КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Последнее обновление: 19.12.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги ЖКХ. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?


Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам ЖКХОтвет:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

 

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги по ЖКХ не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

 

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ, то это объективный повод для снижения цены продажи. Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель. На этом, кстати, даже делают бизнес некоторые инвестиционные компании и агентства недвижимости (в Москве, например) – выкупают квартиры с долгами за ЖКХ с большим дисконтом, гасят эти долги, приводят квартиры в товарный вид и перепродают. Но это к слову…

 

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. П/п 5, п.2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит прямо наоборот.

 

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

 

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по ЖКХ за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена. 

 

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у нотариуса.

 

Завышение стоимости квартиры в договоре. Кому и для чего это нужно? Практика рынка.

 

Важное уточнение! Среди всех задолженностей по коммунальным платежам Продавца есть-таки одна, которая может передаваться Покупателю вместе с переходом права собственности при покупке квартиры. Это долг за капремонт дома. Закон (п.3, ст.158, ЖК РФ) утверждает буквально следующее:

 

«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт».

 

Почему так? Сложно сказать… Это загадка для будущих цивилизаций! Видимо, наши законодатели обладают сакральными знаниями, недоступными для понимания простым смертным. Покупателю просто нужно запомнить, что именно эта статья расходов за услуги ЖХК (капремонт) может передаваться вместе с долгом от одного собственника квартиры к другому. И отбиться по суду от этих платежей у Покупателя не получится.

 

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

 

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей). Если же долг относительно невелик, и сопоставим с суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

 

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

 

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, не наложен ли арест на квартиру. Для этого он может самостоятельно (в т.ч. прямо на нашем сайтезаказать Выписку из ЕГРН. Если арест есть – он будет указан там в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

 

 

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

 

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

 

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

 

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

 

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать