КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Какие классы комфортности жилья бывают на рынке недвижимости?

Последнее обновление: 28.10.2019

Отличия разных классов жильяНовые жилые комплексы рекламируют сегодня едва ли не чаще, чем йогурты и шампуни. При этом, кроме конкретных характеристик жилья (а то и вместо них) в рекламе часто используют не вполне понятные формулировки: «жилой дом повышенной комфортности», «квартиры бизнес-класса», «жильё класса люкс», и т.п. Похожие выражения можно услышать и от риэлторов, если обратиться к ним за помощью в поисках квартиры на первичном рынке.

 

Что все это значит? Какого класса комфортности бывает жилье?

В чём отличия между классами жилья эконом, комфорт, бизнес, элит (премиум)? Что означают эти термины? Можно ли, опираясь на них, понять, чего ожидать от предлагаемой недвижимости? Или все эти «комфорты» и «де-люксы» – бесполезный продукт творчества маркетологов Девелопера?

 

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки.

 

Кому и зачем нужна классификация жилья в новостройках?

 

Деление жилья по классам комфортности, действительно, придумали маркетологи. И главным образом – для первичного рынка. Да, на «вторичке» недвижимость тоже различается по качеству и ценам. Но именно в ходе строительства новых жилых комплексов возникает огромное количество квартир, которые нужно продать как можно быстрее. Поэтому классы строительства жилья в новостройках служат своеобразными маркерами, по которым покупатели с разным уровнем достатка и разными запросами находят «свою» квартиру. А Девелоперы таким образом привлекают «своих» покупателей.

 

Законодательно существование этих классов жилья и отличия между ними не закреплены. Нет единого подхода к их определению и у риэлторов. И всё же, Покупателю, который ещё находится на стадии поиска квартиры, стоит в этой классификации (пусть даже условной и размытой) разобраться. Во-первых, чтобы быстрее «выудить» из сотен предложений Застройщиков подходящие. Во-вторых, чтобы не переплатить за красивое название (вроде «элит»), если жильё ему на деле не соответствует.

 

Существует «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», разработанная Российской гильдией риэлторов (РГР) и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), на которую можно опереться в качестве ориентира. Нормативным документом она не стала, и не была принята всеми Застройщиками. Но всё же данная классификация встречается чаще других. Она выделяет 4 основных класса жилья по уровню комфортности и даёт достаточно чёткие критерии, по которым квартиру можно отнести к тому или другому классу. Воспользуемся ею и мы, чтобы не запутаться в огромном количестве маркетинговых названий, каждое из которых, в конечном итоге, можно отнести к одному из этих 4-х классов.

 

«Единая классификация…» делит всё жильё на массовое и повышенной комфортности. К сегменту массового жилья относятся классы эконом и комфорт. Жильё повышенной комфортности представлено классами бизнес и элит.

 

 

Критерии разделения жилья на классы

 

Критерии разделения жилья на классыВот характеристики жилья, на которые в первую очередь опираются при его классификации:

 

  • Район расположения (по уровню престижа);
  • Строительный проект (типовой, мелкосерийный или индивидуальный);
  • Материалы, из которых выполнены несущие конструкции дома (панели, кирпич, монолит);
  • Планировка (изолированные комнаты или возможность свободной планировки), высота потолков;
  • Соотношение площади квартир и площади общественных зон в доме;
  • Внутренняя отделка общественных зон (подъезды, лестничные клетки);
  • Инженерное обеспечение  (электроснабжение, отопление, лифты, слаботочка и т.п.);
  • Уровень безопасности (огороженная территория, КПП, охрана, сигнализация);
  • Благоустройство придомовой территории;
  • Характеристики придомовых паркингов.

 

Есть ещё необязательные признаки, которые косвенно помогают отнести жильё к тому или иному классу строительства:

 

  • внутренняя отделка квартир;
  • качество остекления;
  • характеристики входных групп;
  • инфраструктура района.

