Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни

Ситуация из практики:

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле этого слова. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском для Покупателя. Риском так называемых «двойных продаж». Это такая ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям. Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм. Право собственности на новостройку получает тот Покупатель, который первым зарегистрировал свой договор.

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.

Что делать:

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков. Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате». И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер (до июля 2022).

Примечание

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

При этом, сама регистрация ДДУ продолжается, как обычно, и сведения о зарегистрированных ДДУ вносятся в базу ЕГРН. Застройщик вполне может доказать дольщику тот факт, что его договор зарегистрирован.

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ). Дольщику следует знать, что это его законное право – требовать от Застройщика регистрации подписанного ДДУ до того, как перечислять деньги в его оплату.

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель» >> «Первичка».