КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Последнее обновление: 07.04.2020

Нужно ли платить налог с продажи квартиры►  Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога увеличился до 5 лет! Но не для всех… Для большинства собственников жилья осталась возможность продать свою недвижимость без уплаты налога после 3-х лет владения.

 

Кому нужно, а кому не нужно платить налог с продажи квартиры зависит не только от срока владения жильем, но и от того, сколько объектов жилья имеется в собственности налогоплательщика, а также от того, каким образом были получены права на квартиру.

 

Звучит сложно? На самом деле тут все легко! Сейчас поясним.

 

Послание рынку. Как грамотно составить объявление о продаже квартиры? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

Как продать квартиру без налога?

 

Срок владения жильем остается основным фактором (не считая налоговых вычетов – об этом ниже), который позволяет продать квартиру без налога. И этот срок бывает двух видов: 3 года и 5 лет.

 

Этот отрезок времени называется в законе: «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если продаешь квартиру раньше, то возникает обязанность по уплате НДФЛ-13% с полученного дохода. А по истечении этого срока, платить налог с продажи квартиры уже не нужно.

 

А когда какой срок владения применяется? Тут все просто.

 

3-х летний срок владения применяется, если соблюдается хотя бы одно из условий:

 

 

В этих случаях после трехлетнего владения, продавцу не нужно платить налог при продаже квартиры (п.3, ст.217.1, НК РФ).

 

Для всех остальных случаев применяется 5-ти летний срок владения (п. 4, ст.217.1, НК РФ), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога.

 

Какие документы нужны для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

 

А теперь пара уточнений и примеров для наглядности.

 

Пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые куплены (именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, оформленный на него, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другой квартире.

 

То есть если человек купил квартиру в новостройке (в т.ч. в ЖСК), скажем, в 2018 году, и при этом у него есть доля в праве общей долевой собственности в квартире родителей, то для того, чтобы продать свою квартиру в новостройке без налога, ему надо будет ждать 5 лет – до 2023 года.

Но если бы он не имел доли в собственности у родителей, то он смог бы продать свою новостройку без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2021 году.

 

 

Есть и еще одно уточнение в законе насчет «единственного жилья». Законодатели учли, что на рынке много альтернативных сделок, когда одновременно продается и покупается две или несколько квартир. Бывает и так, что семья покупает сначала новую квартиру, а затем продает старую (чтобы расплатиться по кредиту, например). Тогда в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры единовременно. Что тогда? Платить налог при продаже?

 

Нет. Закон дает возможность иметь формально две квартиры в собственности в течение 90 дней, в течение которых сохраняется возможность продажи квартиры без уплаты налога как «единственного жилья» после 3-х лет владения (пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ).

 

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

 

Ну, а если квартира не покупалась, а была получена в собственность другим путем (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже налог платить не нужно тоже после 3-х лет владения, даже если это не единственное жилье.

 

Но и здесь есть оговорка! Наследство или подарок должны быть только от члена семьи или от близких родственников. К членам семьи относят, прежде всего, супругов, а перечень «близких родственников» указан в законе (ст.14, СК РФ):

 

  • родители и дети;
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • братья и сестры.

 

Если же квартиру подарил «друг» или наследство досталось по завещанию от «доброго дяди», то применяется уже 5-ти летний срок владения, после которого не нужно платить налог.

 

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

 

Кстати, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (п.6, ст.217.1, НК РФ). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.

 

Вроде бы все понятно? Не совсем!

 

Ведь, срок владения квартирой зависит от того, с какого момента его начать считать. Например, когда начинать считать срок владения квартирой в новостройке – с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.

 

С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

 

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

 

Какие еще есть способы не платить налог при продаже квартиры?

 

Избежать уплаты НДФЛ, или хотя бы сократить размер суммы налога при продаже жилья можно с помощью некоторых налоговых вычетов.

 

В частности, если квартира продается раньше, чем истечет «предельный срок владения», то возникающую налогооблагаемую базу можно уменьшить двумя путями:

 

  • вычесть из налогооблагаемой базы один миллион рублей; или
  • вычесть из налогооблагаемой базы сумму затрат на приобретение этой недвижимости.

 

С оставшейся после вычета части стоимости нужно будет заплатить налог НДФЛ-13%. И если, например, «случайно» окажется, что затраты на покупку квартиры и доход от ее реализации совпадают, то налог с продажи такой квартиры платить не нужно, независимо от срока владения.

 

Для снижения суммы налога с продажи на практике все еще применяют старый дедовский способ занижения стоимости квартиры в договоре. Как это помогает Продавцу, чем это грозит Покупателю и как ему от этого защищаться – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при продаже квартир (с примерами и ссылками на законы) можно узнать в Глоссарии по приведенной ссылке.

 

А с какой вообще стоимости исчисляется этот налог НДФЛ? С цены, указанной в договоре? Нет. С кадастровой стоимости? Почти, но не совсем… Подробнее об этом – в отдельной заметке о налоге и кадастровой стоимости недвижимости.

 

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать