Регистрируем право собственности на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к завершающему этапу покупки квартиры на вторичном рынке. С документами на квартиру мы (Покупатель) разобрались и все, что нужно проверили, личность Продавца установили, выяснили некоторые детали его семейной, юридической и финансовой биографии, Договор купли-продажи составили и подписали (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ). Теперь нам нужно зарегистрировать наше право собственности на квартиру.

В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи (ДКП). Сам ДКП с 2013 года регистрации не подлежит, но тем не менее, он передается в составе пакета документов (см. перечень ниже) для регистрации перехода права по сделке.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестра о новых правах собственности на квартиру. Именно эта запись в реестре ЕГРН и является единственным доказательством существования этих прав.

Раньше это сопровождалось выдачей Покупателю Свидетельства о праве (Титула) на квартиру, выполненном на защищенной гербовой бумаге. Затем мудрецы из Росреестра решили, что это лишнее, и с июля 2016 года отказались от выдачи бумажных Свидетельств. Но экземпляры Договора купли-продажи квартиры (ДКП) с отметками о регистрации – гербовой печатью и регистрационным штампом – возвращались после сделки Продавцу и Покупателю (до июля 2022 года – см. далее).

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).

Но и тут произошли изменения:

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

При электронной регистрации сделки, гербовые печати и штампы на бумажных документах отсутствовали и ранее.

Когда мы регистрируем право собственности на квартиру, мы, прежде всего, фиксируем и защищаем свои права Покупателя, т.к. за свои деньги мы фактически получаем именно ПРАВО – виртуальное понятие, а не физический объект. И существование этого ПРАВА основывается только на соответствующей записи в государственном реестре.

Основанием для этого права служит наш Договор купли-продажи. Но из-за отмены штампов Росреестра на договорах (т.е. на основных правоустанавливающих документах), единственным подтверждением существования нашего права собственности на недвижимость теперь служит только Выписка из ЕГРН, которую мы получим по результатам проведенной регистрации сделки.

Договор, конечно, тоже останется у нас на руках, но без гербовых печатей и регистрационных штампов Росреестра. Вместо них на договоре будет печать и подпись сотрудника МФЦ о принятии/передаче документов на регистрацию.

Куда обращаться для регистрации сделки с квартирой

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается местное УФРС (региональное отделение Росреестра). Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных (архив) о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона, внося их в общую электронную базу – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На сленге риэлторов местное управление Росреестра может звучать также как «Регпалата», а в некоторых городах это место еще по-старинке называют «Юстиция».

С развитием по всей стране МФЦ (Многофункциональных центров госуслуг) «Мои документы», отделения Росреестра почти перестали взаимодействовать с физлицами напрямую. Документы на регистрацию прав и перехода прав по сделке участники сделок теперь подают в МФЦ. Сотрудники МФЦ снимают с них электронные образы (сканируют), и отправляют в Росреестр в электронном виде. А после завершения регистрации, информация об этом поступает из Росреестра в МФЦ (так же в электронном виде), и принятые документы с отметками МФЦ выдаются обратно гражданам, вместе со свежей Выпиской из ЕГРН, в которой указан уже новый собственник.

И, кстати, МФЦ работают по экстерриториальному принципу, т.е. документы можно подать на регистрацию в МФЦ любого города или региона, независимо от места расположения регистрируемого объекта недвижимости. Эта приятная благотворительная акция от государства сильно помогает, например, в случаях организации междугородних альтернативных сделок.

Здесь мы рассмотрим, как подавать «бумажные документы» на регистрацию, хотя есть возможность провести и электронную регистрацию (удаленно, через интернет), как самостоятельно (через Госуслуги, например), так и с помощью ипотечных отделений крупных банков (Сбербанк и ВТБ, например).

Заявление и пошлина

Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (бланки заявлений дают на месте, но можно и скачать его – здесь):

• Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности,
• Продавец – на переход права по сделке.

Важно! В конце этого заявления каждому участнику нужно указать свой адрес электронной почты (email – для уведомлений о возможном приостановлении или отказе в регистрации), и в отдельной графе указать просьбу выдать Выписку из ЕГРН с новыми данными регистрационного учета (иначе после регистрации выписку не выдадут).

Еще в этом заявлении нам следует указать (отметить в соответствующей графе), что одновременно с регистрацией нового права на недвижимость, в реестр нужно внести запись о возможности предоставления третьим лицам персональных данных правообладателя в отношении этой квартиры (это предусмотрено законом в п.3, ст.36.3 ФЗ-218). Иначе после сделки Продавцу будет доступна только обезличенная Выписка из ЕГРН (без ФИО нового собственника), а это не позволит Продавцу получить деньги по сделке – раскрыть аккредитив или получить доступ к банковской ячейке.

