Налог при продаже подаренной квартиры – особенности и вычеты

Вопрос:

Я продаю квартиру, полученную по Договору дарения. Когда нужно и когда не нужно платить налог на продажу подаренной квартиры? От какой суммы он исчисляется? Какие типы налоговых вычетов можно применить при продаже квартиры, полученной в дар?

Ответ:

Продажа любой квартиры, в том числе и полученной по Договору дарения, подразумевает получение дохода, а значит, у Продавца (собственника) возникает налогооблагаемая база. И с этой базы взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ = 13%).

При этом, Налоговый кодекс РФ позволяет Продавцу применить различные типы льгот и налоговых вычетов, которые могут свести этот налог с продажи к минимуму, а то и вовсе к нулю. А в случае продажи именно подаренной квартиры есть еще и некоторые дополнительные возможности по уменьшению налога для Продавца. Какие?

Это зависит от того, была ли квартира подарена близкому родственнику или постороннему лицу, а также от подтвержденных затрат Дарителя на приобретение этой квартиры. Разберем все возможности подробнее.

Эксперты предупреждают

Тут еще важно не перепутать налог, который может быть взыскан при дарении с получателя квартиры (с Одаряемого) за полученный «на халяву» доход (имущество), и налог, который может быть ему начислен при продаже этой недвижимости.

При получении квартиры в дар, налог платить НЕ нужно, только если Даритель и Одаряемый приходятся друг другу членами семьи или близкими родственниками (п.18.1, ст.217 НК РФ).

Семейный Кодекс РФ относит к «близким родственникам» следующих лиц:

• супруги;
• дети (в т.ч. усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• братья и сестры (в т.ч. сводные).

Всем остальным, кто не входит в эти категории родственников (которые еще нужно документально подтвердить), придется платить налог НДФЛ-13% (для нерезидентов ставка = 30%) от стоимости подаренной квартиры (с учетом ее кадастровой оценки – об этом ниже). Но если Одаряемый захочет потом продать подаренную ему квартиру, то уже уплаченный им ранее налог НДФЛ он сможет зачесть при уплате налога с продажи. То есть два раза платить НДФЛ с одной квартиры ему не придется.

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры, Одаряемый может зачесть те расходы, которые Даритель понес ранее, при покупке (приобретении) этой квартиры в свою собственность. Другими словами – можно уменьшить свои доходы от продажи на расходы предыдущего собственника этой квартиры.

Это и есть особенности, которые применяются к налогообложению продажи квартир, полученных по Договору дарения. Применяются эти правила с 01 января 2019 года (подтверждение от ФНС – здесь).

В остальном к продаже подаренной квартиры применяются те же правила налогов и вычетов, что и при продаже любых других квартир (подробнее обо всех типах налогов и вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии).

А теперь подробнее и с примерами.

Налоги и налоговые вычеты при продаже подаренной квартиры

В первую очередь на налогообложение при продаже жилой недвижимости влияет срок владения ею. Это относится и к квартире, полученной в дар. Если эта квартира находилась в собственности Одаряемого более 3-х лет, то при ее продаже он не платит налог совсем. Если же он продает ее раньше этого срока, то налогооблагаемая база у него возникает. Но ему дается право применить налоговый вычет, а с остатка суммы он должен будет уплатить налог 13%-НДФЛ.

«Стандартный» налоговый вычет, который здесь можно применить, равен одному миллиону рублей. То есть налогоплательщик при продаже жилья может уменьшить свою налогооблагаемую базу на эту сумму.

Но учитывая стоимость жилья в крупных городах (особенно в Москве), такой размер «стандартного» вычета слабо помогает в оптимизации налогов собственника.

Поэтому в Налоговый Кодекс РФ были внесены поправки, которые касаются исчисления НДФЛ с доходов от продажи полученного в дар имущества (ФЗ-325 от 29.09.2019).

Согласно этим дополнениям (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ), если собственник после 01 января 2019 года продал подаренную ему квартиру, не дожидаясь истечения трехлетнего срока владения, то возникающий у него налог НДФЛ он может уменьшить еще двумя способами:

1. за счет вычета налога, который он уже уплатил при получении этой квартиры в дар (например, если он не был близким родственником Дарителя); или, если налог с Одаряемого не взимался (как с близкого родственника), то полученный от продажи квартиры доход можно уменьшить:
2. за счет вычета расходов, которые понес Даритель при покупке этой квартиры (если ранее он не учитывал эти расходы при налогообложении).

По первому пункту уточним: из суммы продажи квартиры (= налогооблагаемой базы) вычитается та сумма, с которой собственник-продавец уже уплатил НДФЛ при получении подарка (см. ссылку на подтверждение от ФНС — выше).

Кстати, учитывать расходы предыдущего собственника можно и при продаже унаследованных квартир.

Врожденная коммерческая ловкость может кое-кого натолкнуть на мысль… которую мы вынуждены сразу опровергнуть: применить при продаже сразу два или три типа вычета (включая «стандартный» вычет в 1 млн. руб.) не получится. Тип вычета придется выбрать только один – очевидно тот, который более выгоден собственнику.

  ♦ Пример расчета налога с продажи подаренной квартиры ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

А что если квартира была подарена не одному, а сразу двум людям? Например, брату и сестре? Тогда в Договоре дарения присутствуют два Одаряемых, и квартира передается им в долевую собственность (в равных или неравных долях, по усмотрению Дарителя). Как будет уплачиваться налог при продаже такой квартиры?

Так же, как и при продаже любой другой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности. Сумма полученного налогоплательщиком дохода, и соответственно, сумма налога, определяется пропорционально его доле в праве собственности.

Есть и еще один способ, как уменьшить налог с продажи квартиры, полученной в дар (как, впрочем, и квартир, полученных в собственность другим путем). Это касается случаев, когда при продаже одной квартиры, сразу покупается другая – то есть совершается так называемая альтернативная продажа.

В этом случае налог с продажи можно уменьшить не только за счет перечисленных выше вычетов, но и за счет применения налогового вычета за покупку жилья (подробнее об этом типе вычета – см. по ссылке в Глоссарии).

При этом, не обязательно, чтобы продажа и покупка квартиры происходили одновременно. Для «совмещения» этих двух разных типов вычетов, достаточно, чтобы продажа и покупка происходили в одном налоговом периоде (т.е. в пределах одного календарного года).

О том, как можно уменьшить налог при продаже одной квартиры и покупке другой, можно почитать в отдельной заметке по ссылке. 

 Живые примеры расчета налогов и налоговых вычетов для разных случаев, можно посмотреть в соответствующем разделе нашего ФОРУМА.

А если разбираться с налоговыми комбинациями нет времени или желания, то можно это дело поручить налоговым консультантам за символическую плату – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

От какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной в дар?

Тут, главное, не перепутать те же два вида налогов:

1. налог при получении квартиры в дар и
2. налог при продаже подаренной недвижимости.

Доход тут рассчитывается по-разному, соответственно, у них будет и разная налогооблагаемая база.

При получении квартиры в дар, если Даритель и Одаряемый не приходятся друг другу близкими родственниками (см. выше об этом), то доходом от подаренного имущества признается сумма, равная кадастровой стоимости недвижимости, согласно данным ЕГРН. И налог 13%-НДФЛ уплачивается с полной кадастровой стоимости подарка (подтверждение – здесь).

А вот при продаже квартиры (не только подаренной, но любой другой), налогооблагаемая база считается так (согласно п.2, ст.214.10, НК РФ):

• если цена квартиры по Договору купли-продажи оказалась больше, чем кадастровая стоимость этой квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то за базу принимается цена квартиры из договора;
• если цена по договору оказалась меньше этой суммы, то за базу принимается кадастровая стоимость квартиры Х 0,7.

В общем, налог при продаже квартиры нужно платить с той суммы, которая оказалась больше. И здесь уже можно применять те самые налоговые вычеты, о которых речь шла выше.

При отсутствии данных о кадастровой стоимости в ЕГРН, это правило не применяется. и налогооблагаемой базой служит цена квартиры из договора.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).