КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Последнее обновление: 19.03.2019

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Как правильно выбрать Застройщика, как определить его надежность и добросовестность, чтобы снизить риски вложений в строительство?


Как выбрать застройщика при покупке квартирыОтвет:

Чтобы остудить головы фанатов первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе. О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Девелопера-Застройщика.

Что это за признаки надежности?

 

Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

 

Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании в сфере долевого строительства.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Критерии выбора Застройщика

 

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

 

К количественным показателям относятся:

 

  • Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
  • Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
  • Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
  • География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
  • Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
  • Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

 

Качественные показатели – это:

 

  • Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
  • Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
  • Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
  • Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
  • Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
  • Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
  • Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
  • Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
  • Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
  • Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

 

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности. Имея эти данные, уже можно будет осознанно выбирать компанию-застройщика и принимать решение – стоит ли инвестировать средства в конкретный проект, и покупать там квартиру.

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

 

 

Способы обеспечения обязательств Застройщика

 

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

 

Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

 

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

 

 

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

 

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Проектной декларации Застройщика.

 

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

 

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

 

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

 

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

 

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из признаков его авторитета. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

 

  1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
  2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарели (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
  3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

 

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

 

Кто-то может указать на якобы надежный Единый реестр застройщиков России (здесь и здесь – новый сайт), который был создан при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Этот реестр действительно объединяет всех Застройщиков, привлекающих деньги на строительство по Договорам долевого участия (ДДУ), и содержит реестр всех новостроек России. Вроде бы удобно. Но…

 

На март 2019 в рейтинге Единого реестра застройщиков, в ТОП-15 входила компания Urban Group. И создателей реестра не заботил тот факт, что эта компания к тому моменту была уже несколько месяцев, как банкрот. Делаем выводы – данные даже официальных рейтингов нужно «делить на три».

 

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

 

Вот поэтому для того, чтобы осознанно выбрать Застройщика, покупателю квартиры в новостройке нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

 

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – «Знакомимся с Застройщиком».

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Забыли пароль?