КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Договор с агентством недвижимости на продажу или покупку квартиры

Последнее обновление: 25.09.2020

Заключение договора с агентством недвижимостиНе все люди готовы самостоятельно решать свои квартирные вопросы, поэтому спрос на услуги агентств недвижимости все еще существует. Хотя интернет, цифровизация и различные онлайн-сервисы по недвижимости постепенно отодвигают агентов на второй план.

 

Но агентства не сдаются, отчаянно пытаясь удержать свою долю рынка и предлагая направо и налево свои услуги добропорядочным продавцам и покупателям квартир. В чем же состоят их услуги, что именно риэлторы перечисляют в своих агентских договорах, а чему предлагают поверить на слово? Как нужно заключать договор с агентством недвижимости, чтобы защитить свои интересы и не позволить агентам водить себя за нос?

 

Речь далее пойдет о риэлтерских услугах в купле-продаже квартир (аренду жилья оставим за кадром).

 

 

Чтобы охватить как можно большее число клиентов, риэлторы разбивают свои услуги на составляющие части (кому что подойдет):

 

  • услуги по продаже квартиры;
  • услуги по поиску и подбору квартиры для покупки;
  • услуги по оформлению сделки (если квартира или покупатель на нее уже найдены самостоятельно);
  • услуги по сбору/анализу документов и проверке «юридической чистоты» квартиры;
  • услуги по регистрации сделки;
  • полное сопровождение сделки (в т.ч. альтернативной), и т.п.

 

Из этих составляющих и собирается набор услуг для конкретного договора, после того, как риэлтор определит, что именно нужно потенциальному клиенту. Каждому агентству недвижимости, конечно же, выгоднее заключить с клиентом договор на полное сопровождение сделки, так как это подразумевает максимальную стоимость услуг.

 

Здесь мы рассмотрим самые типовые случаи, когда Продавец (собственник квартиры) поручает агентству продать свое жилье, и когда Покупатель поручает риэлтору найти подходящую квартиру, проверить документы и оформить сделку. При этом, на первичном и на вторичном рынках набор услуг в договоре с агентством недвижимости будет несколько отличаться, и мы это учтем.

 

Вариант, когда нужно организовать альтернативную сделку (как это делается – см. в отдельной заметке по ссылке) предполагает подписание договора с агентством на оказание полного спектра услуг по продаже и покупке недвижимости.

 

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

 

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры

 

Договор с агентством недвижимости на продажуНа первичном рынке может происходить только продажа прав требования (но не собственности) на новостройку. На вторичном рынке продаются уже квартиры с зарегистрированным правом собственности (о видах собственности – см. по ссылке в Глоссарии).

 

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры на «первичке» и на «вторичке» практически не отличается, так как набор услуг здесь ограничивается только рекламой объекта (поиском покупателя) и подготовкой документов для сделки. Никакой проверки «юридической чистоты» квартиры здесь не требуется. Проще говоря, задача агента – выставить квартиру в продажу и, когда Покупатель «клюнет», обеспечить оформление сделки и безопасное получение денег.

 

Примечание! Логика подсказывает, что услуги агентства недвижимости по продаже квартиры должны стоить значительно дешевле, чем услуги по покупке, так как при покупке нужен тщательный анализ истории квартиры и ее собственников и пользователей (проверка той самой «юридической чистоты»). Тем не менее, риэлторы, обычно, ставят одинаковый ценник в договоре и за продажу и за покупку. Вот такой вот риэлтерский парадокс…

 

Насчет «юридической чистоты» продаваемой квартиры риэлторы, обычно, заботятся мало. Во-первых, если что – это будут проблемы Покупателя, а не их клиента. Во-вторых, в договоре Продавца с агентством недвижимости вставляют пункт, наподобие этого:

 

«При заключении настоящего договора Заказчик предоставляет Агенту достоверные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для отчуждения квартиры, в том числе об отсутствии обстоятельств, препятствующих заключению сделки по отчуждению квартиры. Заказчик гарантирует, что квартира не имеет обременений, под арестом, запрещением не состоит, а среди собственников квартиры нет лиц, ограниченных или лишенных в судебном порядке дееспособности».

 

В итоге ответственность риэлтора за возможные сюрпризы в истории квартиры автоматически переводится на ее владельца. Агент занимается здесь только рекламой квартиры и организацией сделки. В остальном ответственность риэлтора базируется только на качестве оказания услуг, перечисленных в договоре с агентством.

Что же это за услуги? И почему они стоят так дорого? (о расценках – см. ниже).