Примечание.

Само заявление «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество» – это довольно объемный документ на нескольких страницах с множеством полей для внесения данных (включая персональные данные заявителей и перечень прилагаемых к заявлению документов). Поэтому имеет смысл скачать бланк заявления заранее (по ссылке выше) и заполнить его спокойно, не торопясь, и без ошибок.

После этого Покупатель оплачивают госпошлину за регистрацию своего возникающего права собственности (Продавец госпошлину не платит).

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра – здесь.

Если Покупателей несколько (например, покупка происходит в долевую собственность), то сумма пошлины делится на всех пропорционально размеру долей – т.е. каждый новый собственник умножает сумму установленной для физлиц госпошлины на размер своей доли в регистрируемом праве.

Затем обе стороны сделки передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.

Документы для регистрации перехода права собственности

Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартиру обычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.

Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:

• Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права (регистратор допускает подачу документов и без этой квитанции, получая данные об оплате госпошлины по межведомственным каналам связи, но чтобы не было накладок, в наших интересах эту квитанцию приложить, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
• Паспорта участников сделки (для предъявления при личном обращении);
• Доверенность (если за Продавца действует доверенное лицо);
• Договор купли-продажи квартиры (подписанный сторонами сделки, минимум в 2-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
• Разрешение Органов опеки и попечительства (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
• Кредитный договор с банком (при покупке квартиры в ипотеку), закладная (если она составлялась банком) и документы, указанные в закладной, а также заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона;
• Письменное согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости (если, например, продаваемая квартира находится в ипотеке и за нее еще не выплачен кредит);
• Согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой).

А если продается доля или отдельная комната в квартире то на регистрацию еще потребуется письменный отказ остальных собственников долей/комнат от преимущественного права покупки, либо надлежаще оформленное извещение этих собственников (например, заказное письмо) с выдержанным сроком ожидания ответа (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии).

Нюансы оформления:

Если в числе собственников (Продавцов) есть несовершеннолетние дети, то нам нужно помнить, что:

1. Ребенок-собственник старше 14 лет уже сам подает и подписывает договор и заявление о государственной регистрации, но с письменного согласия своих родителей или законных представителей. За ребенка младше 14 лет полностью подписываются родители.
2. Для продажи имущества ребенка нужно письменное Разрешение Органов опеки и попечительства.
3. Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласие Органов опеки могут потребовать на регистрацию и в том случае, когда ребенок не является сособственником квартиры, но прописан в ней, и живет без родителей (остался без родительского попечения), а также в случае, если в квартире проживают лица (не собственники), находящиеся под опекой или попечительством.

При продаже доли (из состава долевой собственности на квартиру), договор тоже должен быть удостоверен нотариально (пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218).

Если же продается отдельная комната, находящаяся в собственности как обособленный объект недвижимости, то нотариальное удостоверение здесь не обязательно. И хотя в практике бывали случаи, когда не очень квалифицированные регистраторы требовали нотариальный договор на продажу комнаты, сами нотариусы утверждают (см. здесь), что здесь можно обойтись и простой письменной формой договора.

Если квартиру мы покупаем и оформляем сразу на двоих супругов-покупателей в совместную собственность, то нам нужно приложить еще и Свидетельство о браке (т.к. покупка в совместную собственность разрешена только супругам).

Проверить список необходимых для регистрации документов, можно на сайте Росреестра – заполнив анкету с исходными данными по сделке, в сервисе «Жизненные ситуации» – здесь.

Там же можно уточнить и отдельные вопросы (если вдруг они возникнут), касающиеся подачи документов на регистрацию – по единому справочному телефону Росреестра: 8 (800) 100-34-34

Эксперты подсказывают

В правилах регистрации действует экстерриториальный принцип. То есть документы на регистрацию сделки с квартирой можно подавать в любом МФЦ любого города России, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Дополнительные документы при регистрации

Регистратор (специалист управления Росреестра), проводящий экспертизу документов перед регистрацией, в случае сомнений имеет право приостановить регистрацию и потребовать дополнительные документы для подтверждения сведений об объекте и/или субъектах сделки. Это лучше выяснять заранее, в процессе подготовки сделки.

И хотя есть формальный запрет на истребование у заявителей дополнительных документов для проведения регистрационных действий, но этот запрет написан с размытыми формулировками и рядом оговорок «ЕСЛИ…»:

«Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, ЕСЛИ представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЕСЛИ иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами».

