КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни
Ситуация из практики:
При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!
Какую ошибку здесь допускают Покупатели?
Ошибка Покупателя:
Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.
Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.
Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.
Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.
Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле этого слова. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.
Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи
Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском для Покупателя. Риском так называемых «двойных продаж». Это такая ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям. Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.
В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм. Право собственности на новостройку получает тот Покупатель, который первым зарегистрировал свой договор.
Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.
Что делать:
По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.
Застройщик, в свою очередь, тоже не готов регистрировать подписанный ДДУ, не будучи уверенным в его последующей оплате дольщиком.
Спасает здесь – классический аккредитив.
Схема безопасной оплаты ДДУ выглядит так:
- Дольщик с Застройщиком подписывают Договор долевого участия (ДДУ);
- Затем дольщик открывает в банке аккредитив в пользу Застройщика, с условием его исполнения по факту регистрации ДДУ (как рассчитываются через аккредитив – см. по ссылке);
- Дольщик переводит сумму договора на аккредитивный счет, и деньги там «замораживаются» до момента исполнения аккредитива или до момента истечения его срока;
- Застройщик регистрирует ДДУ и предъявляет в банк документальное подтверждение этого;
- Банк раскрывает (исполняет) аккредитив и переводит деньги на счет Застройщика, точнее – на эскроу-счет (что это такое – см. по ссылке).
А что является документальным подтверждением факта регистрации ДДУ?
После отмены регистрационных штампов Росреестра на всех видах договоров (с лета 2022 года), зарегистрированный ДДУ теперь мало чем внешне отличается от незарегистрированного (особенно, если документы подавались на регистрацию в электронном виде).
Подтверждением его регистрации служит свежая Выписка из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (как она выглядит – см. по ссылке в Глоссарии). Именно ее Застройщик предъявляет в банк для раскрытия аккредитива.
Соблюдение этого порядка расчетов избавит Покупателя и от риска оплаты незарегистрированного (фактически, не заключенного) договора, и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ). Дольщику следует знать, что это его законное право – требовать от Застройщика регистрации подписанного ДДУ до того, как перечислять деньги в его оплату.
Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель» >> «Первичка».