  • дети (в т.ч. усыновленные);
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • внуки;
  • братья и сестры (в т.ч. сводные).

 

Для них подаренная квартира НЕ облагается налогом. Правда, близкое родство еще нужно подтвердить документально (см. письмо Минфина РФ от 29.01.2018).

 

Договор дарения квартиры близкому родственнику – довольно распространенная и удобная форма сделки для внутрисемейных урегулирований.

Иногда дарение квартиры между родственниками используют для того, чтобы избежать наследственных споров. Т.е. вместо составления завещания, по которому квартира после смерти собственника отойдет одному конкретному родственнику, сам собственник еще при жизни дарит эту квартиру кому надо, исключая, таким образом, возможные распри и споры вокруг своего наследства.

 

Если же собственник квартиры дарит ее своему дальнему родственнику, или постороннему лицу, то в этом случае Одаряемый попадает на налог НДФЛ-13% на общих основаниях (для граждан России).

Для нерезидентов РФ ставка налога будет 30%.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартирыЗДЕСЬ.

Как запретить регистрацию сделки с квартирой без участия собственника? Легко!

 

Сумма налога на подаренную квартиру

 

Сумма налога с подаренной квартиры рассчитывается от ее рыночной стоимости:

 

  • Если в Договоре дарения не указана стоимость передаваемого в дар имущества, то за рыночную стоимость принимают кадастровую оценку квартиры.
  • Если же стоимость имущества стороны решили указать в договоре, то для целей налогообложения она сравнивается с кадастровой оценкой квартиры, умноженной на коэффициент 0,7. И налог рассчитывается от той суммы, которая оказалась выше.

 

Поэтому, если Одаряемый не приходится близким родственником Дарителю, то налоговая нагрузка для него будет весьма ощутима. Именно по этой причине в подобных случаях квартиру выгоднее оформить через Договор купли-продажи (ДКП), чем через сделку дарения.

 

Если Одаряемый попал на налог в результате сделки дарения, то подача налоговой декларации для него является обязательной.

 

Эксперты уточняют

Никаких прав на имущественный налоговый вычет за полученную в дар квартиру Одаряемый не имеет. Такое право возникает только у Покупателя жилья.

 

Кроме того, продажа квартиры, полученной в дар возможна только после полной уплаты налога, что подтверждается соответствующей справкой из территориального налогового органа по месту нахождения квартиры.

 

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

 

Риск дарения квартиры для Дарителя

 

Дарителю квартиры нужно помнить, что он расстается со своей собственностью полностью. А это значит, что для него в этой сделке присутствует риск остаться без крыши над головой.

 

Конечно, предполагается, что после такого подарка отношения между Дарителем и Одаряемым должны стать еще лучше. Но это в теории. На практике же бывают случаи, которые благородным людям лучше не видеть. Например, когда пожилой родитель дарит своему непутевому отпрыску квартиру, а тот спустя какое-то время выставляет родителя из дома. Такие случаи, к сожалению, бывают, и закон позволяет так поступать.

 

Чтобы такого не случилось, Дарителю нужно вписать в Договор дарения условие своего бессрочного (пожизненного) проживания в квартире после перехода права собственности. Такое условие подразумевает согласие Одаряемого, и не считается «встречным требованием», противоречащим дарению.


 Обсуждение вопроса дарения квартиры с правом проживания, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ  по ссылке.


Более того, при наличии такого условия в договоре, за Дарителем сохраняется право пользования квартирой, даже если Одаряемый ее потом продаст.

 

Эксперты говорят

Если Одаряемый нарушит условия Договора дарения, то Даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании п.2, ст. 450 ГК РФ. Под нарушением условий подразумевается, в том числе, создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

 

Ниже есть ссылка на образец Договора дарения квартиры с условием проживания в ней Дарителя.

 

 

Отмена сделки дарения квартиры

 

Отмена сделки дарения квартирыДарение квартиры может быть оспорено или отменено.

 

Оспорить Договор дарения можно по тем же основаниям, что и любую другую гражданско-правовую сделку. Т.е. здесь применяются общие основания для признания оспоримых сделок недействительными.

 

Оспорить сделку дарения могут не только сами участники сделки, но и так называемые третьи лица (кто это такие – смотри по ссылке). Например, иногда возникает ситуация, когда после смерти Дарителя его наследники оспаривают Договор дарения в суде, указывая на то, что Даритель не осознавал значения своих действий. В качестве доказательства его недееспособности, наследники представляют историю болезни умершего, оплачивают независимые экспертизы и т.п. Если аргументы окажутся убедительными, то суд может признать дарение недействительным.

 

Тот же результат может произойти и при дарении квартиры одним супругом без письменного согласия другого супруга (если квартира являлась их совместно нажитым имуществом).

 

Кроме признания сделки недействительной, дарение может быть еще и отменено стороной сделки.

 

Отменить Договор дарения квартиры может только сам Даритель (ст. 578 ГК РФ), и только в двух случаях:

 

  1. В случае покушения Одаряемого на жизнь или здоровье Дарителя или членов его семьи;
  2. В случае недостойного обращения Одаряемого с подаренной ему квартирой, создающего угрозу ее утраты или уничтожения (например, устроил в квартире сарай или притон). Правда, в этом случае Дарителю придется оспаривать сделку в судебном порядке и доказывать факт «недостойного обращения».

 

В случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого.  Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом (важно!), для Покупателя квартиры такая отмена дарения не влечет никаких последствий – об этом подробно рассказано в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – статья «Отмена дарения. Комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ» (см. п.4 этой статьи, стр.19-20).

 

Образец Договора дарения квартиры можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

На практике оспорить Договор дарения квартиры очень сложно (ввиду сложности доказательной базы), а отмена дарения не приводит к негативным последствиям для купившего такую квартиру Покупателя.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 4:

  1. Евгений

    Здравствуйте! Не нашёл информации на сайте. Как перевести право личной собственности на квартиру супруга, в общую совместную собственность супругов?

    • Секреты Риэлтора

      Переоформить квартиру из личной индивидуальной собственности в общую совместную собственность с женой — в данном случае (через дарение) не получится. Но вы можете подарить жене 1/2 долю своей квартиры, и у вас будет общая долевая собственность.
      Либо можете заключить брачный договор, и там (согласно ст. 42 СК РФ) установить тот режим собственности на квартиру, который вам хочется, в т.ч. совместную.

  2. Ольга

    Здравствуйте! Скажите, требуется ли согласие супруга при дарении квартиры, если собственность оформлена на меня одну?

    • Секреты Риэлтора

      Если квартира в совместной собственности супругов (например, была куплена в браке), то – да. Любое отчуждение недвижимости (дарение или продажа) в этом случае требует согласия второго супруга. Если этого не сделать, супруг имеет право оспорить сделку дарения и признать ее недействительной. Поэтому при оформлении дарственной на квартиру нотариально заверенное согласие супруга нужно.