Как Застройщики обманывают дольщиков при покупке квартир

Ситуация из практики:

Покупатель квартиры, увлеченный рекламой Застройщика и поверивший обещаниям менеджеров по продажам, решается на покупку новостройки. Но после сдачи дома с удивлением обнаруживает, что он получил не совсем то, что представлял себе в момент покупки.

Как Застройщики обманывают ожидания дольщиков, и какие виды обмана встречаются при покупке новостройки?

Ошибка Покупателя:

Красочная, дорогая и профессионально сделанная реклама Девелоперов очень возбуждает Покупателей жилья на рынке недвижимости. Так и должно быть, на то и реклама! Далее вступают в дело менеджеры по продажам – рисуют в воображении Покупателя красивые картины уютной жизни в новом доме, в благоустроенном окружении с богатой инфраструктурой и прекрасными видами вокруг. Эмоции захлестывают Покупателя и он соглашается на покупку квартиры в новостройке… фактически, покупая только «обещания».

Но, как говорят в народе, обещать – не значит жениться… В жизни почти не бывает случаев, чтобы картины из воображения Покупателей и рекламных компьютерных моделей жилого комплекса полностью совпали с реальностью. Как Застройщики лукавят, и в чем именно обманываются дольщики при покупке квартир?

Сразу предупредим, что перечисленные ниже уловки Застройщиков (как при заключении ДДУ, так и при сдаче квартиры дольщику) – это примеры частных случаев. Не следует думать, что так поступают все строительные компании. Но… некоторые поступают.

Как обманывают Застройщики при покупке новостройки?

Большинство уловок от господ строителей сложно назвать прямым обманом, скорее, это «небольшие введения в заблуждение» доверчивых покупателей новостроек. Но в результате этих «небольших заблуждений» дольщики могут получить «большое разочарование».

Вот перечень типовых способов «введения в заблуждение» от Застройщиков.

Реклама – двигатель торговли!

Здесь работает обычный принцип «не похвалишь – не продашь». При этом, дольщикам нужно понимать, что все, что обещано в рекламе, но не прописано в Договоре долевого участия (ДДУ), может выполняться Застройщиком не в полном объеме, а то и вовсе не выполняться.

Когда новый ЖК выставляется в продажу, создаются красивые презентационные материалы (сайт ЖК, буклеты, 3D-макеты и т.п.) с прекрасными фасадами и окружающим благоустройством, детскими и спортивными площадками в окружении деревьев и цветочных клумб, оригинальной отделкой входных групп, финскими лифтами, двором без машин и прочими «заманухами».

Вся эта идиллическая картина нужна лишь для привлечения Покупателя, то есть – для продажи. В условиях ДДУ большинство из этих «заманух» никак не фигурируют, а значит, и требовать с Застройщика заявленных в рекламе «плюшек» крайне сложно.

Покупал одно – получил другое

Закон, как ни странно, допускает  внесение изменений как в Проектную документацию, так и в Проектную декларацию строительного проекта.

На момент покупки дольщик видит в проекте определенные параметры будущего дома и квартиры, которые его устраивают. Но оказывается, Застройщик в одностороннем порядке может изменить проектные решения уже после фактической покупки и оплаты квартиры.

Вот выдержка из реального ДДУ (Москва, 2019):

В проект многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь жилых и/или нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства, при условии сохранения количества комнат каждого из объектов долевого строительства. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями Объекта долевого строительства, за исключением случаев, прямо предусмотренных Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

 

О факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство многоквартирного дома, Застройщик проинформирует Участника путем размещения данной информации в сети интернет и/или иных средствах массовой информации.

То есть дольщик здесь вообще ничего поделать не может. Если он подписал такой договор, ему остается только смириться, даже если внесенные изменения его не устраивают. Хотя, конечно, есть еще и возможность расторжения ДДУ с застройщиком (в каких случаях это возможно – см. по ссылке).

Срок сдачи дома и срок передачи квартиры – не одно и то же

Для стимулирования продаж Застройщик может указать планируемый срок сдачи дома раньше, чем реально сможет это сделать. Никакой ответственности за это он не несет (при этом, дольщик может быть обманут в своих ожиданиях).

Ответственность Застройщик несет только за указанный в ДДУ срок передачи квартиры дольщику. Поэтому срок сдачи дома может быть обозначен, например, как 1-й квартал 20ХХ года (и это высвечивается в рекламе), а фактический срок передачи квартиры по ДДУ – 4-й квартал 20ХХ года.

И даже этот срок может быть вполне законно перенесен (читай ниже).

Такая уловка Застройщика тоже относится к маркетинговым приемам. Ведь, чем раньше заявлен срок сдачи дома, тем дороже можно продавать там квартиры. А последующая задержка сроков сдачи уже никак не повлияет на оплаченную цену.

Продление сроков передачи квартиры дольщику

Закон ФЗ-214 требует обязательного указания в ДДУ конкретных сроков, когда квартира будет передана дольщику по Акту приема-передачи, и за нарушение этих сроков Застройщик уже отвечает рублем (неустойкой). Но Застройщики и здесь выкручиваются из ситуации. Они указывают в ДДУ срок передачи квартиры (как и положено), но дополняют этот пункт договора условием, что если передача квартиры дольщику не состоится вовремя, то Застройщик направляет дольщику предложение о продлении срока передачи. Закон это позволяет.

