Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ

Вопрос:

Я купил квартиру в новостройке по ДДУ. Дом еще не сдан. Хочу переоформить квартиру на родственника договором переуступки. Может ли уступка прав требования по ДДУ быть безвозмездной? Или это нужно оформлять договором дарения прав требования?

Ответ:

Уступить право требования на квартиру в строящемся доме-новостройке можно как за деньги (что происходит очень часто), так и бесплатно (реже, но тоже случается, например, между родственниками).

Безвозмездная уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (п.3, ст.576, ГК РФ). Но дарение ДДУ в практике рынка недвижимости в буквальном смысле не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной переуступки (цессии).

В этом случае должны соблюдаться все правила оформления Договора переуступки прав требования по ДДУ (подробнее об этом см. в Глоссарии по ссылке). Но при этом нужно учитывать некоторые особенности, связанные с безвозмездностью сделки (об этом ниже).

Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования

Дарение прав требования на квартиру по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – это уступка требования на безвозмездной основе.

На практике безвозмездная уступка прав требования по ДДУ, так же как и дарение квартиры, происходит, обычно, между близкими родственниками. Хотя закон допускает это и для посторонних лиц.

Договор дарения используют, как правило, при отчуждении уже зарегистрированных прав собственности на квартиру, а Договор переуступки – при отчуждении прав требования по ДДУ на еще не сданную новостройку (в Москве, например, такие сделки не редкость).

Чтобы переуступка прав на квартиру по ДДУ между физлицами имела статус дарения, в самом Договоре уступки должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку. Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что сделка является безвозмездной. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки прав, так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры.

Если у кого-то возникло непреодолимое желание стать благодетелем для своего родственника и бесплатно передать ему свои права требования на квартиру в новостройке, то ему нужно знать следующие вещи:

1. По общему правилу уступка прав требования по ДДУ допускается только после полной оплаты стоимости самого ДДУ, либо уступка происходит с одновременным переводом долга (неоплаченного остатка) на нового владельца этих прав. Но в рамках дарения прав требования, перевод долга не применяется.
2. Переуступку прав нужно проводить с письменным уведомлением Застройщика об этой сделке. А если по условиям Договора долевого участия на уступку требуется письменное разрешение Застройщика (п.4, ст.388, ГК РФ), значит, его тоже придется получить.
3. Уступить (или подарить безвозмездно) права по договору ДДУ можно только после государственной регистрации самого ДДУ и до момента подписания Передаточного акта на готовую квартиру в новостройке.
4. Договор уступки прав требования по ДДУ (в том числе безвозмездной) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
5. Если ДДУ был заключен в браке, то для совершения уступки прав на квартиру (в т. ч. безвозмездной), нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

А что насчет налоговых последствий для такой безвозмездной сделки по переуступке квартиры между родственниками? Есть тут какие-нибудь особенности? Есть!

Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия

В некоторых случаях близким родственникам лучше оформлять уступку права требования на квартиру не в безвозмездном виде, а в возмездном – то есть с указанием цены в договоре. Почему?

Если человек получил права требования на квартиру по договору переуступки безвозмездно, то он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Оно и понятно. Ведь судя по договору, денег на это приобретение он не тратил. А значит, и компенсировать затраты государство ему не будет.

Кроме того, если этот человек захочет, например, через пару лет продать полученную в виде подарка квартиру, то он вынужден будет уплатить налог с продажи квартиры (подробнее о налоге – см. в Глоссарии по ссылке). Без налога он сможет продать ее только после того, как пройдет 3 года с момента подарка.

А можно ли как-то по-другому, чтобы поменьше платить налогов? Можно.

Для этого сделку по уступке прав между родственниками можно оформить в возмездном виде (фактически деньги не передаются и остаются в семье). Причем, сумму в договоре уступки нужно указать такую же, как и в первоначальном договоре ДДУ (по которому уступаются права).

Тогда «продавец» по договору уступки применяет налоговый вычет в размере понесенных расходов (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке), и налоговая база для него становится равной нулю. А «покупатель» сможет потом продать квартиру в любое время, не дожидаясь истечения 3-х летнего (а для некоторых квартир 5-летнего) срока владения. Чтобы уменьшить налог с продажи (до минимума, вплоть до нуля), ему тоже надо будет применить вычет в размере «потраченных на покупку» средств.

Правда, применить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ «покупатель» все равно НЕ сможет – так как этот тип вычета не предоставляется в сделках между близкими родственниками.

Но бывает и обратная ситуация, когда переуступку прав по ДДУ все-таки лучше делать безвозмездной. Например, случай, когда квартиру надо подарить женатому сыну. Тогда подарок будет принадлежать ему одному (персонально), в то время как возмездная переуступка автоматически переводит квартиру в общую собственность обоих супругов (подробнее об этом – в Глоссарии по ссылке).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).