КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Надежность банка – не гарантия успешной сделки. Случай из практики

Последнее обновление: 03.07.2021

При продаже и покупке ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банков, для расчетов обычно применяют два аккредитива. Как и для чего это делается, а также какие ситуации могут произойти в банке из-за халатности его сотрудников, порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказала Екатерина Филатова, старший юрист Юридической компании «Неделько и партнеры».


Два аккредитива при покупке и продаже квартирыСегодня я хочу поделиться поучительной историей касательно покупки квартиры, находящейся в ипотеке. Забегая вперед, скажу, что сделка оказалась очень «адреналиновой». Проблемы возникли на пустом месте из-за халатности сотрудников банка. Банк в результате компенсировал потерю наших нервных клеток, поэтому не буду оглашать его название.

 

С чего все началось?

 

Мой клиент хотел купить дорогую квартиру в центре Москвы стоимостью более 50 миллионов рублей. Квартира продавалась неким Акционерным обществом (далее – «АО») и находилась в залоге (ипотеке) у банка (назовём его «Банк-залогодержатель»).

 

Очевидно, что покупка квартиры, находящейся в ипотеке, это более сложный процесс, нежели покупка обычной квартиры без каких-либо обременений.

Однако была предложена хорошая схема сделки, выгодная для обеих сторон. В чем состояла эта схема?

 

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

 

Схема покупки ипотечной квартиры через два аккредитива

 

Так как квартира продавалась с обременением (ипотекой), то в процессе сделки нужно было это обременение снять. А для этого пришлось согласовывать условия сделки не только между продавцом и покупателем, но и с Банком-залогодержателем.

В целях обеспечения баланса интересов всех сторон сделки, были предложены безопасные расчеты посредством открытия двух банковских аккредитивов.

 

Примечание. Что такое аккредитив – простыми словами:

 

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк – он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их «заморозит» на время, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца – что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив – это как раз такая банковская операция.

 

Подробнее о том, как применяется аккредитив в сделках с недвижимостью можно узнать по ссылке.

 

Аккредитив №1 шёл в счёт погашения задолженности по кредитному договору продавца с Банком-залогодержателем. Этот аккредитив исполнялся (т.е. раскрывался для продавца) путем предоставления в банк продавцом Выписки из ЕГРН, в которой указывалось, что собственником квартиры уже является покупатель, но на квартиру все еще наложено обременение в виде ипотеки.

Также для соблюдения всех формальностей требовалось предъявить заявление от продавца (АО) о досрочном погашении ипотеки с отметкой о принятии заявления Банком-залогодержателем.

 

Далее деньги по Аккредитиву №1 поступали бы на счет продавца по кредитному договору, остаток долга перед банком погашался, и Банк-залогодержатель должен был бы снять обременение (ипотеку) в ЕГРН.

 

Аккредитив №2 должен был исполняться (т.е. раскрывался для продавца) уже после снятия ипотеки и предъявления продавцом второй Выписки из ЕГРН, в которой указывалось бы, что собственником квартиры по-прежнему является покупатель, и более нет никаких обременений (т.е. запись об ипотеке снята).

 

Однако вскоре возникли первые неприятные обстоятельства…

 

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

 

Банк-залогодержатель предложил слишком высокую стоимость за свои услуги по расчетам через аккредитивы (захотел процент от стоимости квартиры), из-за чего мы отказались проводить в нем сделку. Эту процедуру расчетов, вообще-то, можно проводить практически в любом банке, поэтому мы не были привязаны к тому банку, в котором была взята ипотека.

 

Довольно удачным стечением обстоятельств стало то, что мой клиент являлся VIP-клиентом другого банка (назовем его «Банк Х»), который рекламирует один известный артист. Было решено проводить сделку и оформлять аккредитивы именно в этом банке, ведь логично было ожидать от него хороший сервис и особое внимание к сделке своего VIP-клиента. Однако, наши ожидания не оправдались и нас ждал неприятный сюрприз.

 

Работа сотрудников «Банка Х» с самого начала не радовала. Не хочется даже говорить о том, сколько меня мучили работники банка в процессе сделки, обращая внимание на мелкие и совершенно незначительные детали. Например, они указывали на фразы и обороты речи в документах, которые не приняты в «Банке Х». Но поскольку это носило лишь формальный характер и не влияло на суть документов, все их требования были выполнены.

 

В день сделки персональный менеджер моего VIP-клиента открывал два аккредитива практически 3 часа! Хотя в нормальном режиме это делается минут за 15-20. Но, к счастью, все документы в итоге оказались оформлены без ошибок, поэтому хотя бы здесь больше правок не потребовалось.

 

После успешно открытых двух аккредитивов (с разными условиями их раскрытия-исполнения), после проверенных документов и подписанного Договора купли-продажи квартиры, мы сдали документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.

