Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка

Если родители собираются продавать свою квартиру, в которой долю собственности имеет несовершеннолетний ребенок (или несколько детей), то им придется столкнуться с суровой реальностью нашего законодательства.

Казалось бы – квартира моя, дети тоже мои, мне и решать, что со всем этим делать. Но нет… Закон (п.2, ст.37, ГК РФ) твердо указывает, что для того, чтобы продать квартиру с долей ребенка нужно получить специальное разрешение от Органов опеки и попечительства.

Иначе эта сделка будет незаконной и не пройдет государственную регистрацию.

Что это за Органы опеки такие, и как там получить разрешение на продажу квартиры? Скажем так – это традиционная головная боль риэлторов и предмет отчаянных споров родителей с чиновниками. Почему? Рассказываем все по порядку.

Органы опеки и попечительства (в обиходе их называют просто «Опека») – это специальный отдел местной администрации (например, муниципалитета), который курирует вопросы опеки и попечительства над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, а также над совершеннолетними недееспособными (или ограниченно дееспособными) лицами.

К функциям этого отдела относится и надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом. Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (пп.6, п.1, ст.8, и п.2, ст.19, ФЗ-48).

Где искать эту «Опеку»? Разрешение на сделку Органы опеки выдают по месту жительства подопечных (п.3, ст.34, ГК РФ), т.е. найти их, как правило, можно в местных районных управах.

Эти органы действуют в рамках федерального закона 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Контролирует их местная исполнительная власть. В отделах Опеки и попечительства работают специальные чиновники социальной сферы – инспекторы (как правило, женщины).

И если квартира оформлена в долевую собственность родителей и детей (как это часто бывает), то для ее продажи родителям придется познакомиться с чиновниками из Опеки и попросить у них разрешение на эту сделку.

Как получают такое разрешение? Что для этого нужно?

Получение разрешения Органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (п.1, ст.21, ФЗ-48).

Требования Органов опеки. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий» – которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.

«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:

1. ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
2. ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.

Со вторым случаем все понятно – если несовершеннолетний ребенок проживает с родителями по другому адресу (даже не имея там доли собственности), то Опека может одобрить сделку, при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет, и сохранятся там до его совершеннолетия. Инспектор проверяет действительную рыночную стоимость этой доли, и смотрит, чтобы ребенку при этом, было где жить, и условия жизни там оказались не хуже, чем были раньше.

Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья. когда ему исполнится 18 лет.

Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая (см. альтернативная сделка купли продажи).

В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

А как инспектор оценивает и сравнивает эти доли? По площади или по стоимости? Вот тут уже и начинаются казусы с Опекой.

Как инспекторы Органов опеки принимают решения – «быть или не быть»?

В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (п.1, ст.21, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано…

Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры. В некоторых случаях решение может зависеть от строптивого характера или настроения конкретного инспектора. Именно это и становится, обычно, камнем преткновения в спорных вопросах с Опекой – планы родителей по переезду на другое место жительства могут быть разрушены на корню.

В жизни периодически попадаются чересчур «усердные и заботливые» сотрудники отдела Опеки и попечительства, которые не дают семье переехать в новое жилье, даже если оно по ряду параметров превосходит прежнее. Например, Опека вполне может запретить продажу двухкомнатной квартиры в центре Москвы, даже если взамен покупается трехкомнатная квартира в спальном районе. Причина – квадратные метры в центре стоят значительно дороже, чем площадь в «спальнике», а значит, имущественные интересы ребенка пострадают.

Но все же в типовом варианте получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка можно при условии, что в другой квартире его доля будет:

• Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
• Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».

Все эти сведения, конечно, должны подтверждаться документально (об этом ниже). А размер доли ребенка можно и увеличивать (например, выделить ему в новой квартире 1/2 долю вместо 1/3), чтобы Опека была спокойна.

Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов. То есть получить разрешение Опеки на продажу своей квартиры, не подобрав взамен другого жилья – не получится. Инспектор должен видеть, где будет жить ребенок после сделки.

Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.

Споры и конфликты с Опекой – не такое уж редкое явление на рынке недвижимости. Что делать родителям, если Органы опеки не дают разрешение на совершение сделки с недвижимостью? Тут вариантов не очень много – например:

• Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его проживания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
• Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
• Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.

В поддержку своих слов можно приводить письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов и соцработников. Опека обращает внимание на те цели, ради которых родители ребенка затеяли переезд. Поэтому может дать разрешение на сделку даже в том случае, если новая квартира будет незначительно хуже предыдущей, но жизнь ребенка в новых условиях явно улучшится по другим показателям.

