Налог при продаже подаренной квартиры – особенности и вычеты

Вопрос:

Я продаю квартиру, полученную по Договору дарения. Когда нужно и когда не нужно платить налог на продажу подаренной квартиры? От какой суммы он исчисляется? Какие типы налоговых вычетов можно применить при продаже квартиры, полученной в дар?

Ответ:

Продажа любой квартиры, в том числе и полученной по Договору дарения, подразумевает получение дохода, а значит, у Продавца (собственника) возникает налогооблагаемая база. И с этой базы взимается налог на доходы физических лиц (ставки НДФЛ, применяемые в недвижимости – см. по ссылке).

При этом, Налоговый кодекс РФ позволяет Продавцу применить различные типы льгот и налоговых вычетов, которые могут свести этот налог с продажи к минимуму, а то и вовсе к нулю. А в случае продажи именно подаренной квартиры есть еще и некоторые дополнительные возможности по уменьшению налога для Продавца. Какие?

Это зависит от того, была ли квартира подарена близкому родственнику или постороннему лицу, а также от подтвержденных затрат Дарителя на приобретение этой квартиры. Разберем все возможности подробнее.

Эксперты предупреждают

Тут еще важно не перепутать налог, который может быть взыскан при дарении с получателя квартиры (с Одаряемого) за полученный «на халяву» доход (имущество), и налог, который может быть ему начислен при продаже этой недвижимости.

При получении квартиры в дар, налог платить НЕ нужно, только если Даритель и Одаряемый приходятся друг другу членами семьи или близкими родственниками (п.18.1, ст.217 НК РФ).

Семейный Кодекс РФ относит к «близким родственникам» следующих лиц:

• супруги;
• дети (в т.ч. усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• братья и сестры (в т.ч. сводные).

Всем остальным, кто не входит в эти категории родственников (которые еще нужно документально подтвердить), придется платить налог НДФЛ – 13% или 15%, в зависимости от размера дохода (для нерезидентов ставка = 30%) от стоимости подаренной квартиры (с учетом ее кадастровой оценки – об этом ниже). Но если Одаряемый захочет потом продать подаренную ему квартиру, то уже уплаченный им ранее налог НДФЛ он сможет зачесть при уплате налога с продажи. То есть два раза платить НДФЛ с одной квартиры ему не придется.

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры, Одаряемый может зачесть те расходы, которые Даритель понес ранее, при покупке (приобретении) этой квартиры в свою собственность. Другими словами – можно уменьшить свои доходы от продажи на расходы предыдущего собственника этой квартиры.

Это и есть особенности, которые применяются к налогообложению продажи квартир, полученных по Договору дарения. Применяются эти правила с 01 января 2019 года (подтверждение от ФНС – здесь).

В остальном к продаже подаренной квартиры применяются те же правила налогов и вычетов, что и при продаже любых других квартир (подробнее обо всех типах налогов и вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии).

А теперь подробнее и с примерами.

Налоги и налоговые вычеты при продаже подаренной квартиры

В первую очередь на налогообложение при продаже жилой недвижимости влияет срок владения ею. Это относится и к квартире, полученной в дар. Если эта квартира находилась в собственности Одаряемого более 3-х лет, то при ее продаже он не платит налог совсем. Если же он продает ее раньше этого срока, то налогооблагаемая база у него возникает. Но ему дается право применить налоговый вычет, а с остатка суммы он должен будет уплатить налог НДФЛ.

«Стандартный» налоговый вычет, который здесь можно применить, равен одному миллиону рублей. То есть налогоплательщик при продаже жилья может уменьшить свою налогооблагаемую базу на эту сумму.

Но учитывая стоимость жилья в крупных городах (особенно в Москве), такой размер «стандартного» вычета слабо помогает в оптимизации налогов собственника.

Поэтому в Налоговый Кодекс РФ были внесены поправки, которые касаются исчисления НДФЛ с доходов от продажи полученного в дар имущества (ФЗ-325 от 29.09.2019).

