КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Когда «юридическая чистота» не спасает

Последнее обновление: 27.03.2020

Как-то слушая сводку криминальных новостей, вспомнилась одна поучительная история из риэлтерской практики. История про жадность и самонадеянность, которые, как известно, до добра не доводят.

 

Дело было в середине 90-х. В то время происходил бурный переход от социализма к капитализму, зарождалась и множилась частная собственность, вставал на ноги новый российский бизнес, и разрасталась вокруг него, как плесень, криминальная среда.

Некоторые персонажи, совершив пару успешных сделок, возомнили себя крутыми бизнесменами, и решили, что теперь богатство должно само течь к ним рекой. Представители криминала, понятное дело, не оставляли таких людей без присмотра.

 

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

 

Наш герой, назовем его Аркадий, считал себя большим знатоком рынка недвижимости (хотя этот рынок тогда существовал всего пару лет), и вкупе со своим юридическим образованием не без основания полагал, что хорошо владеет правовыми вопросами, и «кинуть» его вряд ли у кого получится.

 

Поэтому когда криминальные друзья подогнали ему «сладкий вариант» покупки приличной квартиры за полцены с возможностью перепродажи ее потом за реальную цену, Аркадий всерьез увлекся этой идеей. Наверняка, в глубине души у него имелись сомнения насчет безопасности такой сделки, но куш от перепродажи был такой большой, что быстро перевесил все страхи. Тем более, что «друзья» озвучили ему вполне безобидную и похожую на правду версию, почему хозяин так дешево продает квартиру – мол, собрался на ПМЖ за границу, цен на квартиры не знает (рынок тогда только формировался), а сроки отъезда поджимают.

 

Аркадия такая версия вполне устроила, и он принялся проверять документы на квартиру. Надо сказать, что проверку он проводил тщательно и скрупулезно, юридическое образование здесь сыграло свою роль. Собрав целый ворох справок и свидетельств, изучив правовую историю квартиры и проверив паспорт владельца, Аркадий не нашел никакого подвоха, и решил, что квартира «чистая», и с перепродажей проблем не будет. Вот только денег на выкуп этой квартиры у него не было. Квартира была в престижном районе и стоила недешево.

 

 

Криминальные друзья и здесь оказались кстати. Нужны деньги? Без проблем! Но ты нашу таксу знаешь – проценты, сроки, и неустойка «есличо».

Аркадий был полностью уверен в юридической чистоте квартиры, а прибыль от ее быстрой перепродажи многократно перекрывала все проценты и даже возможную неустойку. Поэтому зажмурившись от предвкушения супердоходной сделки, наш герой взял деньги в долг у бандитов.

 

Сделка по покупке квартиры прошла как по маслу, к документам ни у кого претензий не было. В департаменте муниципального жилья (Росреестра тогда еще не было) чиновники шлепнули регистрационные штампы на договоре купли-продажи. Аркадий получил право собственности, а бывший хозяин квартиры тут же «уехал за границу» с деньгами.

 

Аркадий стал приводить квартиру в товарный вид и готовить ее к продаже. И тут случилось неожиданное…

 

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Откуда ни возьмись, объявился незнакомый дядя, который заявил, что эта квартира принадлежит ему, и настоятельно попросил Аркадия «очистить помещение». При этом, дядя предъявил паспорт на то же имя, что носил бывший владелец квартиры, и пояснил, что пока он был в отъезде, какой-то паразит спёр его документы.

 

В общем, суть такова – Аркадий оказался прав насчет чистоты документов на квартиру, они действительно были настоящими. Ненастоящим оказался сам владелец квартиры, который благополучно получил за нее деньги и исчез в неизвестном направлении. С поддельным паспортом и настоящим пакетом документов на квартиру он легко сумел ему продать то, что ему не принадлежало.

 

Согласно законодательству, в таком случае квартира изымается из существующего незаконного владения по иску настоящего владельца. И что самое страшное для Покупателя – при этом не происходит возврата ему денег (это называется виндикация). Оно и понятно, ведь настоящий владелец квартиру не продавал и денег от Покупателя не брал, а значит, и возвращать их не должен. А взявшего деньги мошенника уже и след простыл.

 

 

Итог для нашего героя оказался незавидный. Бандиты «включили счетчик» Аркадию, и сумма его долга быстро выросла до неподъемных размеров. За долги ему пришлось отдать свою собственную квартиру, машину, все наличные деньги и ценности, и видно, не хватило, так как самого Аркадия уже никто никогда больше не видел.

 

Кстати, в практике встречались аналогичные случаи, когда паспорт был не подделан, а украден. То есть настоящими были не только документы на квартиру, но и паспорт владельца. А подставное лицо находили внешне похожего на настоящего владельца квартиры (профессиональный грим довершал сходство с оригиналом). Мошенникам в таком случае не нужно было даже фотографию в паспорте переклеивать.

 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

 

Что тут можно посоветовать Покупателю квартиры?

 

Подмена владельца – одно из самых опасных действий мошенников, потому что традиционные методы юридической проверки документов на квартиру здесь не дают результата.

Но результат дают другие методы.

 

Во-первых, нужно собрать максимально возможную информацию о Продавце. Для этого имеет смысл пообщаться с соседями по лестничной клетке (они легко могут подтвердить подлинность своего соседа), выяснить его место работы и проверить так ли это (например, позвонить туда и задать пару вопросов), пообщаться с консьержкой в подъезде (если она там есть), поискать информацию о Продавце в интернете (в том числе в соцсетях).

 

Во-вторых, нужно попросить Продавца предъявить помимо паспорта еще и другие удостоверения личности – военный билет, водительские права, страховое свидетельство, и т.п. Подделать или украсть целую пачку разнородных документов крайне затруднительно.

 

В-третьих, тщательно проверить подлинность паспорта Продавца. Как это делается рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель квартиры» >> «Вторичка», на шаге – «Проверяем паспорт».

В случае же, когда паспорт настоящий, но украден у владельца – действуют предыдущие два метода.

 

Нужно также понимать, что при таком способе обмана, продавец-мошенник должен исчезнуть сразу после получения денег. Поэтому Покупателю нужно заранее убедиться, что у Продавца есть еще какие-нибудь другие «опознавательные признаки», кроме продаваемой квартиры. Это, прежде всего, его настоящее место жительства, его родственники, его работа, хозяйство, другая недвижимость в его собственности, и т.п. То есть те признаки, которые затрудняют его возможное исчезновение.

 

Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

И еще. Подобный вид мошенничества практически исключен, если владельцев квартиры несколько (семья, например), или сделка выстраивается «альтернативная». В первом случае подмена сразу нескольких человек слишком сложна и рискованна, а во втором случае Продавец после сделки остается на виду, в новой купленной «альтернативной» квартире.

 

Чтобы "не влипнуть в историю", всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 2:

  1. Ольга

    То есть украсть целый пакет настоящих документов на квартиру и паспорт — это легко. А выкрасть настоящие полис и снилс — нереально. )))))

    • Секреты Риэлтора

      В этой истории никто и не крал «пакет настоящих документов» на квартиру. Мошенники, имея на руках паспорт собственника (пусть даже поддельный), все остальные документы для сделки получали вполне легально. То есть пакет документов на квартиру был настоящим. Липовым оказался сам собственник. Это и есть основная опасность такого рода мошенничества, поэтому здесь и предлагается уделить больше внимания именно проверке (идентификации) самого продавца: действительно ли это тот человек, за которого он себя выдает.
      .
      Кстати, эта история реальна, и произошла она в середине 90-х. Тогда еще не было никаких СНИЛСов.