Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Вопрос:

Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир. Такие сделки называют альтернативными. Как проходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?

Ответ:

Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью. Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату.

Общие понятия о том, что такое альтернативная сделка с квартирой, ее особенности, нюансы денежных расчетов, налогообложение – см. в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке.

Здесь же мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами (другие способы денежных расчетов – безналичные – показаны по ссылкам ниже, на Этапе 7).

В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с большим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников (тогда высок риск того, что сделка развалится).

Эксперты предупреждают

В случае покупки квартир в ипотеку, банки, которые выдают кредит в рамках такой сделки, обычно, ограничивают число альтернативных звеньев – не более 3-х.

И еще: банк, как правило, изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других квартир в цепочке. И если банк выявит риски при покупке квартиры, которая является одним из последующих звеньев в цепочке, он вполне может отказать в выдаче кредита. Заемщикам нужно это учитывать.

Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами стороннего риэлтора, который организует эту сделку.

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

1. Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
2. Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
3. Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
4. Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
5. Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
6. Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
7. Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам. Или открытие аккредитивных счетов (при безналичной форме расчетов)
8. Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
9. Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
10. Получение документов после регистрации.
11. Получение денег из банковских ячеек (или раскрытие аккредитивов).
12. Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.

Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

ЭТАП-1. Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, нужно в самом начале набросать план действий, и провести расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать. При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать.

Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3. Поэтому при расчете нужно всегда делать небольшой запас в стоимости, либо быть готовым заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую.

ЭТАП-2. Квартира-1 выставляется на продажу. Для этого делают привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя.

Подробнее о том, как все это делается, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Рекламируем квартиру».

Одновременно на этом этапе в тех же базах данных ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас, чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут предоплату в виде задатка или аванса, чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.

Размер аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3. Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

Как правильно и на каких условиях получать предоплату рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Аванс при продаже квартиры».

ЭТАП-4. Собираем необходимые документы для продажи квартиры-1, и предоставляем их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Пакет документов для продажи квартиры».

Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3, пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала задаем ряд вопросов хозяевам, и убеждаемся, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир. Какую именно информацию для этого нам нужно получить у хозяев, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя – «Предварительная оценка ситуации».

ЭТАП-5. Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки, включая сроки, форму расчетов и условия выписки жильцов из этих квартир.

Важно! Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1.

Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя – «Вносим аванс за квартиру».

ЭТАП-6. Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации), а также собираем информацию о Продавцах и их недвижимости самостоятельно (в т.ч. с помощью СЕРВИСОВ).

Какие документы заказывать и как их проверять, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя квартиры – «Пакет документов для покупки квартиры».

После проверки согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договоров купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия каждого договора (составляем их шаблоны), порядок и место проведения денежных расчетов (выбираем банк, например).

ЭТАП-7. После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка (рассмотрим здесь пример с наличными; про безнал – см. ниже по ссылке),

Покупатель квартиры-1 арендует в депозитарии две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб. Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так:

Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.

Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения) к договорам аренды каждой из ячеек (образцы можно посмотреть здесь). Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке.

При расчетах безналичным путем, принцип получения денег каждым Продавцом остается тем же, меняется только механизм их передачи. Подробнее о разных методах денежных расчетов рассказано в отдельных заметках ниже по ссылкам:

ЭТАП-8. После закладки денег в ячейки банка (или после открытия аккредитивов и перевода туда нужных сумм) можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны Договоров купли-продажи квартир.

Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. Нотариус не только проверяет документы, грамотно формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает независимым арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах (а споров в таких многоступенчатых сделках хватает). На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

Кроме того, нотариус сам обеспечивает регистрацию переходов прав по заверенным им договорам (по электронным каналам связи с Росреестром). Срок регистрации нотариального договора – меньше, чем срок регистрации обычного (подробнее о сроках – по ссылке).

