КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Нежелательные Продавцы: у кого лучше не покупать квартиру

    Последнее обновление: 09.05.2017

    Ситуация из практики:

    Покупатель нашел несколько однотипных квартир, которые подходят ему по всем параметрам. Просмотрев их все, он сделал выбор на основе эмоций, личных предпочтений и комплекта необходимых для покупки квартиры документов. При этом, личность самого Продавца квартиры его мало интересовала, и проверять ее он не торопился. А зря!

    В чем здесь опасность для Покупателя?


    Как проверить Продавца квартирыОшибка Покупателя:

    Дело в том, что именно личность Продавца квартиры чаще всего определяет вероятность того, будет ли сделка купли-продажи впоследствии оспорена или нет. А вовсе не какие-нибудь погрешности в документах. Это особенность вторичного рынка жилья. На первичном рынке такой риск отсутствует, по определению.

     

    На вторичном рынке Покупатели, обычно, сосредотачиваются на проверке «юридической чистоты документов» на квартиру, и мало обращают внимание на то, кем является (в смысле возраста, здоровья, социального и юридического статуса) сам Продавец. Это ошибка! Проверять личность Продавца при покупке квартиры – такой же необходимый шаг, как и проверка документов.

     

    В риэлтерском сленге есть даже такое понятие, как «группа риска» в сделках с квартирами (подробнее о ней – см. по ссылке в Глоссарии).

    А в нашей ИНСТРУКЦИИ, в разделе для Покупателя квартиры на вторичном рынке, есть отдельный шаг – «Проверка личности Продавца квартиры».

     

    Здесь же мы рассмотрим наиболее рискованные категории Продавцов, т.е. тех людей, у которых квартиру лучше не покупать. И что делать, если подозрения есть, а фактов нет.

     

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

     

    Какие квартиры лучше не покупать?

     

    Даже если с документами на квартиру все в порядке (т.е. они не вызывают вопросов), то существуют некоторые категории владельцев квартир, которые создают повышенный риск для Покупателя. Поэтому проверить самого Продавца перед покупкой квартиры – обязательное дело. К таким стремным Продавцам относятся:

     

    1. Одинокие пожилые и больные люди

    Если возраст Продавца квартиры переваливает за 70 лет, а состояние его здоровья наводит на нехорошие мысли, то такой Продавец, продав свою квартиру, имеет реальный шанс отсудить ее обратно. Основанием для суда будет служить тот самый преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек мог не понимать значения своих действий и не осознавать их последствий, когда подписывал Договор купли-продажи квартиры (ст. 177 ГК РФ).

     

    2. Асоциальные персонажи

    Здесь речь идет о людях, которые в большой дружбе с алкоголем, наркотиками, или имеют психические отклонения (при этом, они могут и не состоять на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере). Продажа квартиры таким персонажем тоже может быть признана судом недействительной по той же причине – «не осознавал, что делает» ввиду своего неадекватного состояния.

     

    В практике бывали случаи, когда такие Продавцы действительно «случайно продавали» свои квартиры по собственному недоумию, но были и такие, которые сознательно получали деньги за продажу, а потом, пользуясь указанной статьей закона, доказывали суду, что были не в себе в момент сделки.

     

    3. Наследники недвижимого имущества

    Когда владелец продает квартиру, полученную им по наследству, возникает почти неконтролируемый риск для Покупателя – столкнуться с другими наследниками, которые могут проявиться в самый неподходящий момент. Особенно это опасно, когда наследство было оформлено по закону, а не по завещанию (подробнее об этом – по ссылке выше). Судебные споры о собственности на квартиру Покупателю придется вести уже с новыми претендентами. А судебное решение о признании сделки купли-продажи недействительной будет зависеть от того, насколько уважительными окажутся причины, по которым новые наследники не объявились вовремя.

     

    Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

     

    4. Разведенные владельцы квартир

    Здесь опасность состоит в том, что формально владелец квартиры может быть один (согласно правоустанавливающим документам и Выписке из ЕГРН), а фактически квартирой владеет еще и его супруг/супруга. Если эта квартира была ранее куплена в браке, то по общему правилу, она является общей собственностью обоих супругов, даже если оформлена только на одного из них.

     

    При продаже формальный владелец квартиры должен иметь на руках нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки, иначе по иску этого супруга суд признает сделку недействительной.

     

    Когда Продавец квартиры женат, то вопрос о правах его супруги на общую недвижимость решается естественным путем (в частности, за этим следит регистратор). Но если Продавец разведен, то его супруга выпадает из поля зрения участников сделки и регистрирующих органов. Сам же Продавец может «забыть» уведомить Покупателя о том, что его бывшая супруга тоже имеет отношение к квартире.

     

    5. Доверенные лица владельца

    Если квартиру продает доверенное лицо владельца (по нотариальной доверенности), то главная опасность заключается в том, что суть доверенности и реальное желание владельца квартиры могут не совпадать. Другими словами, доверенность могли выманить у владельца обманом, угрозами, насилием, шантажом. Все это дает возможность владельцу оспорить совершенную сделку купли-продажи, и добиться ее недействительности (ст. 179 ГК РФ).

     

    Поверять перед покупкой квартиры личность Продавца надо всегда. Но что делать, если Продавец входит в одну из перечисленных выше категорий? Ведь не все они – потенциальные мошенники и невменяемые люди! Что делать, если подозрение есть, а явной угрозы нет?

     

     

    Что делать:

    Как было сказано выше – в идеале, у таких людей лучше вообще квартиру не покупать. Но это не означает, что среди больных, пожилых, разведенных и даже сильно пьющих людей не может быть адекватных и честных Продавцов. Конечно, они могут быть и вполне нормальными людьми. Речь здесь идет о том, что с этой категорией Продавцов риск сделки для Покупателя квартиры возрастает, и ему потребуются дополнительные усилия для защиты от этого вида риска. Какие именно усилия?

     

    Все, что нужно сделать Покупателю в этих случаях, рассмотрено по отдельности на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, с пояснениями и юридическими обоснованиями – в Глоссарии (см. кнопки вверху страницы).

    В частности:

     

     

    Ну и конечно, ввиду повышенного риска покупки квартиры у таких владельцев, никогда не помешает дополнительная консультация юриста, по вопросу проверки того, какие у Продавца могут быть основания для оспаривания данной конкретной сделки.

     

    Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

     

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.