Но многие дольщики не знают, что они вовсе не обязаны подписывать такое дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. Это дело добровольное.

Но ловкость рук и юридические хитрости позволяют Застройщику воткнуть в ДДУ еще одно условие, примерно такого вида:

Стороны договора пришли к соглашению, что в случае не подписания дольщиком допсоглашения к ДДУ о переносе сроков в течение 15 календарных дней с даты отправки дольщику такого предложения, изменение срока передачи квартиры дольщику считается согласованным сторонами.

В чем тут обман от Застройщика? В том, что он фактически принудительно меняет первоначальные условия договора с дольщиком (ведь дольщик сам подписал этот договор), уходя от требований закона.

Тут уже дело в юридических тонкостях. ФЗ-214 заставляет фиксировать срок передачи квартиры в новостройке, а Гражданский кодекс РФ позволяет менять условия договора по соглашению сторон. Вот и выходит, что формально срок обозначен, а фактически он может не соблюдаться, согласно условиям того же договора и заключаемого по умолчанию допсоглашения.

Бывает, что если какой-нибудь продвинутый дольщик отказывается подписывать такое допсоглашение, то некоторые Застройщики предлагают ему разные бонусы, подарочные сертификаты или даже небольшие выплаты в обмен на подпись. Но это не идет ни в какое сравнение с тем, что дольщик может получить в судебном порядке в виде неустойки за просрочку по ДДУ.

Площадь квартиры – понятие растяжимое

Часто встречается ситуация, когда после проведения обмеров БТИ (в процессе сдачи дома в эксплуатацию), обнаруживаются отклонения фактических площадей сданных квартир от проектных.

При этом, если реальная площадь квартиры оказывается больше, чем указано в ДДУ, то согласно условиям договора, от дольщика требуется доплата за «излишки площади». А так как многие покупают квартиры на последние деньги, да еще и в ипотеку, то доплата за пару таких «лишних метров» (особенно в Москве) может опрокинуть все финансовые планы дольщика.

Если же реальная площадь квартиры (по результатам обмеров БТИ) оказывается меньше, чем обещано, то Застройщики стараются избежать выплат дольщику за «недостающие метры». Для этого используются разные юридические формулировки в ДДУ (с «допустимыми отклонениями» и т.п.).

Если юристы Застройщика хорошо поработали над условиями Договора долевого участия, то формально никто никого не обманывает: все дополнительные выплаты – строго по договору. Но в практике бывали случаи, когда Застройщик сознательно влиял на результаты обмеров БТИ, приписывая каждой квартире несуществующую дополнительную площадь (от 0,5 до 3 кв.м.). А потом выдавал ключи дольщикам только после внесения доплаты за «нарисованные метры».

Дом не сдан, но квартира готова

Бывало, что Застройщик приглашал дольщика на осмотр и приемку квартиры в доме, который в принципе уже возведен под крышу, но еще не готов и не сдан госкомиссии. Квартиры в доме, при этом, вполне пригодны для посещений и осмотра.

Такой «финт ушами» делается для того, чтобы остановить начисление неустойки за просрочку передачи квартиры. Ведь дата подписания Передаточного акта означает, что Застройщик в этот момент выполнил все свои обязательства перед дольщиком и больше ему ничего не должен.

На самом деле это незаконно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам только после сдачи дома в эксплуатацию. И дольщик имеет право запросить разрешение на ввод дома в эксплуатацию перед приемкой квартиры.

Уловки Застройщика при сдаче квартиры

Тут речь идет о случаях принуждения к подписанию Смотрового листа и Передаточного акта при приемке квартиры в новостройке.

При передаче квартиры дольщику, некоторые представители Застройщиков под разными предлогами понуждают подписать Передаточный акт как можно быстрее, практически не глядя и не придираясь к строительным дефектам. Предлогом, например, может служить «срочная необходимость» подачи документов на регистрацию прав собственности.

Манипулирование (фактически, обман) от Застройщика здесь сводится к тому, чтобы таким нехитрым способом избежать претензий дольщика к качеству строительства. Ведь закон ФЗ-214 обязывает Застройщика исправлять дефекты в построенной квартире за свой счет.

Есть и другой способ избежать претензий дольщика. Для этого в ДДУ вносится пункт, согласно которому при уклонении от принятия квартиры дольщиком, Застройщик по истечении, например, 2-х месяцев с указанного в ДДУ дня передачи, может составить односторонний акт о передаче квартиры.

На деле же, некоторые Застройщики сами провоцируют «уклонение» дольщика от своевременного принятия квартиры (приемы для этого применяют разные). Если же дольщик не успеет в отведенный срок осмотреть, проверить и принять квартиру, то (согласно условию в договоре!) квартира считается принятой дольщиком. Со всеми недостатками и строительными дефектами, которые в ней присутствуют, и которые ему потом придется исправлять за свой счет.