 

Вот типовой перечень услуг в договоре с агентством недвижимости на продажу квартиры:

 

  • агент размещает информацию о продаже квартиры в СМИ (то есть дает объявления на известных интернет-площадках);
  • агент принимает звонки по объявлениям, проводит показы квартиры и переговоры с потенциальными Покупателями (то есть рассказывает, какая замечательная эта квартира и почему надо купить именно ее);
  • агент принимает аванс или задаток за квартиру (как правило, в размере своих комиссионных, обеспечивая себе гарантию заработка);
  • агент проверяет документы на предмет соответствия их требованиям законодательства и достаточности для государственной регистрации права/перехода права собственности (то есть принимает от собственника собранные им документы и кладет их себе в стол);
  • агент обеспечивает организацию процесса сделки, в том числе подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрацию перехода права (то есть говорит, куда и когда нужно всем подойти, чтобы оформить документы);
  • агент обеспечивает безопасную передачу денег по сделке (то есть ведет клиентов в банк, и там менеджеры банка объясняют, как провести расчеты наличными через ячейку или безналичными через аккредитив);
  • агент консультирует Заказчика по всем вопросам, связанным со сделкой (то есть рассказывает клиенту как все сложно и поэтому дорого);
  • агент представляет Заказчика в отношениях с третьими лицами (в основном, с потенциальными Покупателями и с другими агентами).

 

В мелких деталях этот перечень может отличаться от договора к договору в разных агентствах. Но в целом, услуги по продаже квартиры выглядят именно так (см. образец договора с агентством ниже).

 

Образец договора с агентством недвижимости на продажу квартиры можно скачать ЗДЕСЬ.

 

Но это еще не все. Квартира для агента – это источник заработка. Нет квартиры – нет заработка. Поэтому каждое агентство недвижимости стремится заключить с клиентом эксклюзивный договор на продажу. Это значит, что клиенту запрещается не только обращаться в другие агентства, но даже самому заниматься продажей своего жилья.

В формулировках договора это может выглядеть примерно так:

 

«Клиент обязан:

не заключать аналогичных договоров с другими лицами, а также воздерживаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора».

 

За нарушение этого пункта, обычно, предусматривается материальное наказание клиента в виде штрафа или неустойки. А вот сами риэлторы стараются штрафов избегать, или назначают их для себя в договоре таким образом, что предъявить материальную претензию агентству становится практически невозможно. Как говорится, это просто бизнес, ничего личного…

 

Некоторые думают, что агентство «собирает и подготавливает» пакет документов для сделки, и Продавцу не надо самому суетиться. Но реальность обескураживает: во-первых, весь «пакет» часто ограничивается всего тремя-пятью бумагами; во-вторых, собирать эти бумаги приходится самому владельцу квартиры, т.к. большинство справок выдается только лично в руки собственнику (например, Выписка из Домовой книги, ЕЖД, разрешение опеки на сделку, справки из НД и ПНД).

 

Кто-то, вероятно, скажет, что риэлторы еще помогают правильно подготовить квартиру к продаже. Да, такое иногда бывает. Но в этом нет никакого секрета. О методах предпродажной подготовки квартиры (или по-модному – «home staging») можно почитать в нашем онлайн-учебнике по приведенной ссылке.

 

Чем апартаменты отличаются от квартиры? Технические и юридические отличия.

 

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

 

Договор с агентством недвижимости на покупкуЗдесь уже состав услуг в договоре Покупателя с агентством недвижимости будет отличаться для первичного и для вторичного рынков. Почему?

 

На «первичке» услуги агентов сводятся только к подбору подходящей по параметрам квартиры в одном из строящихся домов. Дальше всем процессом будут рулить менеджеры Застройщика, а сам процесс покупки строго регламентирован законом ФЗ-214 и происходит на «стандартизованных» условиях Договора долевого участия в строительстве (подробнее о законе и договоре – см. по ссылкам в Глоссарии).

 

На «вторичке» же договор с агентством недвижимости на покупку включает не только поиск подходящего варианта, но и такой важный элемент, как проверка «юридической чистоты» квартиры. В остальном состав договора примерно такой же, как и при продаже.

 

Что касается «юридической чистоты» и проверки документов на квартиру, то здесь риэлторы на словах обещают гораздо больше, чем отваживаются прописать в договоре.

