Как Продавец квартиры получает деньги при ипотеке?

Речь тут пойдет о передаче денег Продавцу в ипотечной сделке только на вторичном рынке. На первичном рынке кредитные деньги передаются Застройщику единственным способом (перечислением по безналу) на заранее согласованных условиях между Застройщиком и банком. А на «вторичке» могут быть разные ситуации, и с каждым Продавцом передачу денег по ипотеке приходится согласовывать индивидуально. Об этом и поговорим.

Когда Покупатель берет ипотеку на покупку квартиры, то у него голова болит только о том, чтобы банк предоставил ему нужную сумму и под разумный процент. А о том, как эти деньги будет получать Продавец квартиры, Покупатель обычно не задумывается до самого момента сделки. Ведь банк не отдает Покупателю-заемщику всю сумму ипотечного кредита на руки, а всего лишь дает «добро» на покупку выбранной квартиры. Ипотечные деньги, при этом, остаются на счетах банка, и могут быть переданы Продавцу только в процессе сделки, и только на тех условиях, к которым привык банк-кредитор.

И эти условия не всегда нравятся Продавцам квартир.

Почему не нравятся? Что в них особенного?

Тут как всегда возникают старая как мир проблема – кто кому должен больше доверять. Продавец готов подписать Договор купли-продажи квартиры и отдать его на регистрацию только после того, как убедится, что деньги уже у него, либо – что он их получит гарантированно и независимо от воли Покупателя сразу после оформления сделки.

Покупатель же, и вместе с ним его кредитор (банк), напротив, готовы расстаться с деньгами только при условии, что собственность уже оформлена на Покупателя-заемщика, а ипотечный залог зарегистрирован на банк.

И как эта дилемма решается на практике? Какие способы получения денег при продаже квартиры доступны Продавцу, если у Покупателя ипотека и условия расчетов диктует его банк-кредитор?

Как происходит передача денег Продавцу квартиры при ипотеке

В ипотечной сделке деньги передаются Продавцу в два приема:

1. Первый взнос (аванс или задаток) Покупатель вносит собственными деньгами.
2. Окончательный расчет происходит кредитными средствами (либо – остатком собственных средств Покупателя плюс кредит).

Самое главное, что нужно запомнить – при ипотеке банк всегда переводит (или передает наличные) деньги Продавцу квартиры только после того, как право собственности на недвижимость будет оформлено (зарегистрировано) на Покупателя-заемщика, а залог квартиры оформлен на банк. Только в такой последовательности (за редким исключением – см. далее).

В остальном же, Продавец квартиры может выдвигать свои требования банку и Покупателю, в том числе о сроках и способах получения денег в сделке.

Эти условия получения денег по ипотеке обговариваются между Продавцом, Покупателем и банком заранее до сделки и затем вносятся отдельными пунктами в Договор купли-продажи квартиры, в раздел «Порядок расчетов».

На всякий случай, напомним кратко алгоритм действий в ипотечной сделке на вторичном рынке:

1. Покупатель подает заявку на получение кредита в банк и представляет туда же документы о своей платежеспособности.
2. Покупатель выбирает себе квартиру, заключает с Продавцом Предварительный договор купли-продажи, вносит аванс или задаток, оплачивает сертифицированную оценку будущего залога и получает одобрение банка на сделку.
3. Покупатель заключает с банком кредитный договор на финансирование этой сделки, в котором, в частности, указывается, как, когда и каким образом Продавец квартиры получит от банка деньги по одобренной ипотеке.
4. Продавец и Покупатель подписывают Договор купли-продажи квартиры (с заданными условиями денежных расчетов) и регистрируют его в Росреестре вместе с ипотечным залогом квартиры в пользу банка.
5. После регистрации сделки, подтверждающие документы о переходе права собственности на Покупателя и зарегистрированной ипотеке передаются в банк, и только после этого банк дает отмашку на передачу денег Продавцу квартиры.

И как Продавец будет эти деньги получать? Какие у него варианты?

На рынке недвижимости применяются как наличные, так и безналичные расчеты по сделке. Конечно, для банка-кредитора предпочтительный способ – это перечислить кредитные деньги Продавцу по безналу. Но некоторые Продавцы хотят получить за свою квартиру деньги наличными. Можно ли это сделать при ипотеке?

Можно. Рассмотрим оба варианта по очереди.

Банк переводит деньги Продавцу квартиры безналичным путем

Одобренные по ипотеке деньги хранятся до самой сделки на счете банка. Если по условиям сделки Продавец согласен на получение денег безналичным путем, то банк переводит ему кредитные средства либо сразу на его счет (после регистрации сделки), либо зачисляет их на промежуточный аккредитивный счет (до регистрации сделки).

Перевод денег Продавцу сразу при подписании Договора купли-продажи, допускается в исключительных случаях, когда банк полностью контролирует сделку и сам обеспечивает ее регистрацию в Росреестре. Иногда такое бывает и в случае, когда договор заверяется нотариусом (нотариальные договоры обычно всегда регистрируются без проблем). И хотя для Продавца такой порядок расчетов очень удобен и безопасен, все же на рынке это скорее исключение, чем правило (т.к. банки очень не любят рисковать).