Эксперты подсказывают

Пресловутый «человеческий фактор» в спорах с Опекой играет большую роль. И нужно еще понимать тот факт, что инспекторы Опеки чаще заботятся не столько о детях, сколько… о своей собственной безопасности. То есть они будут готовы выдать разрешение на сделку, только если у них будет достаточно документов для формального обоснования своего решения, на случай прокурорской проверки или судебного спора. Поэтому Опеку лучше убеждать не словами и уговорами, а справками, заявлениями, официальными заключениями и рекомендациями (в т.ч. медицинскими), и другими документами, которыми можно подтвердить факт того, что «ребенку так будет лучше».

Здесь же можно добавить как аргумент – перечисление на отдельный банковский счет ребенка некоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже. А если покупать новое жилье вообще не планируется, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить.

Для получения разрешения на продажу, Опека может потребовать одновременно и выделения доли, и перевода денег на счет ребенка.

Особенности получения разрешения Опеки на сделку с недвижимостью для некоторых случаев

Стоит заметить, что если новая квартира покупается в ипотеку, то банки, обычно, не желают видеть детей в числе собственников, так как это лишает заложенную недвижимость ликвидности. Поэтому при ипотеке квартира оформляется только на заемщика (на родителя), доли детям не выделяются, и соответственно, разрешение на сделку от Органов опеки здесь получить маловероятно.

Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.

Тем не менее, Опека может уступить и разрешить сделку с ипотекой, если посчитает риск невыплаты кредита минимальным. Когда такое может быть? Например, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой, если площадь новой превышает старую, если сумма кредита невелика, а доходы родителей достаточны и стабильны (может потребоваться подтверждение по форме 2-НДФЛ).

 Дискуссии на тему может ли Опека разрешить покупку квартиры в ипотеку, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

То же касается и разрешения Опеки на покупку новостройки – в строящемся доме. Ребенок лишается собственности в старой квартире, а в новой собственность получить пока не может (только право требования на будущую жилплощадь). Это тоже расценивается, как ущемление его прав.

Хотя и здесь бывают исключения. Опека может дать разрешение на сделку, например, если новостройка покупается у крупного надежного Застройщика, если дом уже почти достроен, и если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ).

Если семья с несовершеннолетним ребенком переезжает за границу на ПМЖ и для этого продает квартиру, то Опека, обычно, дает разрешение на сделку даже без обязательства покупки нового жилья «за бугром». Здесь главное – предоставить подтверждение выезда из страны (например, вид на жительство).

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

По опыту альтернативных сделок на рынке недвижимости, можно утверждать, что шансы получить разрешение на продажу квартиры от Органов опеки и попечительства довольно высоки, если:

• в новой квартире несовершеннолетнему ребенку достанется доля собственности, которая выше по стоимости, чем у него была раньше;
• в новой квартире больше площадь и/или количество комнат;
• новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, медицина, экология, транспортная доступность, и т.п.

Если отдел Опеки удалось убедить – отлично. Тогда переходим к списку документов.

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения Опеки ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры

Речь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения.

После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (п.3, ст.21, ФЗ-48).

А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.

Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.

Примечание. Опека может проверить исполнение условий, которые были указаны в выданном разрешении на сделку. Если в результате продажи квартиры эти условия будут нарушены или не выполнены, то Опека имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Для покупателя такой квартиры это серьезный риск.

 Дискуссию на тему нужно ли Покупателю проверять выполнение условий органов Опеки, выданных Продавцу квартиры, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ по приведенной ссылке.

И еще одно требование закона. Сделка по отчуждению квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок, обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

А что насчет ребенка, который только прописан в квартире, но не является ее собственником?

Тогда разрешение опеки для продажи НЕ нужно, за исключением одного случая, указанного в законе (п.4, ст.292, ГК РФ) – это когда в квартире проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством, или просто дети, оставшиеся без родительского попечения. Тогда при продаже такой квартиры, все равно требуется разрешение от Органов опеки и попечительства (несмотря на то, что дети здесь НЕ имеют доли собственности).

Вообще, разрешение Органов опеки требуется в каждом случае, где дело касается имущественных прав ребенка в квартире, в том числе:

• передача квартиры в залог;
• отказ от участия в приватизации;
• отказ от наследства;
• отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних, можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).