В условиях договора с агентством на покупку недвижимости обязанности исполнителя формулируются примерно так:

 

  • агент осуществляет подбор вариантов объекта в соответствии с требованиями Заказчика (то есть выбирает в общедоступных базах подходящие по параметрам квартиры и предлагает их клиенту);
  • агент организует просмотры квартир (то есть созванивается с их владельцами или их риэлторами и едет вместе с клиентом на просмотр);
  • агент проводит переговоры с собственниками выбранной квартиры (то есть задает владельцу ряд стандартных вопросов для предварительной оценки ситуации);
  • агент организует внесение аванса или задатка в качестве обеспечительного платежа (то есть стоит рядом с клиентом и дышит ему в затылок, пока тот передает деньги Продавцу под авансовый договор);
  • агент проверяет правоустанавливающие и иные документы на квартиру на предмет их соответствия законодательству и требованиям регистрирующего органа (то есть берет перечень документов для покупки квартиры и несет их юристу);
  • агент оказывает содействие в регистрации прав собственности клиента на квартиру (то есть берет клиента за руку и ведет в ближайший МФЦ, где принимают документы для регистрации сделки в Росреестре).

 

Почему пункт о проверке документов имеет, обычно, такую обтекаемую формулировку? Потому что на «вторичке» проверять нужно не только всю правовую историю квартиры (что иногда бывает просто невозможным), но и самих собственников и пользователей этого жилья. И чтобы собрать всю информацию, нужно проводить полноценное детективное расследование (чего, конечно же, никто не делает). Поэтому агентство и указывает в договоре такую формулировку, которая позволяет ему провести формально правильную проверку, снижающую большинство рисков сделки и обеспечивающую их клиенту статус добросовестного приобретателя (что это значит – см. по ссылке в Глоссарии).

 

Примечание! В защиту риэлторов следует сказать, что невозможность в ряде случаев полной проверки информации по квартире и ее прежних владельцах и жильцах зависит не столько от низкой квалификации агентов, сколько от особенностей нашего законодательства (в т.ч. запрета доступа к персональным данным). Правда, сами агенты предпочитают об этом не говорить, а наоборот уверяют, что дают «гарантию юридической чистоты квартиры».

 

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

 

Что еще нужно знать Покупателю про договор с агентством недвижимости?

 

Договор покупателя с агентством недвижимостиБольшинство агентств, обычно, требует от Покупателя после каждого показа/просмотра квартиры подписывать так называемый «акт просмотра». Так агентство страхуется от ситуации, когда Покупатель посмотрел квартиру с агентом, а потом сам договорился обо всем с Продавцом и купил квартиру самостоятельно. Если агентство об этом узнает, то предъявит Покупателю счет за свои услуги по подбору квартиры на основе договора и того самого «акта просмотра».

 

Количество вариантов, которые будут показаны клиенту, ограничивается (например, не более 10), и это тоже, обычно, указывается в договоре. В этом есть здравый смысл – ведь, бывают такие персонажи, которые годами не могут определиться с выбором, а некоторым вообще может понравиться сам процесс «квартирного шоппинга».

 

Некоторые агентства требуют предоплату за свои услуги, очевидно, боясь, что клиенты по результатам работы с таким агентством, могут вообще отказаться платить. Другие прописывают в агентском договоре такое условие, что даже если недвижимость так и не найдена / не куплена, но предложения и показы от агента были, то клиент все равно обязан оплатить его услуги. Тут уже каждый клиент сам должен решать – соглашаться на такие условия или нет.

 

Что касается эксклюзивности договора на покупку квартиры, то и здесь каждое агентство недвижимости стремится заполучить клиента с гарантией, и чтобы не лишать себя возможного гонорара, запрещает ему (клиенту) заключать аналогичные договоры с другими агентствами, а также согласовывать с агентством те варианты, которые клиент нашел сам. Такие условия, обычно, тоже прописываются в договоре с агентством, в «обязанностях заказчика». Образец договора на покупку квартиры – см. ниже.

 

Образец договора с агентством недвижимости на покупку квартиры можно скачать ЗДЕСЬ.

 

Кстати, кое-кто может не поверить, но риэлтерская практика показывает, что многие Покупатели, заказывая в агентстве подбор квартиры с одними параметрами, в итоге покупают совсем другую (вместо маленькой трешки – большую двушку, вместо панельного дома – монолит, вместо одного района – другой, и т.д.). Поэтому риэлторы бывают правы, когда говорят, что Покупатель часто «сам не знает чего хочет».