А вот расчеты через аккредитив на практике применяются гораздо чаще (подробный алгоритм действий – см. по ссылке). Аккредитив снимает риски расчетов тем, что деньги здесь как бы «замораживаются» на специальном транзитном счете ПЕРЕД сделкой, и перечисляются Продавцу квартиры после того, как он подтвердит банку регистрацию сделки в Росреестре. Перевод денег, при этом, происходит уже автоматически, независимо от воли Покупателя или банка, который выдал ипотеку (т.е. уже не требуется их одобрение).

Аккредитив для безналичных расчетов в ипотечных сделках используют практически во всех банках, кредитующих Покупателей квартир – например, ВТБ, Альфа-банк и др.

А вот Сбербанк, например, переводит деньги по ипотеке Продавцу квартиры, используя свой собственный механизм «Сервис безопасных расчетов» от профильной дочки Сбера – «Центра недвижимости Сбербанка» (ООО «ЦНС», действует под брендом ДомКлик). Эта услуга разработана там специально для сделок купли-продажи квартир.

По своей сути она не отличается от аккредитива, то есть деньги по ипотеке (как собственные, так и кредитные) зачисляются на промежуточный (номинальный) счет ЦНС, и перечисляются Продавцу после регистрации сделки. Все оформляется прямо в отделениях Сбербанка, быстро (заявлено – за 15 минут. в реальности подольше), от Продавца нужны только паспорт и реквизиты его счета.

Теоретически, все здесь звучит красиво, но если почитать отзывы участников сделок об этом сервисе, то окажется, что там не все так гладко и много «подводных камней». Кроме того, эта услуга от ЦНС в принципе недоступна, если участник сделки не является гражданином РФ или если по договору с ЦНС предполагается более двух получателей денег. Альтернативную продажу квартиры здесь тоже провести не получится, сервис принимает в работу только прямую продажу или покупку жилья.

И еще один момент. Если при ипотеке Продавец получает деньги безналичным путем, то в Договоре купли-продажи квартиры нужно указать не только способ расчета, но и реквизиты счета Продавца, на который будут переводиться деньги.

Банк передает деньги Продавцу квартиры наличными

Если же Продавец хочет получить деньги за свою квартиру наличными, и ипотека Покупателя его не волнует, то это тоже вопрос решаемый.

Да, многие банки на это идут, обналичивая всю сумму одобренного ипотечного кредита самостоятельно. Но все равно на руки Покупателю-заемщику эти деньги не отдают. Точнее, не дают Покупателю просто так уйти с деньгами. Покупатель, конечно, может подержать большую пачку наличных в руках, но тут же под контролем сотрудника банка должен вместе с Продавцом пересчитать их и положить в специальный банковский сейф-ячейку.

После этого доступ к ячейке блокируется на время проведения сделки. Продавец сможет получить доступ к ячейке и забрать свои деньги только после того, как предоставит в банк документальные доказательства продажи своей квартиры Покупателю – то есть зарегистрированный в Росреестре Договор купли-продажи и/или свежую Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника фигурирует уже Покупатель.

Подробнее о том, как происходит процесс (алгоритм) расчетов через банковскую ячейку, рассказано в статье Глоссария по ссылке.

Фактически, для Продавца квартиры это единственный разумный и безопасный способ получения денег по ипотеке наличными. А передача мешка с купюрами лично в руки Продавцу после регистрации сделки, конечно, тоже возможна, но на практике не применяется, т.к. гарантии платежа здесь отсутствуют.

По требованию Покупателя (да и банка-кредитора тоже) после расчетов наличными Продавцу придется написать Расписку о получении денег по договору (подробнее о том, как она составляется – см. по ссылке в Глоссарии).

Ну и при любом выборе способа расчетов, нужно указать этот способ передачи денег (наличный, безналичный) в самом Договоре купли-продажи квартиры.

Когда Продавец квартиры получает деньги по ипотеке – сроки

Срок перечисления денег от банка Продавцу квартиры в сделке с ипотекой складывается из нескольких отрезков времени (считая с момента подписания Договора купли-продажи):

• время регистрации сделки в Росреестре (от 5 раб. дней, если все прошло в штатном режиме и не было задержек в регистрации);
• время на доставку документов в Росреестр и обратно (по 2 раб. дня туда и обратно, если документы подаются через МФЦ);
• время реакции банка на результат регистрации права и ипотеки (передача документов в банк, бюрократическая работа, оформление платежного поручения и т.п. – до 1-3 раб. дней)
• технологическое время для банковского перевода денег (1 раб. день).

Итого, общий срок перевода денег Продавцу с момента сделки (от подписания договора до получения денег на свой счет) может составлять от 7 раб. дней до двух недель.

При электронной подаче документов в Росреестр, когда нет необходимости носить бумажные документы туда-сюда, сроки получения денег Продавцом сокращаются. Сам процесс регистрации перехода права при электронной подаче документов тоже идет немного быстрее (от 3-4 раб. дней).

Актуальные данные по текущим срокам регистрации (обычной и электронной) для разных регионов России, можно увидеть на специальном сервисе от ДомКлик – здесь.

Формально сроки перечисления денег Продавцу в договоре указываются примерно так: «в течение от 1 до 5 рабочих дней после получения банком информации из Росреестра о переходе права собственности на квартиру и регистрации ипотеки в силу закона…»

Если Продавец получает деньги наличными, то он самостоятельно забирает их из ячейки сразу, как только представит в банк свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры со штампом о регистрации перехода права собственности. Ждать ему придется только срок регистрации сделки в Росреестре.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).