 

Далее, в процессе сделки, деньги с каждого из двух аккредитивов должны были последовательно уйти сначала на погашение остатка задолженности продавца перед банком (с Аккредитива №1), а затем уже – самому продавцу (с Аккредитива №2). Важно, что это должно было произойти именно ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНО, по мере выполнения заданных в аккредитивах условий. Именно в этом сотрудники банка и допустили грубую ошибку, которая могла стоить моему клиенту потери крупной суммы денег.

 

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

 

Как на деле происходило раскрытие двух аккредитивов при продаже квартиры

 

После регистрации перехода права собственности на квартиру генеральный директор АО (т.е. продавец) подъехал в «Банк Х» и предоставил Выписку из ЕГРН (для исполнения Аккредитива №1), в которой указывалось, что собственником уже является мой клиент (покупатель), но на квартире все еще есть обременение в виде ипотеки в пользу Банка-Залогодержателя. Все вроде бы шло по плану.

 

В это время я спокойно общалась по телефону с персональным менеджером «Банка Х». Мы обсуждали все детали сделки продажи квартиры, наши дальнейшие действия и раскрытие Аккредитива №1. В процессе нашей беседы выяснилось, что Банк №2 хотел, чтобы продавец (АО) передал все документы в оригиналах банку, а банк уже передаст их плательщику аккредитива, то есть покупателю.

 

Для упрощения данной процедуры персональный VIP-менеджер предложил подготовить сопроводительное письмо от АО, в котором будет указано, что документы для Аккредитива №1 предоставлены, получены и будут переданы моему клиенту – покупателю. На копии сопроводительного письма сотрудник «Банка Х» должен был лишь поставить отметку о принятии и передать письмо нам. Мы договорились, что менеджер Банка Х пришлет на согласование подготовленный проект письма перед тем, как отдать его покупателю.

Ничего не предвещало проблем, но VIP-менеджер банка поступил по-своему…

 

Шок или как можно создать проблему на пустом месте…

 

Пока я спокойно занималась своей работой, мне на телефон пришли судьбоносные фотографии. К моему огромному удивлению, VIP-менеджер прислал фото не одного, а двух документов – это были письма об исполнении сразу Аккредитива №1 и Аккредитива №2!

 

Хочу напомнить, что на тот момент была получена лишь Выписка из ЕГРН, где собственник – мой клиент (покупатель) и ипотека все еще сохранялась в пользу Банка-залогодержателя! То есть исполнение Аккредитива №2 на тот момент было не просто не предусмотрено, это было незаконно! Ведь нужных документов для его раскрытия в пользу продавца квартиры (АО) просто-напросто еще не было.

 

То есть VIP-менеджер «Банка Х» даже не удосужился посмотреть ни на условия исполнения двух аккредитивов (хотя они были прописаны максимально подробно и понятно), ни на наличие необходимых документов для их исполнения.

 

Так из-за халатности сотрудника Банка Х деньги практически мгновенно и в полном объеме по двум аккредитивам сразу поступили продавцу квартиры на счет. В то время, как условия для исполнения Аккредитива №2 еще не были выполнены!

 

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

 

Ситуация могла закончиться плачевно…

 

Ведь будь продавец квартиры недобросовестным человеком, он легко мог бы забрать все полученные по обоим аккредитивам деньги себе. А нам бы предстояли длинные и мучительные разбирательства с «Банком Х», который нарушил условия раскрытия (исполнения) аккредитивов.

 

Более того, вся эта ситуация с раскрытием одновременно двух аккредитивов произошла в 18 часов, когда банковский день уже завершается. Начались многочасовые переговоры по отзыву «Банком Х» денег, ошибочно перечисленных из Аккредитива №2 на счет продавца. Далее начались переговоры с самим продавцом, чтобы он не принимал эти деньги. Уговоры, убеждения, перспективы судебных разбирательств и т.д. и т.п.

 

В итоге мне удалось вернуть деньги на Аккредитив №2. Однако это произошло лишь благодаря моему напору и оперативности, а также – порядочности продавца. Он тоже приложил усилия, чтобы деньги сразу же вернулись обратно на аккредитивный счет. За что ему большое спасибо!

 

Вывод:

Неквалифицированных сотрудников очень много, даже в крупных и известных банках. Халатность в работе встречается повсюду, будь клиент самым обычным или супер мега VIP-клиентом. Даже высокая стоимость ошибки не может гарантировать идеально сделанную работу.

Эта ошибка могла стоить клиенту банка десятки миллионов рублей. Конечно, эти деньги Банку Х пришлось бы возвращать, так как это целиком его ошибка. Но, скорее всего, для этого потребовались бы долгие споры, доказательства и судебные разбирательства.

 

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что присутствие юриста нужно не только на этапе проверки документов, но и в процессе подготовки и проведения денежных расчетов по сделке купли-продажи квартиры. Банк, как оказалось – это не гарантия безопасных расчетов.

 

Чтобы "не влипнуть в историю", всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