КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

    Последнее обновление: 27.06.2017

    Вопрос:

    Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Как правильно выбрать Застройщика, как определить его надежность и добросовестность. чтобы снизить риски вложений в строительство?


    Как правильно выбрать застройщика в новостройкеОтвет:

    Чтобы остудить головы фанатов первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе. О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Девелопера-Застройщика.

    Что это за признаки надежности?

     

    Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

     

    Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд косвенных признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании.

     

    Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

     

    Критерии для оценки Застройщиков

     

    Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

     

    К количественным показателям относятся:

     

    • Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
    • Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
    • Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
    • География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
    • Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
    • Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

     

    Качественные показатели – это:

     

    • Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
    • Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
    • Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
    • Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
    • Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
    • Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
    • Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
    • Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
    • Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
    • Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

     

    Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли, или запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам в целях раскрытия информации о своей деятельности. Как все это делать – смотри по ссылке в конце статьи.

     

    А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

     

    Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

     

    Что дает рейтинг надежности застройщиков?

     

    Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из признаков его авторитета. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

     

    1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по свое собственной методике).
    2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарели (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
    3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости.

     

    И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

     

    Поэтому для того, чтобы осознанно выбрать Застройщика, покупателю квартиры в новостройке нужно уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальная инструкция.

     

     

    Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – «Знакомимся с Застройщиком».

     

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.