Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Сверх того, ответственная за неисполнение сторона обязана еще и возместить другой стороне убытки (с зачетом суммы задатка).

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за жестко установленной финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Задаток хорошо работает при простой сделке купли-продажи – когда есть только одна квартира, один Продавец и один Покупатель, без участия в сделке третьих лиц, например, банка или других участников (как в альтернативной сделке). То есть в тех случаях, когда сделка зависит только от воли ее непосредственных участников и не зависит от внешних обстоятельств.

Еще при помощи задатка закрепляют, обычно, крупные сделки с дорогими объектами (бизнес или элитной недвижимостью), так как чем выше цена вопроса, тем серьезней ответственность по обязательствам.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ). Но, помимо законодательно установленной ответственности, стороны вправе указать в тексте соглашения особые условия возврата задатка в зависимости от конкретных обстоятельств предполагаемой сделки (так же, как и в случае с авансом – см. ниже).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру. Поэтому для того, чтобы внесение аванса имело смысл, его оформляют в расширенном виде, так, чтобы его можно было использовать как некую финансовую гарантию будущей сделки со стороны Покупателя.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), или возвращается не полностью. Если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова часто бывает практика рынка.

Покупателю же, со своей стороны, следует заранее предусмотреть возможные объективные причины отказа от сделки. Чем подробнее и конкретнее будут изложены в соглашении эти условия, тем больше для него будет шансов возврата внесенных денег.

Например, при обнаружении Покупателем обстоятельств, которые впоследствии могут повлечь признание сделки недействительной, или при обнаружении ложности определенных гарантий Продавца (которые так же должны быть указаны в соглашении), Продавец возвращает Покупателю аванс в полном объеме в течение трех рабочих дней с момента обнаружения этих обстоятельств.

Подробнее вопрос возврата аванса или задатка для Покупателя рассмотрен в отдельной заметке по ссылке.

Законодательно возможность такой предоплаты – в виде аванса с дополнительными условиями – закрепляется в ст.381.1, ГК РФ. В таком виде аванс, так же как и задаток, уже несет в себе функцию обеспечительного платежа, но с более гибкими условиями, которые можно адаптировать под конкретную ситуацию.

Эксперты уточняют

Обеспечительный платеж, по сути, похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия его возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично – в зависимости от того, о чем договорились стороны, в то время как задаток или не возвращается совсем или возвращается в двойном размере.

Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток, по большей части, служит только для обеспечения подписания основного Договора купли-продажи. Поэтому обеспечительный платеж (в разных формах) – это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон сделки.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют авансы. 

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Вообще, факт передачи денег по Договору аванса должен быть отражен в самом договоре или в отдельной расписке. Ведь договор, по своей сути, это обязательство сторон исполнить что-либо, и это исполнение должно быть зафиксировано.

 Как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Существенные условия авансового соглашения

Существенными условиями Договора об авансе являются указание сути сделки, в обеспечение которой вносится предоплата (т.е. покупка квартиры), сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

При отсутствии в договоре существенных условий, договор считается незаключенным (т.е. не создающим правовых последствий для сторон – ст. 432 ГК РФ).

Правильным будет указать в авансовом договоре и другие важные условия проведения будущей сделки. Например, условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

Если квартира продается с мебелью и/или бытовой техникой, то это тоже следует отразить в авансовом соглашении, с перечислением предметов обстановки, которые будут продаваться вместе с квартирой (этот перечень потом должен перекочевать и в основной договор продажи недвижимости).

Если сделка намечается альтернативная, то дополнительно можно указать отдельным пунктом обязательство Продавца дать письменное поручение Покупателю на перевод денег в пользу третьего лица (продавца альтернативной квартиры). Для чего это делается – см. по ссылке.

Эксперты дополняют

В связи с тем, что с 1 марта 2023 года Росреестр закрыл персональные данные (ФИО) собственников недвижимости в ЕГРН, нужно в условиях предоплаты указывать обязательство Продавца раскрыть свои данные в ЕГРН, написав соответствующее заявление в Росреестр. Иначе проверка квартиры перед покупкой для Покупателя будет весьма затруднительна.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Отдельно стоит упомянуть про покупку квартиры в ипотеку. Здесь, при внесении предоплаты, необходимо в условиях договора указывать участие третьей стороны (банка) в сделке. И в силу этого, в условиях возврата аванса или задатка предусмотреть возможность отказа банка в одобрении квартиры и отказа в выдаче кредита Покупателю. Тогда Покупатель вынужден отказаться от сделки по независящим от него причинам. В этом случае Продавец возвращает всю полученную по предоплате сумму.

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Аванс по Предварительному договору

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке». По сути, это почти то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости, его могут требовать от своих заемщиков и некоторые банки, выдающие ипотеку на приобретение жилья.

Основное отличие Предварительного договора от авансового соглашения в том, что у ПДКП могут возникнуть более серьезные юридические последствия, в случае его неисполнения одной из сторон – вплоть до принудительного исполнения договора по решению суда (подробнее об этом по ссылке).

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.