 

А теперь подробнее поговорим о характеристиках каждого класса жилья, которые могут встретиться нам в новостройках, и отличиях их друг от друга.

 

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

 

Что такое жилье эконом-класса?

 

Что такое жилье эконом-класса?Название этого класса жилья говорит само за себя. Застройщики стремятся максимально сэкономить на всём, чтобы добиться низкой цены квартир и привлечь в качестве покупателей не самые обеспеченные слои населения. Квартиры класса эконом имеют относительно небольшую площадь (так можно снизить их цену без привязки к стоимости квадратного метра). Площадь кухни, обычно, не превышает 8 кв.м. Площадь однокомнатной квартиры начинается от 26 кв.м. Низкие потолки (от 2,6 до 2,75 м.) тоже позволяют сэкономить на строительных материалах.

 

Главный признак жилья эконом-класса – его стандартизованность (некоторые так и называют это жилье – «класс стандарт»). Застройщик не тратится здесь на авторский архитектурный проект, а использует типовые. Дома чаще всего панельные. Более 75% всей площади таких домов составляют помещения индивидуального пользования, т.е. квартиры. На общественные зоны остается всего 20-25%.

 

На обустройстве придомовой территории тоже экономят: высаживают молодые деревца, которые ещё несколько лет не дадут даже приличной тени, ставят типовые лавочки. Парковочных мест во дворе, обычно, на всех не хватает. Детские площадки радуют яркостью пластика, но не качеством и не экологичностью.

 

Эконом-жильё возникает обычно в спальных районах города, на окраинах, где дешевле земля под застройку. Отдельные объекты точечной застройки чуть ближе к центру тоже могут обойтись Застройщику недорого за счёт того, что к ним не предъявляется требований по развитию инфраструктуры (она там уже есть).

 

В Москве примером жилья эконом-класса может служить ЖК «Томилино» или ЖК «Люберцы 2017».

 

 

Жилье комфорт-класса – что это значит?

 

Жилье комфорт-класса – что это такое?А вот к инфраструктуре жилья в классе комфорт требования предъявляются всегда. Поликлиника, детский сад, школа должны быть недалеко от дома, который претендует на этот класс.

 

«Комфортное» жильё рассчитано на людей со средним достатком – самый массовый сегмент. Чтобы привлечь покупателей, Застройщики стремятся «приподнять» свои жилые комплексы выше уровня эконом по отдельным характеристикам, но при этом сохранить доступную цену. Общая площадь квартир здесь уже больше. Кухня 8-12 кв.м., однокомнатная квартира 28-45 кв.м. Потолки могут быть чуть выше (от 2,7 до 2,9 м).

 

Большинство улучшений, которые отличают класс жилья комфорт от эконом касаются придомовой территории и мест общего пользования: больше парковка, качественнее детская площадка и озеленение, вход в подъезд на уровне земли, обязательно есть домофон и консьерж. Эти улучшения не требуют таких серьёзных вложений, как если бы они касались каждой квартиры.

 

Преимущества «комфорта» могут быть связаны и с местом расположения. Такой комплекс может находиться либо ближе к центру (не в самой престижной части города, конечно), либо предполагает улучшенную (опять-таки, всё относительно) экологию: парк рядом, вид на реку.

 

Например, в Москве к жилью комфорт-класса относят ЖК «Скандинавия» и ЖК «Яуза Парк».

 

 

Что такое жилье бизнес-класса?

 

Что такое жилье бизнес-класса?Жильё класса «бизнес» рассчитано уже на состоятельных людей. При его строительстве стремятся не сэкономить, а максимально улучшить качество жизни будущих собственников. Так что стоимость получается значительно выше, чем для жилья массового сегмента (классов эконом и комфорт).

 

Для строительства дома бизнес-класса создаётся индивидуальный архитектурный проект. Дом возводится в престижной части города, в удалении от больших дорог и промышленных предприятий. С инфраструктурой вокруг дома сложностей нет: поблизости всегда расположены частные школы, модные фитнес-клубы и салоны красоты, дорогие рестораны и т.д.

