КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

    Последнее обновление: 18.02.2016

    В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

     

      • Прямая (или чистая/свободная) продажа;

      • Альтернативная покупка или продажа квартиры («Альтернатива»);

      • «Цепочка».

     

    Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и  требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры. 

     

    Прямая продажа квартиры

     

    Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

    При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят.

    Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки. 

     

    Альтернативная продажа квартиры («Альтернатива»)

     

    Альтернативная сделка означает, что хозяин квартиры при ее продаже, покупает себе другую квартиру взамен. Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит одним пакетом.

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры, по сути, это вариант обмена квартир путем одновременной сделки продажи одной квартиры, и покупки другой (за деньги от продажи первой).

     

    Таким образом, в сделке участвуют, как минимум, три стороны:

    1 – Покупатель квартиры-1;

    2 – Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;

    3 – Продавец «альтернативой» квартиры-2. 

     

     

    «Альтернатива», естественно, несколько сложнее, чем «Прямая (или чистая) продажа». Но это наиболее распространенная (особенно в крупных городах) форма сделки. По статистике, например, в Москве порядка 70-80% сделок – альтернативные

     

    Особенностью альтернативной сделки является также нюанс денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов сторон сделки. 

    Чаще всего продажа одной, и покупка альтернативной квартиры происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости.

     

    «Цепочка» квартир

     

    "Цепочка" квартир — это сделка, в которой присутствует не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

    Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают три «альтернативных».

     

    Очевидно, чем длиннее «цепочка», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

    На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

     

    Чтобы ограничить рост «цепочки» можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

    «Цепочки» часто выстраивались раньше при расселении больших коммунальных квартир, когда хозяева каждой комнаты, продавая свою долю в коммуналке, одновременно покупали себе другое жилье.

    Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «цепочки».

     

    Важно, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену). 

     

      ♦ К слову об альтернативных сделках ♦

     

    В сложных случаях подготовки сделок с «альтернативными» квартирами или «цепочками», рекомендуется на последнем этапе подключить к сделке специалистов по регистрации прав. Эти люди (как правило – юристы), имея опыт работы с УФРС, предварительно проверят собранные пакеты документов (это страхует от задержек и отказов в регистрации), а также обеспечат одновременную регистрацию нескольких договоров.

    При этом, такие услуги стоят на порядок дешевле услуг риэлторов. 

     

     

    Следует учитывать, что при построении «цепочек» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

    Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п. 

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.