КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Кто имеет право пользования квартирой?

Последнее обновление: 06.03.2023

Кто имеет право пользования квартиройПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает вторичный рынок жилья от первичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

 

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру (права владения, распоряжения, и т.п.), в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

 

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

 

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

 

Кто имеет право на проживание в квартире?Есть несколько категорий таких правообладателей:

 

  • Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
  • Члены семьи собственника квартиры (в т.ч. бывшие) и другие лица, не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней;
  • Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  • Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  • Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

 

Фактически, все они делятся на две категории:

 

  1. собственники жилья и
  2. НЕсобственники, которые прописаны (зарегистрированы) в квартире или живут в ней по другим основаниям.

 

Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

 

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартирыЗДЕСЬ.

Как получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с ребенком – тонкости и нюансы.

 

Собственники квартиры, не прописанные в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

Прописанные же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней, только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

 

Те члены семьи владельца, которые не имеют прав собственности, могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны» (т.е. официально зарегистрированы по месту жительства). Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

 

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

 

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

 

Кроме того, нужно иметь в виду, что принудительная выписка из квартиры бывших членов семьи собственника не касается несовершеннолетних детей. Дети не могут быть признаны «бывшими членами семьи», а значит, выписать их на этом основании нельзя.

 

Вообще, прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ«Покупка квартиры с несовершеннолетними».

 

 

Как узнать кто прописан в квартире?

 

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 или поквартирные карточки (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).


 ВНИМАНИЕ! С 2018 года все Справки о регистрации и Выписки из Домовых книг отменены. Но во многих городах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге их продолжают выдавать. Подробнее об этом странном казусе – см. в соответствующей теме нашего ФОРУМА по приведенной ссылке.


Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех прописанных в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших прописанных в данной квартире ранее, включая тех, кто прописан на текущий момент.

 

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

 

  ♦ Как выглядит архивная Выписки из Домовой книги ♦
     (Жми! Изображение откроется во всплывающем окне)

 

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

 

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

 

 

Как узнать кто прописан в квартире?К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

 

Здесь уже каждый выкручивается по ситуации. Кто-то рассчитывает на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного», кто-то идет ругаться «наверх» – к старшей паспортистке или к начальнику МФЦ. «Пинок сверху» иногда помогает нерадивому сотруднику решить задачу.

 

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

 

Получение архивной Выписки из Домовой книги (только для Москвы) можно заказать — ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц. Отказать могут и ссылаясь на якобы отмену самих Выписок из Домовых книг (см. выше об этом).

 

Эксперты поясняют

Что касается «защиты персональных данных», то очередные поправки в закон теперь дают полное право собственнику квартиры получать сведения о зарегистрированных лицах на его жилплощади. Подробнее об этом эксперты рассказывают на ФОРУМЕ по ссылке.

 

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или технические сбои регистрационного учета), тогда недостающие сведения нужно запрашивать дополнительно. Например, некоторые графы в выписке могут быть не заполнены, или «глубина сведений» о прописанных жильцах ограничена сроком права собственности текущего владельца.

 

Примечание. В графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. По общему правилу – если в этой графе указана дата и нет фразы «временно», значит считается, что человек выписан постоянно.

 

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.

 

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

 

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

 

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

 

Сделка купли-продажи квартиры с прописанным ребенком (не собственником). Что, как и почему?

 

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

 

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

 

 Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

 

  1. Те члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации квартиры;
  2. Те, кто получил право пользования квартирой по завещательному отказу;
  3. Члены (в т.ч. бывшие) ЖСК и их супруги, прописанные в кооперативной квартире, которые выплатили хотя бы часть пая за эту квартиру;
  4. Супруг собственника, который получил право пожизненного проживания в квартире на основании брачного контракта или соглашения о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, которые находятся под опекой или остались без родительского попечения, в т.ч. дети, которые при назначении опеки были оформлены на проживание в детский дом, сохраняют право на проживание в вынужденно оставленной ими квартире. Выписать их можно только с разрешения Опеки;
  6. Те из прежних собственников квартиры, которые продали ее по Договору пожизненного содержания с иждивением;
  7. Лица, которым бессрочное (пожизненное) право проживания было предоставлено собственником квартиры по договору или по нотариальному заявлению.

 

Подробнее о праве пожизненного проживания в квартире после ее продажи можно почитать в Глоссарии по указанной ссылке. Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

 

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (например, в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (например, в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

 

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

 

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

 

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто прописан в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

 

Случай из практики (перестраховка).

Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

 

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

 

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

 

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

 

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

 

Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.

 

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

 

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех прописанных там жильцов, и передать квартиру свободной от прав третьих лиц.

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

 

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку. С этим могут помочь (в т.ч. дистанционно) юристы по недвижимости.

 

 

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ  «Передача денег при покупке квартиры».

 

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев - ЗДЕСЬ.

 

itakИтак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

 

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Елена

    Как лучше взять письменное обязательство от «третьих лиц» на их согласие на продажу квартиры и снятие с регистрационного учета, чтобы потом оно имело силу? Спасибо.

    • Секреты Риэлтора

      Обязательство о выписке «третьих лиц» можно оформить в виде обычной расписки от каждого такого лица, зарегистрированного в квартире, и не являющегося ее собственником (и не являющегося стороной Договора купли-продажи, соответственно). Текст расписки можно писать от руки (предпочтительно) или напечатать и подписать (полностью ФИО и подпись «третьего лица»).

      Текст расписки может быть произвольным, но из него однозначно должно вытекать следующее — человек в курсе предстоящей продажи квартиры, ничего не имеет против (т.е. его права не нарушаются), и он обязуется сняться с регистрационного учета по такому-то адресу в течение такого-то срока после сделки.
      К слову, все тексты документов (договоров, актов, расписок) под условия вашей сделки вам могут грамотно составить юристы, даже удаленно (см. раздел СЕРВИСЫ).

  2. Юлия

    Добрый день! Планирую покупать квартиру. Основание получение прав собственности — договор приватизации. Собственников двое, по 1/2 доле. Продавец предоставляет только обычную Ф-9 с пометкой, что архивной формы нет за неимением архива. Поясняет, что на момент приватизации были прописаны только эти двое собственников и за все время (с 2008 г.) никто не выписывался и не прописывался из квартиры. Это действительно так? Что если не выписывались, то и архива нет?

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте! Архивная выписка из Домовой книги (или форма 9 в Питере) может совпадать с «обычной» Ф-9, если действительно никто не прописывался и не выписывался из квартиры. Но при покупке квартиры нужно понимать, что архивные (расширенные) сведения из данных паспортного учета охватывают весь период проживания любых жильцов в квартире (с момента первого заселения в нее), а не только с момента ее приватизации. Обратите внимание на дату постановки на регистрационный учет текущих собственников, это подскажет, с какого момента в этой форме 9 учтены сведения о прописанных жильцах.
      Почему не дают архивные сведения — это вопрос к местному паспортному столу и к нашему законодательству.

  3. Сергей Петрович

    Я покупаю квартиру, в которой на момент сделки прописаны 3 человека: муж, жена и отец мужа. Собственники – муж и жена. Отец мужа не собственник и в квартире не живет. Связаться с ним насчет его выписки нет возможности. Смогу ли я его потом принудительно выписать?

    • Секреты Риэлтора

      Если он не относится к лицам, которые имеют по закону пожизненное право проживания в квартире после ее продажи (см. об этом выше в статье), то после сделки он будет обязан сняться с регистрационного учета. Продажа квартиры – это основание для выписки членов семьи прежнего собственника (п. 2, ст. 292, ГК РФ). Но без суда здесь вам не обойтись. Принудительная выписка возможна только по решению суда.