Согласно этим дополнениям (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ), если собственник после 01 января 2019 года продал подаренную ему квартиру, не дожидаясь истечения трехлетнего срока владения, то возникающий у него налог НДФЛ он может уменьшить еще двумя способами:

1. за счет вычета налога, который он уже уплатил при получении этой квартиры в дар (например, если он не был близким родственником Дарителя);

   или, если налог с Одаряемого не взимался (как с близкого родственника), то полученный от продажи квартиры доход можно уменьшить:
    

2. за счет вычета расходов, которые понес Даритель при покупке этой квартиры (если ранее он не учитывал эти расходы при налогообложении).

По первому пункту уточним: из суммы продажи квартиры (= налогооблагаемой базы) вычитается та сумма, с которой собственник-продавец уже уплатил НДФЛ при получении подарка (см. ссылку на подтверждение от ФНС — выше).

Кстати, учитывать расходы предыдущего собственника можно и при продаже унаследованных квартир.

Врожденная коммерческая ловкость может кое-кого натолкнуть на мысль… которую мы вынуждены сразу опровергнуть: применить при продаже сразу два или три типа вычета (включая «стандартный» вычет в 1 млн. руб.) не получится. Тип вычета придется выбрать только один – очевидно тот, который более выгоден собственнику.

  ♦ Пример расчета налога с продажи подаренной квартиры ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

А что если квартира была подарена не одному, а сразу двум людям? Например, брату и сестре? Тогда в Договоре дарения присутствуют два Одаряемых, и квартира передается им в долевую собственность (в равных или неравных долях, по усмотрению Дарителя). Как будет уплачиваться налог при продаже такой квартиры?

Так же, как и при продаже любой другой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности. Сумма полученного налогоплательщиком дохода, и соответственно, сумма налога, определяется пропорционально его доле в праве собственности.

Есть и еще один способ, как уменьшить налог с продажи квартиры, полученной в дар (как, впрочем, и квартир, полученных в собственность другим путем). Это касается случаев, когда при продаже одной квартиры, сразу покупается другая – то есть совершается так называемая альтернативная продажа.

В этом случае налог с продажи можно уменьшить не только за счет перечисленных выше вычетов, но и за счет применения налогового вычета за покупку жилья (подробнее об этом типе вычета – см. по ссылке в Глоссарии).

При этом, не обязательно, чтобы продажа и покупка квартиры происходили одновременно. Для «совмещения» этих двух разных типов вычетов, достаточно, чтобы продажа и покупка происходили в одном налоговом периоде (т.е. в пределах одного календарного года).

О том, как можно уменьшить налог при продаже одной квартиры и покупке другой, можно почитать в отдельной заметке по ссылке. 

 Живые примеры расчета налогов и налоговых вычетов для разных случаев, можно посмотреть в соответствующем разделе нашего ФОРУМА.

А если разбираться с налоговыми комбинациями нет времени или желания, то можно это дело поручить налоговым консультантам за символическую плату – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

От какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной в дар?

Тут, главное, не перепутать те же два вида налогов:

1. налог при получении квартиры в дар и
2. налог при продаже подаренной недвижимости.

Доход тут рассчитывается по-разному, соответственно, у них будет и разная налогооблагаемая база.

При получении квартиры в дар, если Даритель и Одаряемый не приходятся друг другу близкими родственниками (см. выше об этом), то доходом от подаренного имущества признается сумма, равная кадастровой стоимости недвижимости, согласно данным ЕГРН. И налог НДФЛ уплачивается с полной кадастровой стоимости подарка (подтверждение – здесь).

А вот при продаже квартиры (не только подаренной, но любой другой), налогооблагаемая база считается так (согласно п.2, ст.214.10, НК РФ):

• если цена квартиры по Договору купли-продажи оказалась больше, чем кадастровая стоимость этой квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то за базу принимается цена квартиры из договора;
• если цена по договору оказалась меньше этой суммы, то за базу принимается кадастровая стоимость квартиры Х 0,7.

Важно! С января 2025 года закон позволяет каждому субъекту РФ увеличивать этот коэффициент 0,7 вплоть до 1 (п.9, ст.214.10 НК РФ). Поэтому размер этого коэффициента нужно проверять/уточнять в каждом регионе по отдельности.

В общем, налог при продаже квартиры нужно платить с той суммы, которая оказалась больше. И здесь уже можно применять те самые налоговые вычеты, о которых речь шла выше.

При отсутствии данных о кадастровой стоимости в ЕГРН, это правило не применяется. и налогооблагаемой базой служит цена квартиры из договора.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).