 

Строительство монолитное, или монолитно-кирпичное. Как правило, внутренних несущих стен нет, то есть свобода перепланировки не ограничена. Много нестандартных квартир: двухуровневых, с зимним садом, вторым светом. Высота потолков – от 3 м.

 

Не менее 30% площади дома составляют общественные зоны, в которых могут располагаться ресепшн, лаунж, детская комната и т.п. Отделка этих помещений дизайнерская.

 

Обязательно есть подземный паркинг с количеством машиномест не меньшим, чем количество квартир в доме.

 

Большое внимание уделяется безопасности. Доступ во двор открыт только для жильцов дома. Доступ для других лиц – по приглашению жильцов. Обязательны круглосуточная охрана, консьерж, видеонаблюдение в общественных местах и вокруг дома.

 

Над благоустройством придомовой территории трудятся ландшафтные дизайнеры. Для озеленения сразу высаживаются крупномеры. Вместо детских площадок часто обустраиваются целые детские городки с зонами для детей разных возрастов.

 

Примеры жилья бизнес-класса в Москве – ЖК «Символ», ЖК «Резиденции Сколково».

 

 

Класс жилья элит (премиум)

 

Жилье класса элит (премиум)Элитная недвижимость занимает малую часть рынка. Не все классификации жилья выделяют её в отдельный класс. Ведь к элитному жилью предъявляются те же требования, что и к бизнес-классу, но, возведённые в высшую степень.

 

Строится это жильё  в самых престижных районах города, часто, с видом на главные достопримечательности. Дома возводятся не просто по индивидуальным проектам, но по авторским проектам известных архитекторов. Свобода планировки квартир ограничена только наружными стенами здания.

 

Более 35% площади дома занимают зоны общего пользования, среди которых могут быть фитнес-центр, бассейн, SPA, библиотека и т.д. Отделка всех общественных зон эксклюзивная, по индивидуальным дизайн-проектам.

 

Авторский ландшафтный дизайн, арт-объекты, фонтаны – обычное дело на придомовой территории жилья класса элит (премиум). Парковочных мест в подземном паркинге, как минимум, в 1,5 раза больше, чем квартир в доме.

 

Однокомнатные квартиры в этом сегменте – редкость, если не считать просторных студий для творческой элиты. Кухни имеют площадь от 20 кв.м. Количество комнат не ограничено. Высота потолков 3-5 метров.

 

Элитные дома, как правило, оборудованы аварийным электроснабжением и собственной котельной. В каждой квартире установлена система климат-контроля. Воздух и вода проходят дополнительную предварительную очистку.

 

Жильё элит-класса в Москве выглядит как клубный дом «Синатра» в Тишинском переулке или ЖК «Алые паруса».

 

Двойные продажи квартир. Как это бывает и как защититься Покупателю?

 

Другие классы жилья

 

Ещё раз напомним, что приведённая классификация жилья в новостройках – всего лишь одна из возможных. Некоторые маркетологи избегают термина «эконом», который ассоциируется с устаревшим жильем невысокого качества, и заменяют его на термин «стандарт». У некоторых Девелоперов жильё класса «стандарт» занимает промежуточное положение между эконом- и комфорт-классами. Отличия между классами жилья эконом и комфорт, бизнес и элит (премиум) размываются.

 

Одни Застройщики используют «плюсы» в своей классификации (например, класс «комфорт+»). Другие – придумывают новые названия классов и категорий. Например, «DeLux», «Эксклюзив», «Sky» – это разновидности дорогого, элитного жилья по версии отдельных Девелоперов. Кое-кто называет свои проекты «прагматик-классом», «эколоджикал» и другими замысловатыми именами, которые рождаются в головах креативных маркетологов.

