КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Регистрация сделки с квартирой

    Последнее обновление: 10.02.2017

    Регистрация сделки с квартиройПроцесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).

    Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

     

    ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.

    ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

    С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единую базу данных ЕГРН.

     

    ЕГРН – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

     

    «Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

     

    УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) =  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

     

    ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.

     

    После создания единого реестра недвижимости ЕГРН, у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции – на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета. В остальном все осталось по-прежнему (подробнее на сайте Росреестра – здесь).

     

    Единая справочная служба Росреестра: тел. 8 (800) 100-34-34

    Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. здесь.

     

    О регистрации сделок купли-продажи квартир

     

    Регистрация сделок купли-продажи квартирСогласно закону (ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра.

     

    Но с марта 2013 г. регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю, как и раньше – с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

     

    Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки с квартирой», хотя под ним теперь понимается именно регистрация перехода права. При этом, в процессе регистрации перехода права, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

     

      ♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦

         Договор купли-продажи квартиры (Москва)

     

    Пакет документов, передаваемых на регистрацию в момент сделки купли-продажи квартиры, остался прежним. Просто вместо двух записей (о сделке, и о праве), в базу реестра теперь вносится только одна (о праве).

     

     

    Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

     

    Перечень документов для регистрации права собственности на квартируПакет документов для регистрации сделки с квартирой зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

    В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

     

    Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).

     

    Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):

     

    ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

    • Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
      На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
      В первом случае регистрацией ДДУ занимается сам Застройщик, и пакет документов он формирует тоже сам (от дольщика требуется только подпись на договоре ДДУ). Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования.
    • Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
      Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку.

     

    ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

    • Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы
      Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
      — Документы для регистрации права собственности на квартиру;
      — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
    • Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы
      Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.

     

    Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже).

     

    Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

     

    ВИДЕО: Список документов для купли-продажи квартиры на сайте Росреестра

     - Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра. 

    Сервис Росреестра – «Жизненные ситуации»здесь.

    ­– Интерактивный сервис, формирующий общий перечень документов для регистрации сделки с квартирой (в том числе ипотечной).

     

    Перечень необходимых документов для регистрации прав на недвижимость можно еще посмотреть на сайте Росреестра – здесь. А форму заявления на регистрацию можно увидеть – здесь

     

    Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестраздесь.

     

     

    Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

     

    Документы на регистрацию сделки с квартиройВ Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

    Местные отделения УФРС в Москве с 2014 года не работают с физлицами. (подтверждение – здесь)

     

    В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

     

    Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет (см. ссылку ниже).

     

    МФЦ «Мои документы» в Москве (адреса, телефоны, графики работы) можно увидеть на сайте госуслуг г. Москвы – здесь (поиск по карте), или здесь (список по округам).

    МФЦ городов России (каталог ссылок на регионы) можно увидеть здесь (неофициальный портал).

    Офисы и приемные Росреестра и Кадастровой палаты по всей России – здесь.

    Подача заявления на регистрацию прав на сайте Росреестраздесь.

     

    Правда, сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом).

     

    Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию).

     

     

    Можно также обратиться в специализированные конторы, которые проводят предварительную проверку пакета документов для регистрации, и обеспечивают собственно регистрацию с гарантией, что она пройдет без приостановки и/или отказа.

     

     

    Расписка в получении документов на государственную регистрацию

     

    При подаче пакета документов на регистрацию сделки с квартирой (как в МФЦ, так и в территориальные офисы Росреестра и Кадастровой палаты), сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку в получении документов на государственную регистрацию.

    В этой расписке содержится перечень принятых документов (с указанием оригиналов и копий), указан срок регистрации, а также номер регистрационного дела, по которому можно получать информацию о прохождении регистрации.

     

     

    Сроки регистрации права собственности на квартиру

     

    Сроки регистрации права собственности на квартируСроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015. Для разных случаев они разные. Для каждого случая сроки регистрации перечислены на сайте Росреестра – здесь.

     

    В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года):

     

    • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
    • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
    • для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

     

    При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

     

     

    Приостановление государственной регистрации права

     

    Основания и порядок приостановления регистрации установлены ст.19 ФЗ-122 «О государственной регистрации…». В случае приостановления регистрации, регистратор письменно уведомляет участников сделки об этом факте, высылая им на адрес уведомление в течение суток.

     

    Регистратор может приостановить регистрацию в случае непредставления документов (или сведений из документов), которые запрашиваются регистратором по межведомственным запросам. Также регистратор имеет право приостановить регистрацию при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов и/или достоверности указанных в них сведений. Правда, пользуется этим правом регистратор крайне редко.

    Такое приостановление регистрации допустимо не более, чем на месяц. Если по истечении месяца не будут устранены причины, вызвавшие приостановление, то в регистрации откажут. В случае, если заявители (стороны сделки) исправляют указанные регистратором замечания, регистрация возобновляется.

     

    Регистрация также может быть приостановлена по заявлению любой из сторон сделки. Приостановка в таком случае происходит на срок не более 3-х месяцев, и если заявитель не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении 3-х месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.

     

    Регистрация может быть также приостановлена по решению суда. Срок приостановки здесь неограничен, и зависит от срока окончания судебного производства.

     

     

    Отказ в государственной регистрации права собственности

     

    Регистратор может принять решение об отказе в регистрации как после ее приостановления, так и сразу, при обнаружении оснований для отказа. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации указан в п.1 ст.20 ФЗ-122 «О государственной регистрации…».

    Если явных оснований для отказа нет, то регистратор на практике редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения его замечаний сторонами сделки.

     

    В процессе проверки документов на квартиру, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

     

    Онлайн сервисы Росреестраздесь.

     

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

    Комментариев: 4:

    1. Андрей:

      Выдает ли Росреестр или МФЦ какую-нибудь расписку в том, что они получили от меня документы на регистрацию? Иначе как потом доказать, что я эти документы им передал?

      • Секреты Риэлтора:

        Хороший вопрос. Ответ на него мы добавили в саму статью, чтобы было понятно всем. См. выше в статье подзаголовок – «Расписка в получении документов на государственную регистрацию».

    2. Анна:

      А какие документы нужны для регистрации сделки купли продажи квартиры? Можете указать конкретный список? Квартиру покупаем на вторичке, там два собственника муж и жена, прописан только муж, детей нет. Квартира приватизирована.

      • Секреты Риэлтора:

        Конкретные списки документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры приведены на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ. Ссылки на эти шаги указаны выше в статье. Или можете открыть Карту Инструкции (кнопка вверху страницы), и выбрать тот шаг, где говорится о пакете документов.