Проверка личности Продавца квартиры
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
«Покупка квартиры – дело тонкое», – сказал бы товарищ Сухов, если бы попал на современный рынок недвижимости. И с ним нельзя не согласиться.
До сих пор мы проверяли данные о квартире, теперь давайте посмотрим на самого Продавца. Его личность будет иметь для нас значение ничуть не меньшее, чем информация о самой квартире.
Так уж устроен этот мир, что сведения о частной жизни собственника недвижимости во многом будут определять вероятность судебного оспаривания нашей с ним сделки. При этом, надо понимать, что закон, вообще-то, стоит на страже персональных данных граждан РФ. И вот с этим нелогичным парадоксом нам придется как-то «тихонечко взлететь».
Как проверять Продавца квартиры при покупке?
Что именно проверять в личности собственника, вкратце расскажем здесь. А как это делать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.
В первую очередь нам нужно будет откопать некоторые сведения о Продавце, и убедиться, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, убедиться, что он правомочен в отношении данной квартиры, и что он дееспособен для подписания Договора купли-продажи квартиры.
Кроме того, нам нужно быть уверенным, что владелец квартиры не погряз в долгах, в результате которых на его имущество могут претендовать кредиторы.
А еще нам желательно поинтересоваться, не участвует ли наш собственник в настоящий момент в каких-либо имущественных судебных спорах. Ведь результатом этого может стать ограничение его прав на квартиру, а то и вовсе лишение этих прав. Тогда и продажа этой квартиры будет впоследствии оспорена.
Начинать нужно, естественно, с паспорта. Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Проверяем паспорт».
Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе», указанных в Свидетельстве о собственности на квартиру и в Выписке из ЕГРН (последняя – обязательна для проверки). Эту выписку из реестра с личными данными всех собственников квартиры мы изучали еще на этапе внесения аванса (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ).
В практике встречались случаи, когда квартиру продавали по настоящему паспорту, но сам хозяин квартиры был подставной. То есть мошенники отнимали паспорт у настоящего хозяина, находили внешне похожего на него человека, и продавали квартиру по настоящим документам (вот реальный пример из раздела «Махинации с жильем»).
Такой вариант, например, возможен, если хозяин квартиры – одинокий человек и входит в так называемую «группу риска».
Защитой здесь служит обычный опрос соседей на предмет, знаете ли вы этого человека. Те же бабушки, сидящие около подъезда, или консьержки в подъездах могут дать очень ценную информацию (чем регулярно пользуются оперуполномоченные сотрудники). Другие способы проверки «поддельной личности» описаны по ссылке в примере выше.
Подробнее о ситуации с Продавцом из группы риска рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ далее – «Продавец из группы риска».
Кроме правомочий Продавца, необходимо еще удостовериться в его полной дееспособности. Об этом тоже рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Дееспособность Продавца».
Если за Продавца действует другой человек, по доверенности, то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге – «Продажа квартиры по доверенности».
Что еще зависит от личности собственника?
Еще одна проверка, которая относится к личности Продавца квартиры – это проверка его на возможное банкротство. Ведь по закону, если владелец квартиры официально признан банкротом (или стал таковым в течении одного года после продажи квартиры), то сделка в некоторых случаях может быть признана судом недействительной по иску кредиторов Продавца или конкурсного управляющего.
Проверить Продавца квартиры на банкротство и/или предъявление требований кредиторов можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Кредиторы Продавца могут заявить свои права еще и в том случае, если собственник квартиры является в то же время учредителем или руководителем юридического лица (некоего ООО «Рога и копыта», например). Тогда, при определенных обстоятельствах, у него может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам этого юрлица, и взыскание может быть обращено на его личное имущество.
Проверить Продавца на участие в учреждении или управлении юрлицом, а также на банкротство этого юрлица, можно через базы анализа контрагентов и базу арбитражных судов (там же, в СЕРВИСАХ, по ссылке выше).
Связь Продавца с юрлицом может нас огорчить еще и тем, что, будучи его учредителем или руководителем, он мог зарегистрировать это юрлицо по своему домашнему адресу (только в случае, если он сам был там прописан). Закон дает ему такую возможность (подтверждение – здесь).
Нам такое бесплатное приложение к квартире, конечно же, не нужно.
Что касается судебных споров, в которых может участвовать в данный момент Продавец, то выяснить это можно по базам данных судов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Затем нам надо будет еще поинтересоваться такими деталями его личной жизни, как наличие супруга/супруги и детей (так как эти члены семьи тоже могут иметь самостоятельные права на квартиру, даже если о них нет ни слова в ЕГРН). Все это рассмотрено по порядку далее в ИНСТРУКЦИИ.
Вообще, проверка личности Продавца квартиры – весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например). А если Продавец окажется мошенником, то для него такой стеснительный Покупатель – просто находка.
Поддержите наш онлайн-учебник по купле-продаже квартир.
Это можно сделать на странице "Сказать СПАСИБО".
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.
Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили проверить, что же он есть за персонаж на самом деле.
Начнем с паспорта – жмем на следующий шаг.
Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