 

Иногда, напротив, Застройщик не торопится отказываться от традиционного названия класса жилья, интуитивно понятного потенциальному Покупателю. Но при этом по своим характеристикам это жилье немного выходит за рамки указанного в рекламе класса, чтобы успешнее конкурировать в своей нише. Поэтому бывает, что в комплексах класса «эконом» появляются высокие потолки, безбарьерные подъезды, закрытая территория. В «комфорте» – панорамные окна и подземные паркинги, в «бизнесе» – проекты от именитых европейских дизайнерских бюро.

 

И, конечно же, со временем это станет новой нормой. Жильё, которое сегодня относят к бизнес-классу лет через 10 сможет претендовать только на класс «комфорт». А то, что в провинции всё ещё считается элитным жильём, в Москве уже давно относят максимум к бизнес-классу.

 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

 

Уровень цен на жилье разных классов в Москве

 

Корректно сравнить цены на жильё разных классов комфортности в Москве невозможно. Ведь, помимо классов, стоимость зависит от площади квартир, от наличия и типа отделки, от расположения относительно центра города и МКАД, от стадии строительства (продаются квартиры в готовом доме, в строящемся, или на стадии котлована).

 

Логично, что квартира комфорт-класса несколько дороже квартиры класса эконом. Правда, разрыв минимален. Если сравнивать средние цены за квадратный метр, разница составляет порядка 20%. Но это именно средние цены! А в частных случаях квартира комфорт-класса может стоить дороже за счёт своей большей площади, при этом квадратный метр в ней может обойтись Покупателю дешевле.

 

Если сравнить среднюю цену квадратного метра в бизнес-классе и в эконом-классе, разница составит уже 60-80%. Но это снова средний показатель! Практически всё жильё эконом-класса строится на окраинах города. А вот бизнес-класс можно встретить как в центре столицы, так и за пределами МКАД. Если сравнить цены в жилых комплексах «эконом» и «бизнес», которые находятся рядом, где-нибудь в Реутове, разрыв уже не будет таким большим.

 

Отрыв (в цене) элитного жилья от других классов гораздо значительнее. Квадратный метр жилья класса премиум превосходит метр эконом-жилья более чем в 2,5 – 3 раза, и метр жилья бизнес-класса – в 1,5 – 2 раза.

 

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

 

Чтобы понять актуальные диапазоны цен, можно  изучить специализированные порталы, такие, как cian.ru. Кстати, на ЦИАНе в качестве дополнительных фильтров использована традиционная классификация жилья на эконом, комфорт, бизнес и премиум. Если просмотреть цены в Москве на однокомнатные квартиры в сданных домах класса эконом, то мы увидим, что они начинаются от 2 млн. и достигают 5 млн.руб. Чаще всего встречаются «однушки» за 3-4 млн. Но можно найти отдельные варианты и за 7 млн.руб. (данные на осень 2019, Москва).

 

Цена на «однушки» в классе комфорт чаще составляет 4-6 млн руб. Но встречаются отдельные квартиры по цене ниже 3-х млн, и выше 10 млн.

 

Однокомнатные квартиры в сданных домах бизнес-класса в Москве стоят в диапазоне от 7 до 30 млн.руб. Большинство, однако, колеблется в пределах 10-15 млн,руб.

 

Стоимость элитных студий начинается от 11 млн. рублей, но чаще варьируется в пределах 30-50 млн. Встречаются и такие экземпляры, цена которых превышает 100 млн руб. (видимо, для небожителей!)

 

Одним словом, границы классов жилья очень размыты. И выбирая себе квартиру, лучше ориентироваться не на условный класс комфортности жилья и его престижность, а на конкретные характеристики, которые важны для нас, конкретных Покупателей. Если есть ощущение, что «наше» жильё – это комфорт-класс, то изучить предложения Девелоперов в смежных (эконом и бизнес) классах тоже имеет смысл. Хорошенько промониторив рынок, можно найти, например, жилой комплекс эконом-класса, который полностью устроит и даже удивит своими потребительскими качествами. Или квартиру в «бизнесе», которая окажется вполне доступной по цене.

 

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Забыли пароль?

Регистрация

Добро пожаловать