Что если квартиру продает одинокий пожилой человек?

Вопрос:

Я  хочу купить квартиру, которую продает пожилой одинокий человек (старик). Какие здесь могут быть риски и особенности?

Ответ:

Да, действительно, если покупать квартиру у пожилого человека (старика, пенсионера), то самым уязвимым местом сделки становится сам Продавец. Точнее – его психическое состояние в момент сделки.

Бывает, что квартиру продает человек, который относится к так называемой «группе риска» (термин юристов и риэлторов на рынке недвижимости – подробнее по ссылке). Таким «рисковым» продавцом может быть одинокий пожилой человек, и/или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Какой?

Это – риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине невменяемости Продавца. На юридическом языке это называется несоответствие истинной воли участника сделки ее фактическому проявлению. Такой «дефект воли» (юридический термин) влечет за собой недействительность сделки, а вероятность его проявления у людей преклонного возраста (равно как у алкоголиков и наркоманов) намного выше.

Суд может установить (по итогам проведения судебно-медицинской экспертизы), что при заключении Договора купли-продажи квартиры Продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий. А значит налицо тот самый «дефект воли».

И что в этом случае делает суд от лица государства? Наше государство действует здесь по методу Робин Гуда – отбирает квартиру у «богатых» (вменяемых людей – Покупателей) и отдает «бедным» (невменяемым Продавцам, в т. ч. алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не отнял у нас купленную квартиру, мы должны сами принять предохранительные меры. Какие? Об этом ниже, по порядку.

Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки

Если квартира принадлежит пожилому человеку, признанному судом недееспособным, то сделка с таким Продавцом ничтожна с самого начала (подробнее – по ссылкам).

Другое дело, когда человека дееспособности никто не лишал, но в силу своего преклонного возраста и хронических болезней, он мог не осознавать полностью свои действия. И закон это обстоятельство предусматривает.

Когда такой тихий одинокий старичок продает свое жилье, получает деньги, куда-то их девает, а потом заявляет, что мол был не в себе, когда совершал сделку, государство встает на его защиту. И опирается оно на соответствующие статьи закона:

•  статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
•  статья 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

Конечно, одного заявления Продавца о том, что он был «не в духе», когда заключал сделку, явно недостаточно для суда. Суд устанавливает возможность невменяемого состояния человека только путем проведения судебно-психиатрической экспертизы.

Но именно у пожилых людей, так же как и у запойных алкоголиков и наркоманов, которые продают свои квартиры, экспертиза с большой вероятностью может подтвердить их «неспособность понимать значение своих действий». На практике, например, судебные врачи-эксперты при обследовании стариков довольно часто приходят к выводу о наличии у них признаков возрастной деменции (старческого слабоумия). А для суда это уже достаточный повод признать заключенную ими сделку недействительной.

В итоге квартиру возвращают пожилому Продавцу, а уплаченные за нее деньги суд постановляет вернуть Покупателю (это называется «двусторонняя реституция»). Только вот вернуть Продавцу право собственности – дело нехитрое, достаточно заменить всего одну регистрационную запись в базе Росреестра. А вернуть Покупателю деньги – гораздо сложнее, особенно, если у Продавца их уже нет. В таком случае с Продавца регулярно взыскивают определенную сумму, например, 50% его пенсии на протяжении многих лет.

Хуже того, такой «невменяемый» Продавец может заявить суду, что и денег-то за квартиру он не получал вовсе, а Расписку в получении денег подмахнул не глядя. Ведь, не понимал же, что делает…

Надо ли объяснять, что для Покупателя это катастрофа, в то время, как для Продавца здесь вполне комфортная ситуация? Именно поэтому некоторые одиноко проживающие пожилые люди (сами или с помощью криминальных друзей) сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возврата на вполне «законных» основаниях.

Были случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую в хлам квартиру, ждал, пока Покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал обратно уже новенькое жилье.

Бывало, что Продавец шантажировал Покупателя, угрожая отменой сделки по причине своего «нездоровья», и требовал с него дополнительные деньги за проданную квартиру.

Оспаривание сделки здесь может происходить тремя путями:

1. Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
2. В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, имели виды на эту квартиру, а она «ушла» у них из-под носа;
3. Иск в суд подают уполномоченные органы – например, прокуратура или Органы опеки и попечительства, если им становится известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.

Во всех трех случаях защититься Покупателю помогут следующие действия.

Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека

Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.

Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?

На практике для этого применяют следующие методы:

Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.

Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.

В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.

Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.

Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.

Если же поведение пожилого Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.

 На нашем ФОРУМЕ можно посмотреть, как на практике решается вопрос покупки квартиры у старого человека, и продолжить там обсуждение этой темы.

Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Продавец из «группы риска».

Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.

В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана история как раз такого случая.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).