КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Общая собственность супругов на квартиру

    Последнее обновление: 21.06.2017

    Общая совместная собственность супругов на квартируПри отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

     

    Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Свидетельство о собственности (Титул).

    А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов.  Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

     

      ♦ Уточнение о приватизации в отношениях супругов ♦

     

    В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

    Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

     

     

    К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

     

     

    Личная собственность супруга на квартиру

     

    Личная собственность супруга на квартируПомимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

    В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

     

    Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

     

    Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

     

    Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

     

    Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

     

    Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

    Брачный договор должен быть заверен нотариально.

    Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

     

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

     

    Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

     

    Продажа квартиры в общей совместной собственности супруговПродажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них. В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку (ст. 35 СК РФ).

     

    Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

     

    Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

     

     

    Раздел квартиры в общем имуществе супругов

     

    Раздел квартиры в общем имуществе супруговРаздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

     

    После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

     

    Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
    Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Нотариуса.

     

    Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов можно скачать здесь.

     

    Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

     

    Не следует путать право собственности супруги Продавца на квартиру с правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

     

     

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

    Комментариев: 6:

    1. Жанна

      Здравствуйте! Квартира родителей находится в общей совместной собственности. Один из собственников, мой папа, полгода назад умер. Мама хочет продать квартиру. Какие нужны документы в этом случае?

      • Секреты Риэлтора

        Здравствуйте! Если право собственности на квартиру было зарегистрировано на обоих супругов, то после смерти одного из них, его имущество (в виде половины от общей собствености супругов) наследуется по закону наследниками 1-ой очереди, т.е. вами и вашей мамой. После оформления у нотариуса свидетельства о наследстве, и регистрации его в Росреестре, вы можете продавать свою квартиру, действуя как совладельцы. Вы также можете отказаться от своей доли наследства в пользу своей мамы. Тогда она оформляет всю квартиру на себя и может распоряжаться ей единолично.
        Подробнее об этом см. в Глоссарии — «Наследование недвижимого имущества».
        ..
        Если в общей совместной собственности на квартиру право собственности было зарегистрировано только на одного из супругов, то оформление зависит от того, кто остался жив. Если собственность была оформлена только на отца, то вам и вашей маме нужно вступить в права наследования, как и в предыдущем случае, а потом уже продавать квартиру.
        Если собственность была оформлена только на мать, то ей ничего делать не нужно — квартира и так в полном ее распоряжении. При продаже только надо будет предъявить свидетельство о смерти своего супруга.
        Полный список документов для продажи квартиры — см. в ИНСТРУКЦИИ для Продавца, на соответствующем шаге.

    2. winnner

      Здравствуйте!
      Собираемся продавать свою квартиру. Она в общей совместной собственности у меня и супруги. Кто в договоре должен быть указан продавцом? Кто-то один или оба? И, если оба, то нужно ли нотариально заверенное согласие супруга при подаче документов в Росреестр, ведь оба супруга будут подписывать ДКП?
      Спасибо.

      • Секреты Риэлтора

        Здравствуйте!
        В договоре купли-продажи продавцами выступают все собственники квартиры, и соответственно все они ставят там свои подписи. Исключение — передача этих полномочий по доверенности (например, жена пишет доверенность на мужа), или несовершеннолетние и недееспособные собственники (за них подписи ставят их законные представители).
        ..
        Если собственниками квартиры являются муж и жена (как в совместной, так и в долевой собственности), то подписывают договор купли-продажи они оба. Нотариального согласия супруга в данном случае не нужно, так как подпись обоих супругов на договоре как раз и выражает такое согласие.

        • winnner

          А кто в этом случае в ДКП будет указан получателем денежных средств за продаваемую квартиру?

          • Секреты Риэлтора

            При общей совместной собственности супругов, деньги от продажи квартиры делятся между ними по договоренности (по умолчанию — поровну). При долевой собственности — в соответствии с размерами долей.