КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Как правильно принимать квартиру у Застройщика

    Последнее обновление: 06.12.2017

    Как принимать квартиру в новостройке у ЗастройщикаКак правильно принимать квартиру в новостройке – вопрос далеко не праздный на первичном рынке, и не стоит считать его простой формальностью. Ведь если мы упустим какие-нибудь недочеты или строительные дефекты, то нам придется потом исправлять их за свой счет. Но если мы их вовремя заметим и грамотно задокументируем, то Застройщик будет обязан все исправить или компенсировать нам стоимость их исправления.

     

    Как все это делается? Рассмотрим процесс приемки квартиры по порядку.

     

    Опыт показывает, что строительные дефекты, брак и недоделки встречаются практически в каждой новой квартире, передаваемой Покупателю (дольщику). Вопрос только в их количестве и масштабе. Здесь довольно много нюансов, которые нам предстоит проконтролировать, перед тем как принять квартиру у Застройщика. Чтобы сделать это правильно, нам нужно иметь хотя бы базовые знания о строительстве и строительно-технических нормативах (СНиП, СП, ГОСТ).

    Разумным решением будет пригласить для принятия квартиры независимого эксперта – специалиста-строителя.

     

    Услуги по профессиональной приемке квартир в новостройках (для Москвы и МО) можно найти – здесь и здесь.

    Вид услуги – оценка качества строительства и инженерных сетей в новой квартире, обнаружение строительного брака, заполнение дефектной ведомости.

     

    Такой эксперт не только разбирается в строительных технологиях и нормативах, но и имеет специальные приборы и инструменты для контроля качества строительства (например, лазерные дальномеры и уровни, цифровые угломеры, анемометры, тепловизоры и т.п.).

     

    Но если нет возможности пригласить специалиста, то нам самим нужно освоить ряд приемов, которые позволяют выявить скрытые и явные дефекты строительства. Эти правила приемки относятся как к квартирам с черновой отделкой (или совсем без отделки), так и с чистовой отделкой.

    Итак, начнем по порядку.

     

    Принимать квартиру в новостройке у Застройщика лучше всего днем, при хорошем освещении.

     

    Первым делом, получаем у Застройщика Смотровой лист (или Дефектную ведомость), в который мы будем заносить все обнаруженные дефекты и недоделки. Это предварительный документ (по сути – протокол), который предшествует подписанию нами Акта приемки квартиры в новостройке.

     

    Образец Смотрового листа можно скачать здесь.

     

    Смотровой лист для приемки квартиры Застройщик может нам выдать как отдельно, так и вместе с Актом приема-передачи (об этом ниже). Этот Смотровой лист подписывается сразу после осмотра квартиры (с указанием дефектов или без таковых), а Акт приемки квартиры в новостройке может быть подписан позже (например, после устранения обнаруженных недостатков), либо сразу вместе со Смотровым листом (если дефекты не обнаружены).

     

    Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать здесь.

     

    Полагая, что этаж, планировка и фактическая площадь квартиры (по замерам БТИ) совпадает с проектом, приступаем к оценке технических элементов квартиры.

    Для грамотного осмотра нам понадобятся кое-какие инструменты.

     

      ♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦
            (список откроется во всплывающем окне)

     

    Вооружившись этим хозяйством, мы можем смело идти на встречу с Застройщиком.

     

    Что нужно проверять в процессе приемки квартиры?

     

    1. Подъезд и лестничная клетка.
    2. Двери и окна квартиры.
    3. Пол, стены, потолок.
    4. Вентиляция.
    5. Электропроводка и электроприборы.
    6. Водоснабжение и канализация (Сантехника).
    7. Отопление и теплоизоляция.
    8. Отделка (если квартира сдается с внутренней отделкой).

     

    Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

     

    На что обращать внимание?

     

    Идем прямо по списку.

     

        1. Принимаем квартиру у Застройщика: Подъезд и лестничная клетка

     

    Подъезд оценивается по внешнему виду, отделке и освещению. Не должно быть трещин и следов протечек на стенах и перекрытиях. Мусоропровод может быть заварен – не пугаемся, это нормально. Потом на общем собрании жильцов мы сами решим, будем ли сваливать мусор туда, или выносить на улицу в контейнеры.

    На лестничной клетке проверяем наличие и комплектацию электрощитов и противопожарных блоков.

    Проверяется работоспособность лифтов.

     

    Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.

     

        2. Принимаем квартиру у Застройщика: Двери и окна

     

    Принимаем квартиру: Двери и окнаВходную и межкомнатные двери в новой квартире, обычно, меняют после ремонта и обустройства. Тем не менее, на первых порах нужно убедиться, что дверные короба установлены ровно и вертикально (без перекосов), петли не болтаются, уплотнители на месте, сами двери закрываются плотно, а на входной двери исправен замок.