О том, как правильно принимать квартиру у Застройщика – см. по ссылке в Глоссарии.

Бывают и случаи откровенного обмана со стороны Застройщика. Например, когда дольщик, получив уведомление о готовности квартиры, звонит Застройщику и получает по телефону устный ответ, мол, приёмка объекта происходит по предварительной записи и ближайшая дата только через 2 месяца.

А через указанное время дольщик получает тот самый односторонний акт о передаче квартиры. Доказать потом, что дольщик не уклонялся от приемки будет очень сложно.

Благоустройство и инфраструктура – ожидания и реальность

В рекламных презентациях может быть показана богатая и разнообразная окружающая инфраструктура и облагороженная придомовая территория жилого комплекса. Нередко именно это становится определяющим фактором при выборе именно этого ЖК.

На деле же окружение жилых корпусов может оказаться не совсем таким (а то и вовсе не таким), как это выглядело в рекламе. Скверы, тротуары, скамейки и фонтаны, которые так привлекали в рекламе, оказались сделанными кое-как наспех «из фанеры», и придут в негодность уже через пару лет. Обещанные парковочные места для авто оказались недоступными для половины дольщиков.

А многие, утяжеляющие бюджет строительства инфраструктурные объекты (обычно – школы, детские сады, и т.п.) откладываются на последнюю очередь комплексной застройки территории. Тот, кто купил квартиру в корпусах первых очередей, может ждать этих объектов долгие годы, а дети тем временем, должны будут ездить в школу в другие районы. Итог – обманутые ожидания и разочарование.

Продажа «не совсем квартиры»…

Иногда под видом современного жилья могут продаваться формально нежилые помещения – апартаменты. Привлекательные цены и оригинальные планировки уводят внимание Покупателя от одного важного фактора – юридического статуса помещения.

Здесь формально Застройщик как бы даже и не обманывает дольщика, он просто кое-что недоговаривает. А именно – не уточняет статус здания и назначение помещения. В рекламе это преподносится, например, как прекрасная стильная студия для современной жизни, а фактически это оказывается нежилым помещением – апартаментом (в лучшем случае, со статусом гостиничного комплекса). Жить там, конечно, можно, но многое из того, на что рассчитывал Покупатель, окажется ему недоступно.

Чем апартаменты отличаются от обычной квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.

Какие еще способы обмана бывают со стороны Застройщиков?

Ну, например, вытягивание с дольщиков дополнительных платежей, на которые они не рассчитывали. Это могут быть платежи за «услугу по регистрации прав собственности», платежи за «коммуналку» за несколько месяцев вперед (иногда с момента сдачи дома, а не с момента передачи квартиры). Это может быть навязанная Застройщиком своя (аффилированная) управляющая компания с повышенными тарифами за коммунальные услуги.

Бывает, что управляющая компания доделывает то, что не доделал Застройщик (например, озеленение и ограждение территории, детские площадки и т.п.). И дольщики вынуждены, по сути, второй раз платить за то, что им было обещано, но так и не было сделано.

Про качество строительства и инженерной начинки дома (особенно, в классе жилья «эконом») – отдельный разговор. Об этом лучше почитать на форумах дольщиков разных ЖК: кривые полы и стены в квартирах, трещины и щели в стыках, протечки, неработающая вентиляция, самые дешевые стеклопакеты вместо обещанных немецких, и т.п.

Разумеется, это не полный перечень способов, с помощью которых ушлый Застройщик может обмануть доверчивого покупателя новостройки. Юридические манипуляции и лазейки в законодательстве позволяют строительным компаниям действовать в рамках закона и при этом «добросовестно вводить в заблуждение» дольщиков.

Что делать?

Тут, конечно, не может быть простого и однозначного ответа. В некоторых случаях ничего поделать в принципе нельзя (как в случае с рекламными обещаниями, например), тут придется смириться и принять все как есть. В других случаях можно постараться изменить условия ДДУ перед тем, как его подписывать, или требовать того, что положено дольщику по закону ФЗ-214.

Рекомендация тут простая – тщательно изучить основные положения ФЗ-214 (см. по ссылке) и внимательно читать условия Договора долевого участия (ДДУ).

И главное – не стоит ориентироваться на то, что нарисовано в рекламе и озвучено на словах менеджерами по продажам. Рассчитывать можно лишь на то, что указано в ДДУ и на те права дольщика и обязанности Застройщика, которые указаны в статьях ФЗ-214.

А лучше перед покупкой выбранной новостройки, имея проект ДДУ на руках, проконсультироваться с профильным юристом по этому поводу. И даже если ряд параметров сделки изменить не удастся, Покупатель, по крайней мере, будет точно знать, что ему грозит (какой вид обмана можно ожидать от Застройщика), и какие способы компенсаций он может использовать.

Что касается процесса приемки квартиры и оценки качества строительства, то здесь лучше не брезговать услугами профессиональных строителей, которые за небольшую плату помогают дольщикам определить перечень строительных недостатков и грамотно (на основании СНиПов) предъявить Застройщику претензии и требования к устранению дефектов. Такие услуги есть, например, и в наших СЕРВИСАХ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).