В зависимости от обстоятельств конкретной сделки (в т.ч. по запросу регистратора) нам могут понадобиться следующие дополнительные документы для регистрации сделки с квартирой:

• Согласие супруги/-га Продавца на продажу квартиры (если квартира является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что квартира НЕ находится в совместной собственности супругов (например, Заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
• При покупке квартиры в ипотеку, в составе пакета документов могут дополнительно передаваться и заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры, и отчет о проведении независимой оценки, и дополнительные документы от банка, характеризующие объект регистрируемого залога;
• В отдельных регионах местные УФРС могут потребовать заранее подписанный Акт приема-передачи квартиры (хоть это и противоречит логике сделки).

 О том, какие еще дополнительные документы и в каких случаях может потребовать Росреестр для регистрации сделки, рассказывали участники нашего ФОРУМА по ссылке.

Так как в правила приема документов на регистрацию периодически вносятся изменения, а также отдельные требования могут возникать на местном уровне, то рекомендуется заранее посетить или сделать контрольный звонок в местное отделение Росреестра или в МФЦ «Мои документы», и уточнить состав пакета документов для регистрации. Например, кое-где Договор купли-продажи квартиры могут потребовать не в 2-х, а в 3-х экземплярах, а где-то могут потребовать подтвердить справками отдельные сведения из представленных документов.

Расписка, срок и возможная приостановка регистрации

Сотрудник МФЦ, принимающий документы на государственную регистрацию, обязан выдать расписку в приеме этих документов (опись принятых документов), с полным их перечнем, датой приема, номером заявления и указанным сроком регистрации и выдачи документов. По номеру заявления можно отслеживать ход самой регистрации на сайте Росреестра (здесь), и оперативно решать вопросы в случае ее задержки.

  ♦ Пример описи документов, принятых на регистрацию сделки ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит расписка в приеме документов.)

Получив опись принятых на регистрацию документов, нам надо внимательно проверить все указанные там данные (включая реквизиты документов), и в случае обнаружения ошибки/опечатки сотрудника МФЦ (такое бывает), исправить эту ошибку на месте, пока документы еще не «уехали» в Росреестр.

Срок регистрации имеет важное значение (особенно для Продавца квартиры). Он будет являться основой для расчета срока доступа Продавца к банковской ячейке с деньгами.

Бывает, что в процессе регистрации перехода права собственности происходит приостановка или даже отказ в регистрации. Это может быть связано как с техническими сбоями (например, ошибка в реестре данных об адресе или площади квартиры), так и с юридическими проблемами документов (например, отсутствие какого-либо существенного условия в договоре, или обнаружение неурегулированных имущественных споров по данной квартире).

В последнем случае, это работает на защиту интересов Покупателя, т.к. оберегает его от возможных проблем с урегулированием этих вопросов в будущем.

Чтобы избежать возможного приостановления регистрации, можно обратиться за услугами по регистрации сделок купли-продажи недвижимости к местным (в своем городе) специализированным конторам, которые занимаются такими операциями.

Особенно это актуально при «альтернативных сделках» или «цепочках» из нескольких квартир. Так как в этих случаях необходима одновременная регистрация пакетов документов сразу по двум или нескольким квартирам. Например, проблема с регистрацией (даже просто задержка) по одной из квартир «цепочки», грозит разрушением всей «цепочки», и развалом сделки. А специалисты по регистрации сводят этот риск к минимуму.

Такая услуга стоит недорого, но шансы, что регистрация пройдет успешно – возрастают многократно. Эти специалисты знают все требования регистратора на текущий момент (с учетом местных особенностей), имеют богатую практику регистрации различных сделок, и заранее проверяют состав и корректность оформления всех документов перед подачей на регистрацию, исключая таким образом, возможные казусы.

Например, в Москве, в Питере и в Крыму такие услуги оказывает компания «Экспресс Регистратор».

Избежать возможных проблем с регистрацией можно и оформив сделку через нотариуса, тогда регистрацией нотариус занимается сам, а удостоверенные им документы, как правило, нареканий у Росреестра не вызывают. Это не только удобно, но и заметно сокращает срок регистрации, т.к. заверенный нотариусом договор не требует дополнительной юридической экспертизы от регистратора.

Итак, вместе с Продавцом мы передали документы на регистрацию, и теперь наше дело ждать ее окончания. Можем немного расслабиться, покурить, позвонить своему психиатру, или просто выпить чашечку кофе.

Если все идет путем, в Росреестре никаких «нестыковок» не обнаружено, наше право собственности на квартиру зарегистрировали, то можно вздохнуть и улыбнуться – сделка фактически завершена.

Осталась только пара небольших формальностей. Каких именно? Об этом – на следующем шаге.