     

    Стеклопакеты на окнах и лоджиях следует все поочередно открыть и закрыть. Открывание должно быть плавным, без зацепов. Оконные створки не должны быть перекошены. Оконная фурнитура должна быть целая, без повреждений. Количество камер стеклопакетов считается просто: подносим к окну зажигалку – сколько отражений, столько и стекол в пакете, а камер, соответственно, на одну меньше (например, 3 отражения = 3 стекла = двухкамерный стеклопакет).

     

    Нужно проверить, плотно ли закрываются створки окон и балконных дверей, нет ли трещин или сколов на стекле или оконной раме, хорошо ли прилегает уплотнитель. Для проверки плотности прилегания створок, можно вставить полоску бумаги между створками окна, и закрыть их. Бумага не должна вытягиваться из-под закрытых створок.

    Если есть подозрение на сквозняк (например, из-под подоконника), можно проверить это место, поднеся зажженное пламя спички.

     

    Все стыки между рамой окна и бетоном стены должны быть тщательно запенены, и проложены пароизоляционной лентой, или защитной «лентой ПСУЛ». Щели должны быть обработаны герметиком. Пустых зазоров быть не должно.

    То же касается стыков подоконника и стены, а также оконных откосов.

     

     

        3. Принимаем квартиру у Застройщика: Пол, стены, потолок

     

    Принимаем квартиру: Пол, стены, потолокЗдесь нам понадобятся рулетка, строительный уровень (или отвес) и стремянка.

    Рулеткой измеряем высоту потолков по нескольким углам квартиры. Она должна совпадать во всех углах, и соответствовать заявленной высоте в проекте.

    Ровный цвет потолка, отсутствие следов влаги, отсутствие трещин и резких перепадов – обязательное условие.

     

    Горизонт стяжки на полу проверяем с помощью строительного уровня. Пол не должен иметь заметных неровностей, трещин или пустот (пустоты определяются простукиванием молотком).

     

    Уровень стен проверяем также с помощью строительного уровня или отвеса, придерживая его у потолка. Нитка отвеса и линия стены должны быть параллельны друг другу.

     

    Если обнаружены отклонения по вертикали, горизонтали, или смещения стен в плане, а также впадины или выпуклости на бетонной поверхности – то это повод потребовать от Застройщика устранения данных дефектов. Отклонения монолитных стен допустимы в пределах 15 мм, кирпичных и пеноблочных – 10 мм.

     

    Устранения требуют и обнаруженные в бетоне трещины, оголенная арматура, и незаполненные раствором монтажные швы.

     

    В углах, монтажных и панельных стыках не должно быть щелей. Стыки должны быть обработаны герметиком, иначе в холодное или дождливое время года в квартире может появиться сырость. Если в углах или на стыках видно явное потемнение – это признак того, что эти стыки не герметичны.

     

    Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

     

        4. Принимаем квартиру у Застройщика: Вентиляция

     

    Принимаем квартиру: ВентиляцияПроверяем наличие вентиляционных отдушин в местах расположения вентиляционных коробов (как минимум – кухня и санузел). В самих отдушинах проверяем наличие вентиляционной тяги (окно, при этом, должно быть приоткрыто). Для этого подносим к отдушине зажженную спичку или зажигалку – пламя должно явно отклониться в сторону короба.

    Плохо, если тяга в вентиляции окажется обратной, т.е. внутрь квартиры. Это очевидный брак.

     

    Также для проверки тяги можно приложить лист бумаги к отдушине, плотно закрыв им все отверстие. Бумага должна «прилипнуть» к отдушине за счет тяги.

     

    Отверстие короба должно быть абсолютно сухое и не иметь следов влаги (были случаи, когда во время дождя вода проникала в квартиру по вентиляционному коробу).

     

     

        5. Принимаем квартиру у Застройщика: Электропроводка и электроприборы

     

    Принимаем квартиру: Электропроводка и электроприборыАккуратно подсоединяем наш патрон с лампочкой к проводам в потолке (если патроны там отсутствуют), щелкаем выключателем, и проверяем, горит ли свет в каждой комнате, коридоре, кухне и санузле.

    Смотрим, есть ли крючки в потолке для крепления люстр.

     

    Все розетки в квартире должны быть в рабочем состоянии, и иметь заземление (металлическая пружинная пластина внутри розетки). Работоспособность каждой розетки проверяем с помощью отвертки с индикатором (указывает фазу), или с помощью зарядного устройства для телефона.

     

    Проверяем работу входного звонка. Жмем на кнопку и наслаждаемся веселой трелью.

     

    В электрощите проверяем наличие электросчетчика (записываем его текущие показания), а также наличие и действие предохранителей-автоматов. При последовательном выключении тумблеров, в квартире должны поочередно отключаться электрические контуры.

    В щитке также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО), вырубающее всю электросеть в квартире в случае «пробивания на фазу» электроприборов. Кнопка «Test» на УЗО позволяет вручную вырубить сеть и проверить его действие.

     

    Полную схему электроснабжения квартиры нужно взять у Застройщика. Это пригодится нам не только для приемки самой квартиры, но и для последующего ремонта.

