КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

    Последнее обновление: 07.03.2017

    Вопрос:

    Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?


    Налоги при продаже и покупке квартиры в одном годуОтвет:

    Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

     

    Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

     

    Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

     

    Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

     

    "…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества".

     

    Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

     

    Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

     

    Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

     

    А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

     

    Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

     

    Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

     

    Взаимозачет налога при продаже и покупке квартирыУплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

    Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

     

    В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

     

    Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

    Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

     

    Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

     

     

    Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

     

      ♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦

     

    Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

     

    Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

     

    1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
    2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
    3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

     

     

    Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

     

    При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

    Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

     

    Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

    А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

    Подробнее обо всех типах налоговых вычетов рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке ниже.

     

    Подробно о налогах и налоговых вычетах в сделках купли-продажи квартир (для Покупателей и для Продавцов, с примерами расчетов) – см. в Глоссарии по ссылке.

     

    Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные налоговые могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры, на сумму вычета с покупки другой квартиры, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ» уже в следующем году.

    Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

     

    А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

     

     

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

    Комментариев: 2:

    1. Ольга

      Добрый день! Подскажите, пожалуйста. В 2015 году была приобретена и оформлена в собственность квартира, стоимостью 991 480 руб. В 2017 году квартира продана за 1 490 000 руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее 3-х лет, необходимо заплатить налог (1 490 000 — 1 000 000)*13% = 63 700 руб.
      Налоговый вычет по приобретению этой квартиры не заявлялся, но планируется заявиться за 2015, 2016, 2017 года соответственно. Возможно ли зачесть суммы к возмещению (за 2015-2017 года) в счет уплаты налога с продажи этой квартиры? Или это на усмотрение местного налогового органа? Нужно ли писать заявление о зачете при подаче декларации?

      • Секреты Риэлтора

        Здравствуйте! По логике закона право на налоговый вычет за приобретенное жилье вы можете применять ко ВСЕМ своим доходам за указанные периоды. То есть если вы пишете заявление на вычет за покупку квартиры в 2017 году, то в «доходы за 2017 год» можно отнести не только вашу зарплату, но и деньги, полученные за продажу квартиры, а значит вычет может применяться и к этой сумме. То есть теоретически зачет возможен. Такова логика.
        Но у фискалов в местной налоговой логика может быть своя (в России это бывает…).