 

Это кажется странным – вроде все люди взрослые и вполне могут сформулировать свои пожелания. Но объяснение этому простое. Заказывая квартиру, Покупатель ориентируется именно на свои пожелания (т.е. свои теоретические представления о будущем жилье). А когда начинается настоящий выбор квартир – с просмотрами, переговорами, советами, оценками, сравнениями – Покупатель уже сталкивается с реалиями рынка, которые могут не совпадать с его прежними представлениями.

 

В итоге, процесс поиска, просмотров, сравнений и торга, действительно нередко приводит к тому, что желание Покупателя видоизменяется, и он уже склонен к покупке совсем другой квартиры (даже, если для этого придется еще подзанять денег). Эту особенность тоже надо иметь в виду тем, кто настроен на покупку жилья, но никогда раньше с этим не сталкивался.

 

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

 

Срок договора с агентством недвижимости

 

Договор с агентством (как на продажу, так и на покупку недвижимости) заключается, обычно, не менее, чем на 3 месяца. Это срок, за который, при должных усилиях, можно успеть подготовить и провести сделку. Конечно, каждое агентство недвижимости старается заключить с клиентом договор на как можно больший срок, чтобы повысить для себя вероятность самой сделки, а значит, и собственного гонорара.

 

Более того, в условиях договора частенько встречается пункт, согласно которому клиент обязан заплатить агентству, даже в том случае, если сделка состоялась спустя 2-3 месяца после окончания срока договора. Так агентство страхует себя на случай, если Продавец и Покупатель попытаются договориться сами без посредников.

 

Для клиента нет смысла заключать договор с агентством сразу на длительный срок. Лучше заключить договор на 3 месяца, а потом продлять его, если нужно.

 

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

 

Стоимость услуг по агентскому договору

 

Стоимость договора с агентством недвижимостиВ договоре с агентством недвижимости обязательно указывается стоимость его услуг. Подход к цене тут бывает разный. Кто-то устанавливает процент от цены продаваемой или приобретаемой квартиры, а кто-то предлагает просто фиксированную цену агентского договора.

 

В Москве, например, традиционно риэлторы берут в среднем 3-4% от цены сделки. Общий диапазон ценников в московских агентствах колеблется от 2% до 7%.

Если в договоре указана фиксированная стоимость, то для Москвы это сумма порядка 150 – 300 тыс. руб. за сделку (в сегменте массового жилья). В более высоких классах жилья суммы комиссионных доходят до полумиллиона и выше.

 

Чаще всего в качестве стоимости в агентском договоре используют именно процент (особенно в крупных городах), Почему? Во-первых, в больших городах цены на недвижимость высокие, и даже небольшой процент от этих цен обеспечивает риэлторам приличный доход в абсолютном выражении. А во-вторых, указанный в качестве гонорара посреднику «небольшой процент» (например, «всего 3%») психологически легче воспринимается клиентом, чем указание внушительной суммы (например, 100 000 или 200 000 руб.).

 

Обычно, чем меньше агентство, тем более гибко оно подходит к своей ценовой политике. Проще говоря, крупное агентство может себе позволить диктовать клиентам жесткие ценовые условия, единые для всей компании, а с небольшим агентством можно и поторговаться.

 

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

 

Как правильно заключить договор с агентством недвижимости на оказание услуг?

 

Главный вывод для Продавца или Покупателя квартиры, который решился на заключение договора с агентством недвижимости – это понимать, что он реально может получить за свои деньги. Не мифические обещания «продать по цене выше рынка» и «гарантию юридической чистоты», а частичное избавление от канители с подготовкой сделки, и некоторое снижение риска при покупке.

 

Почему «частичное» и «некоторое»? Потому что, во-первых, при подготовке сделки, как правило, все ее участники все равно включаются в технологический процесс (сбор документов, выяснение юридических нюансов и погружение в ситуацию, переговоры, согласование условий и т.п.). А во вторых, риск в сделках с недвижимостью присутствует всегда (это аксиома), и хорошая работа риэлтора – это снизить его до минимально возможного уровня.

 

И хотя риэлторов часто поливают органикой на просторах интернета (и, бывает, заслуженно), все же некоторая польза от них есть. Ведь именно они еще с 90-х годов (с момента зарождения рынка недвижимости в России) стали вырабатывать правила подготовки и организации сделок с недвижимостью. И по этим правилам сейчас действуют все участники рынка, в том числе и те, кто на дух не переносит самих риэлторов и предпочитает обходиться без их навязчивых услуг.

 

А для тех, кто еще не определился, стоит ли вообще обращаться в агентство недвижимости для продажи или покупки квартиры, имеет смысл почитать приведенную по ссылке заметку с аргументами «за» и «против» этой затеи.

 

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать