Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Эксперты подсказывают

Еще нужно держать в уме такой момент. Если платежи по ипотеке – аннуитетные (т.е. равными долями в определенные периоды), например, 10 числа каждого месяца, то гасить кредит досрочно надо тоже именно в эти числа. Справку о закрытом долге банк выдаст только в эти дни. Если погасим 11 числа, то справку придется ждать целый месяц.

Вместо дорогостоящего потребительского кредита Продавец может попытаться взять краткосрочный частный заем вообще без процентов – например, у друзей, у родственников, или у своего работодателя. Он также может продать или заложить на время сделки другое свое имущество – автомобиль, дачу, земельный участок, другую свою квартиру, ценные бумаги и т.п. Если Продавец – сам владелец бизнеса, то он вполне может выделить сам себе заем из оборотных средств своего бизнеса и вернуть их обратно после продажи квартиры.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Бывает, что необходимую для погашения ипотеки сумму Покупатель передает Продавцу под договор частного займа (в т.ч. с залогом другого имущества Продавца и/или поручительством третьих лиц, например), одновременно подписывая Предварительный договор, фиксирующий намерения и параметры будущей сделки.

Как это происходит в деталях (с защитными действиями для Покупателя) – описано в кейсе юриста ЗДЕСЬ (см. там «Вариант №1»).

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст, а схема с частным займом Покупателя не устраивает), то придется привлекать банк к участию в сделке. Банк в этом случае не только дает «добро» на сделку (как залогодержатель), но и буквально становится третьей стороной в Договоре купли-продажи квартиры. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Банк получает доступ к ячейке – после регистрации сделки в Росреестре, а Продавец получает доступ к ячейке – после регистрации сделки в Росреестре и (важно!) после снятия обременения с квартиры.

Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на аккредитивном счете после регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора в момент сделки переходит к Покупателю. После регистрации сделки банк получает полный расчет по кредиту, а Продавец оформляет этот факт заявлением о досрочном погашении кредита. Банк выдает Продавцу справку о погашении кредита, и Продавец направляет эту справку в Росреестр для снятия обременения с квартиры (и только после этого получает доступ к деньгам).

Как это происходит в деталях (с защитными действиями для Покупателя) – описано в кейсе юриста ЗДЕСЬ (см. там «Вариант №2»).

Согласие кредитора-залогодержателя на продажу заложенной квартиры

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке – ФЗ-102).

Однако, с 2024 года законом разрешена самостоятельная реализация заложенной недвижимости владельцем-должником без обязательного одобрения сделки банком-залогодержателем (ст.37.1, Закона об ипотеке). Это упростило процесс продажи ипотечных квартир. Но здесь есть ряд ограничений.

Например, согласно пункту 6 указанной статьи, самостоятельная реализация заложенной квартиры (без согласия банка) невозможна, если:

• уже подан иск о взыскании на заложенное имущество;
• запущена процедура банкротства в отношении владельца-залогодателя;
• квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек (здесь владельцу придется действовать только с согласия и с непосредственным участием банка в сделке – об этом ниже);
• заложенная квартира используется для ведения предпринимательской деятельности;
• если залогодатель подает уже повторное заявление о самостоятельной реализации заложенной квартиры, при том, после первого заявления он не смог найти покупателя за отведенный законом срок.

В остальных случаях Продавец (владелец-залогодатель) не обязан спрашивать разрешения банка на продажу заложенной квартиры, но все равно должен письменно уведомить банк о своем намерении (подать в банк заявление) и в течение 10 дней получить от банка ответ (уведомление) с перечнем необходимых параметров сделки. В уведомлении банка должны быть указаны объем финансовых требований к погашению, минимальная цена реализации залога, порядок проведения расчетов, а также срок, в течение которого квартира должна быть продана и кредит погашен (пп.1, п.4, ст.37.1, ФЗ-102).

Срок для самостоятельной реализации квартиры (включая срок регистрации) составляет 4 месяца со дня подачи собственником заявления в банк. Этот срок может быть продлен по соглашению между собственником и банком (п.7, ст.37.1, ФЗ-102).

Важно! С момента подачи заявления в банк о самостоятельной реализации заложенной квартиры, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается (п.9, ст.37.1, ФЗ-102). Это значит, что даже сильно задолжавший банку Продавец может спокойно продавать (в течение установленного срока) свою квартиру, не опасаясь, что в процессе продажи его недвижимость арестуют за долги.

Продавец может пойти на торг для того, чтобы уложиться в заданный для продажи срок, но он должен помнить, что продать квартиру ниже указанной банком цены он не имеет права.

Деньги от Покупателя за проданную из-под залога квартиру должны поступить строго на указанный банком счет (п.12, ст.37.1, ФЗ-102). Если сумма продажи окажется больше, чем сумма долга, то разница потом возвращается Продавцу.

После реализации квартиры таким способом, производится погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой – как с участием банка в сделке в качестве третьей стороны, так и при самостоятельной реализации Продавцом квартиры на условиях, заданных банком. Причем, банк-кредитор часто сам предлагает услуги предоставления аккредитива или собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки, после чего продолжает выплачивать ипотеку банку-залогодержателю.

Что об этом говорит закон:

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Бывает, что с учетом набежавших процентов, штрафов и пеней за просрочки платежей – после продажи квартиры с торгов за полцены, заемщик еще остается должен банку. Такая ситуация абсолютно разорительна для любого человека. И что здесь можно сделать? В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир (такую возможность предлагают некоторые агентства и финансовые организации) – там тоже выкупают недвижимость с дисконтом за срочность, но этот дисконт, обычно, меньше, чем на публичных торгах.

Отдельные вопросы о продаже квартиры, обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Согласие банка требуется не всегда, закон в ряде случаев позволяет собственнику продавать свою заложенную квартиру самостоятельно (см. выше об этом). Но банк всегда должен быть в курсе предстоящей сделки (как залогодержатель), и Продавец должен иметь письменное уведомление от банка с условиями этой сделки (в частности, с минимально возможной ценой, по которой заложенная квартира может быть продана).

Если же согласие банка-кредитора требуется обязательно, но оно не было получено, то во-первых, такую сделку с квартирой, обремененной ипотекой, вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

Покупателю надо помнить об этом и всегда проверять, известно ли банку о продаже заложенной ему квартиры и на каких условиях он позволяет собственнику совершить эту сделку.

– Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную по льготной программе ипотеки?

Это зависит от вида ипотечной программы. Например, продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, невозможна, поскольку на квартиру наложено двойное обременение – не только со стороны банка, но и со стороны государства. Ипотека от государства прекращается после 20 лет выслуги военнослужащего или при его увольнении – после выплаты задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека». В других ситуациях продать такую квартиру можно только после досрочного погашения ипотечного кредита.

По недвижимости, приобретенной по семейной ипотеке или по IT-ипотеке таких ограничений нет.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).