И, самое главное, регистрация «от нотариуса» практически исключает риск «частичной регистрации» в цепочке (об этом ниже – см. ЭТАП-9).

Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

ЭТАП-9. Все три подписанных договора, вместе с другими необходимыми регистратору документами по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию сделки.

Как и где это делать, рассказано в отдельной статье Глоссария – «Регистрация сделки с квартирой».

Так как юридически это три независимые сделки купли-продажи квартир (хотя фактически – это одна альтернативная сделка, цепочка), то Росреестр не может гарантировать их одновременную (совместную) регистрацию. Всегда есть риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана, а по другим квартирам регистрация пройдет штатным порядком (т.е. произойдет «частичная регистрация»). Такая неприятность приводит к тому, что кто-то из участников цепочки остается без денег и без квартиры. Что делать, чтобы избежать этого риска, рассказано здесь – Специфические риски альтернативных сделок с квартирами.

Эксперты советуют

Некоторые юристы рекомендуют указывать во всех договорах цепочки условие о том, что переход права собственности регистрируется Росреестром только при одновременной регистрации всех переходов прав собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет применять ст. 157 ГК РФ («Сделки, совершенные под условием»). Включение этого пункта вряд ли повлияет на действия Росреестра, но увеличит шансы на выигрыш дела в суде (если придется решать возникшую проблему в судебном порядке), ведь тогда суд будет учитывать, что несколько сделок проводились в одно и то же время и фактически зависели друг от друга.

ЭТАП-10. После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов. Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи. Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2016 года, подробнее – по ссылке).

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

Из-за этого новшества Договор купли-продажи (без штампа регистрации) теперь не является надежным документом, подтверждающим переход права собственности по сделке. Единственным документальным подтверждением остается только Выписка из ЕГРН, поэтому в условиях доступа к деньгам в ячейке (или условиях раскрытия аккредитива) нужно указывать наряду с договором еще и эту выписку из реестра.

 Резонный вопрос: «Так ведь Выписка ЕГРН тоже не выглядит надежным документом, ее легко подделать. Как же быть?» – Да, это так. Но на практике проблем это не доставляет. Почему? Об этом рассказали эксперты на нашем тематическом ФОРУМЕ.

ЭТАП-11. Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3) со своими экземплярами договоров, с копиями экземпляров других участников, и с соответствующими Выписками из ЕГРН по своим проданным квартирам, идут в банк и получают доступ к своим ячейкам с деньгами (или раскрывают оформленные на них аккредитивы). Если, конечно, в условиях доступа к деньгам не указаны дополнительные документы.

Дополнительными документами для доступа могут быть, например, чистые Выписки из Домовой книги по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев). Предварительно, конечно, все дополнительные условия должны быть согласованы между сторонами сделки.

 Вообще, любая альтернатива усложняет сделку и, соответственно, повышает ее совокупные риски (не только юридические, но и организационные). Поэтому лучше, по возможности, альтернативы избегать и разбивать сделку на части. Как решаются такие вопросы? На ФОРУМЕ как раз обсуждали тему «Как избежать альтернативы».

ЭТАП-12. Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов Расписок в получении денег за квартиру, и подписание Актов приема-передачи квартир.

Как составляются и подписываются такие Передаточные акты рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы) – отдельно для Продавца и отдельно для Покупателя квартиры.

Если альтернативная сделка – междугородняя (т.е. квартира продается в одном городе, а покупается в другом), то это еще усложняет сделку. Раньше это решалось путем проведения двух отдельных сделок, разнесенных во времени и в пространстве (что добавляло рисков ее участникам). Но теперь это тоже можно делать одновременно – об этом рассказали у нас на ФОРУМЕ.

Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки, то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки, и расчеты в банке предпочитают вести по безналу, через аккредитив (особенности использования аккредитива в альтернативных сделках – см. по ссылке).

Каждый банк выдвигает свои требования по ипотеке индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1), нужно проводить вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по той же схеме самостоятельно.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).