     

     

        6. Принимаем квартиру у Застройщика: Водоснабжение и канализация (Сантехника)

     

    Принимаем квартиру: Водоснабжение и канализацияЭлементы водоснабжения и канализации подлежат только поверхностному визуальному осмотру. Проверяются на наличие дефектов монтажа и трещин водопроводные стояки, трубы, вентили, тройники, заглушки. В местах сопряжений не должно быть следов влаги. На трубах стояков ХВС и ГВС должна присутствовать теплоизоляция (для предотвращения конденсата и теплопотерь, соответственно).

     

    Проверяются установленные компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров грубой очистки воды.

     

    Канализационные отводы не должны быть слишком низко, иначе нельзя будет подсоединить сантехнику. Смотрим канализационные тройники, угол уклона сточной трубы должен быть достаточным для нормального стока, иначе вода будет плохо уходить.

     

    Везде крутим-вертим вентили и проверяем работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов.

    Счетчики учета воды должны быть опломбированы и расположены так, чтобы с них удобно было снимать показания. Текущие показания счетчиков вносим в Смотровой лист (паспорта на эти приборы потом получим у Застройщика).

     

    Если установлены ванна, раковина и унитаз – проверяем их на качество установки и отсутствие сколов и трещин.

     

     

        7. Принимаем квартиру у Застройщика: Отопление и теплоизоляция

     

    Принимаем квартиру: Отопление и теплоизоляцияЗдесь проверяется внешний вид стояков (вертикальных труб) и радиаторов отопления. Они не должны болтаться, не должны быть деформированы, и не должны иметь следов ржавчины или протечек. Все соединения труб должны быть сварными, резьбовое соединение допускается только в местах соединений с радиатором.

    Терморегуляторы на радиаторах должны вращаться плавно и без особых усилий.

     

    Сами радиаторы должны отстоять от пола на расстоянии не менее 60 мм, от нижней поверхности подоконника – не менее 50 мм, от стены – не менее 25 мм.

     

    Собственно качество отопления можно оценить только в холодное время года, когда отопление включено. В теплое время года следует отметить в Смотровом листе, что ввиду отсутствия отопления, проверка радиаторов не представляется возможной.

     

    Оценка теплоизоляции квартиры (на соответствие ГОСТу) производится специальным прибором – тепловизором, и здесь уже без вызова специалиста не обойтись.

     

    По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

     

        8. Принимаем квартиру у Застройщика: Внутренняя отделка

     

    Принимаем квартиру: Внутренняя отделкаЕсли по условиям договора квартира сдается с внутренней (чистовой) отделкой, то плюс ко всему еще оценивается наличие (полноценность) и качество этой отделки. Здесь уже Покупатели больше полагаются на свой вкус и разум, чем на строительные нормы и правила.

     

    Например, на обоях не должно быть пузырей, а рисунок на стыках должен совпадать. Если обои под покраску, то они должны быть однородны, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой не должно быть пустот (проверяют это аккуратным простукиванием плитки).

     

    Напольное покрытие должно быть уложено плотно, без вздутий и провалов, и не должно скрипеть (если это ламинат, например). Под ним также должна присутствовать влаго- и звукоизоляционная подложка. Стыки полотен должны быть пригнаны аккуратно, а на переходах или перепадах высот (между коридором и кухней, например) должны быть закрыты порожками. Проверяем установку плинтусов по всему периметру.

     

    Нужно иметь в виду, что отдельные строительные дефекты могут быть скрыты под элементами чистовой отделки. Некоторую помощь здесь может дать «простукивание» стен и пола – характерный звук укажет на пустоты под отделкой, которых, естественно, быть не должно.

     

    Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

     

    Чтобы Застройщик исправил обнаруженные дефекты, они должны превышать допустимые нормы отклонений, указанные в нормативно-технических документах (ГОСТ, СНиП, СП). А в таких тонкостях гораздо лучше разбирается узкий специалист-строитель.

    Стоимость услуг таких специалистов, обычно, на порядок ниже, чем стоимость самостоятельного устранения дефектов, которые вовремя не обнаружены.

     

    Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти здесь (для Москвы и МО).

     

    Если какой-либо элемент проверить не получается (например, действие пожарной сигнализации), то это все равно указываем в Смотровом листе с пометкой «за неимением технической возможности для проверки». Таким образом, мы оставляем себе возможность требовать от Застройщика устранения недостатка по этому пункту, даже если он обнаружится потом, спустя какое-то время.

     

    Если же квартира нам безумно понравилась, и мы не видим в ней никаких недостатков, то берем ручку и с блаженной улыбкой подписываем сразу и Смотровой лист, и Акт приема-передачи квартиры.

     

     

    Правила покупки квартиры в новостройке подробно изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне), в разделе для первичного рынка. А юридические аспекты приемки квартиры у Застройщика показаны там на соответствующем шаге.

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.