КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Регистрация сделки с квартирой

    Последнее обновление: 20.09.2016

    Регистрация сделки с квартиройПроцесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП.

    Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

     

    ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.

    ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

     

    «Росреестр» – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

     

    УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) =  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

     

    ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.

     

    Единая справочная служба Росреестра: тел. 8 (800) 100-34-34

    Официальный сайт Росреестра (федеральный портал) – см. здесь.

     ВИДЕО: Сведения из ГКН и ЕГРП на сайте Росреестра

     - На сайте Росреестра пользователям доступны сведения из ГКН и ЕГРП, а также предварительная подача документов на регистрацию. 

     

    Согласно закону (ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра.

     

    Но с марта 2013 г. регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю, как и раньше – с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

     

    Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки с квартирой», хотя под ним теперь понимается именно регистрация перехода права. При этом, в процессе регистрации перехода права, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

     

      ♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦

         Договор купли-продажи квартиры (Москва)

     

    Пакет документов, передаваемых на регистрацию в момент сделки, остался прежним. Просто вместо двух записей (о сделке, и о праве), в базу реестра теперь вносится только одна (о праве).

     

     

    Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

     

    Пакет документов для регистрации сделки с квартирой зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

    В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

     

    Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).

     

    Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):

     

    ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

    • Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
      На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
      В первом случае регистрацией ДДУ занимается сам Застройщик, и пакет документов он формирует тоже сам (от дольщика требуется только подпись на договоре ДДУ). Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования.
    • Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
      Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку.

    ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

    • Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы
      Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
      — Документы для регистрации права собственности на квартиру;
      — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
    • Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы
      Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.

     

    Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже).

     

    Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

     

    ВИДЕО: Список документов для купли-продажи квартиры на сайте Росреестра

     - Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра. 

    Сервис Росреестра – «Жизненные ситуации»здесь.

    ­– Интерактивный сервис, формирующий общий перечень документов для регистрации сделки с квартирой (в том числе ипотечной).

     

    Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестраздесь.

     

    До 2014 г. в Москве Продавцы и Покупатели за регистрацией прав обращались в территориальные отделения УФРС, но с 01.01.2014 там больше не работают с физлицами.

    Для регистрации прав на недвижимость в Москве, физлица теперь должны обращаться в Многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) – с 2015 года эти центры работают под брендом «Мои документы». Запись возможна по телефону или интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

    В других регионах России для регистрации прав и перехода прав на недвижимость, можно обращаться как в местные МФЦ, так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты.

     

    МФЦ Москвы (адреса, телефоны, графики работы) можно увидеть на сайте госуслуг г. Москвы – здесь.

    МФЦ городов России (каталог ссылок на регионы) можно увидеть здесь (неофициальный портал).

    Офисы и приемные Росреестра по всей России – здесь (на сайте Росреестра). 

     

    Правда, сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации.

    Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию).

     

     

    Можно также обратиться в специализированные конторы, которые проводят предварительную проверку пакета документов для регистрации, и обеспечивают собственно регистрацию с гарантией, что она пройдет без приостановки и/или отказа.

     

     

    Сроки регистрации права собственности на квартиру

     

    Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральными законами, и могут быть уменьшены в отдельных субъектах РФ по приказу руководства местных УФРС.

     

    В Москве, например, сроки регистрации прав составляют (данные на 2015 г.):

     

    • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 10 рабочих дней;
    • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
    • для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 10 рабочих дней (для первого ДДУ в доме), и = 5 рабочих дней (для последующих ДДУ);
    • для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

     

    При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

     

    Актуальные сроки регистрации прав и переходов прав для сделок купли-продажи квартир, можно уточнить по единому справочному телефону Росреестра (см. выше).

     

     

    Приостановление государственной регистрации права

     

    Основания и порядок приостановления регистрации установлены ст.19 ФЗ-122 «О государственной регистрации…». В случае приостановления регистрации, регистратор письменно уведомляет участников сделки об этом факте, высылая им на адрес уведомление в течение суток.

     

    Регистратор может приостановить регистрацию в случае непредставления документов (или сведений из документов), которые запрашиваются регистратором по межведомственным запросам. Также регистратор имеет право приостановить регистрацию при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов и/или достоверности указанных в них сведений. Правда, пользуется этим правом регистратор крайне редко.

    Такое приостановление регистрации допустимо не более, чем на месяц. Если по истечении месяца не будут устранены причины, вызвавшие приостановление, то в регистрации откажут. В случае, если заявители (стороны сделки) исправляют указанные регистратором замечания, регистрация возобновляется.

     

    Регистрация также может быть приостановлена по заявлению любой из сторон сделки. Приостановка в таком случае происходит на срок не более 3-х месяцев, и если заявитель не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении 3-х месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.

     

    Регистрация может быть также приостановлена по решению суда. Срок приостановки здесь неограничен, и зависит от срока окончания судебного производства.

     

     

    Отказ в государственной регистрации права собственности

     

    Регистратор может принять решение об отказе в регистрации как после ее приостановления, так и сразу, при обнаружении оснований для отказа. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации указан в п.1 ст.20 ФЗ-122 «О государственной регистрации…».

    Если явных оснований для отказа нет, то регистратор на практике редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения его замечаний сторонами сделки.

     

    В процессе проверки документов на квартиру, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРП.

     

    Онлайн сервисы Росреестраздесь.

     

    Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной схеме «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ».

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.