Надежность банка – не гарантия успешной сделки. Случай из практики

При продаже и покупке ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банков, для расчетов обычно применяют два аккредитива. Как и для чего это делается, а также какие ситуации могут произойти в банке из-за халатности его сотрудников, порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказала Екатерина Филатова, старший юрист Юридической компании «Неделько и партнеры».

Сегодня я хочу поделиться поучительной историей касательно покупки квартиры, находящейся в ипотеке. Забегая вперед, скажу, что сделка оказалась очень «адреналиновой». Проблемы возникли на пустом месте из-за халатности сотрудников банка. Банк в результате компенсировал потерю наших нервных клеток, поэтому не буду оглашать его название.

С чего все началось?

Мой клиент хотел купить дорогую квартиру в центре Москвы стоимостью более 50 миллионов рублей. Квартира продавалась неким Акционерным обществом (далее – «АО») и находилась в залоге (ипотеке) у банка (назовём его «Банк-залогодержатель»).

Очевидно, что покупка квартиры, находящейся в ипотеке, это более сложный процесс, нежели покупка обычной квартиры без каких-либо обременений.

Однако была предложена хорошая схема сделки, выгодная для обеих сторон. В чем состояла эта схема?

Схема покупки ипотечной квартиры через два аккредитива

Так как квартира продавалась с обременением (ипотекой), то в процессе сделки нужно было это обременение снять. А для этого пришлось согласовывать условия сделки не только между продавцом и покупателем, но и с Банком-залогодержателем.

В целях обеспечения баланса интересов всех сторон сделки, были предложены безопасные расчеты посредством открытия двух банковских аккредитивов.

Примечание. Что такое аккредитив – простыми словами:

 

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк – он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их «заморозит» на время, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца – что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив – это как раз такая банковская операция.

 

Подробнее о том, как применяется аккредитив в сделках с недвижимостью можно узнать по ссылке.

Аккредитив №1 шёл в счёт погашения задолженности по кредитному договору продавца с Банком-залогодержателем. Этот аккредитив исполнялся (т.е. раскрывался для продавца) путем предоставления в банк продавцом Выписки из ЕГРН, в которой указывалось, что собственником квартиры уже является покупатель, но на квартиру все еще наложено обременение в виде ипотеки.

Также для соблюдения всех формальностей требовалось предъявить заявление от продавца (АО) о досрочном погашении ипотеки с отметкой о принятии заявления Банком-залогодержателем.

Далее деньги по Аккредитиву №1 поступали бы на счет продавца по кредитному договору, остаток долга перед банком погашался, и Банк-залогодержатель должен был бы снять обременение (ипотеку) в ЕГРН.

Аккредитив №2 должен был исполняться (т.е. раскрывался для продавца) уже после снятия ипотеки и предъявления продавцом второй Выписки из ЕГРН, в которой указывалось бы, что собственником квартиры по-прежнему является покупатель, и более нет никаких обременений (т.е. запись об ипотеке снята).

Однако вскоре возникли первые неприятные обстоятельства…

Банк-залогодержатель предложил слишком высокую стоимость за свои услуги по расчетам через аккредитивы (захотел процент от стоимости квартиры), из-за чего мы отказались проводить в нем сделку. Эту процедуру расчетов, вообще-то, можно проводить практически в любом банке, поэтому мы не были привязаны к тому банку, в котором была взята ипотека.

Довольно удачным стечением обстоятельств стало то, что мой клиент являлся VIP-клиентом другого банка (назовем его «Банк Х»), который рекламирует один известный артист. Было решено проводить сделку и оформлять аккредитивы именно в этом банке, ведь логично было ожидать от него хороший сервис и особое внимание к сделке своего VIP-клиента. Однако, наши ожидания не оправдались и нас ждал неприятный сюрприз.

Работа сотрудников «Банка Х» с самого начала не радовала. Не хочется даже говорить о том, сколько меня мучили работники банка в процессе сделки, обращая внимание на мелкие и совершенно незначительные детали. Например, они указывали на фразы и обороты речи в документах, которые не приняты в «Банке Х». Но поскольку это носило лишь формальный характер и не влияло на суть документов, все их требования были выполнены.

В день сделки персональный менеджер моего VIP-клиента открывал два аккредитива практически 3 часа! Хотя в нормальном режиме это делается минут за 15-20. Но, к счастью, все документы в итоге оказались оформлены без ошибок, поэтому хотя бы здесь больше правок не потребовалось.

После успешно открытых двух аккредитивов (с разными условиями их раскрытия-исполнения), после проверенных документов и подписанного Договора купли-продажи квартиры, мы сдали документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.

Далее, в процессе сделки, деньги с каждого из двух аккредитивов должны были последовательно уйти сначала на погашение остатка задолженности продавца перед банком (с Аккредитива №1), а затем уже – самому продавцу (с Аккредитива №2). Важно, что это должно было произойти именно ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНО, по мере выполнения заданных в аккредитивах условий. Именно в этом сотрудники банка и допустили грубую ошибку, которая могла стоить моему клиенту потери крупной суммы денег.

Как на деле происходило раскрытие двух аккредитивов при продаже квартиры

После регистрации перехода права собственности на квартиру генеральный директор АО (т.е. продавец) подъехал в «Банк Х» и предоставил Выписку из ЕГРН (для исполнения Аккредитива №1), в которой указывалось, что собственником уже является мой клиент (покупатель), но на квартире все еще есть обременение в виде ипотеки в пользу Банка-Залогодержателя. Все вроде бы шло по плану.

В это время я спокойно общалась по телефону с персональным менеджером «Банка Х». Мы обсуждали все детали сделки продажи квартиры, наши дальнейшие действия и раскрытие Аккредитива №1. В процессе нашей беседы выяснилось, что Банк №2 хотел, чтобы продавец (АО) передал все документы в оригиналах банку, а банк уже передаст их плательщику аккредитива, то есть покупателю.

Для упрощения данной процедуры персональный VIP-менеджер предложил подготовить сопроводительное письмо от АО, в котором будет указано, что документы для Аккредитива №1 предоставлены, получены и будут переданы моему клиенту – покупателю. На копии сопроводительного письма сотрудник «Банка Х» должен был лишь поставить отметку о принятии и передать письмо нам. Мы договорились, что менеджер Банка Х пришлет на согласование подготовленный проект письма перед тем, как отдать его покупателю.

Ничего не предвещало проблем, но VIP-менеджер банка поступил по-своему…

Шок или как можно создать проблему на пустом месте…

Пока я спокойно занималась своей работой, мне на телефон пришли судьбоносные фотографии. К моему огромному удивлению, VIP-менеджер прислал фото не одного, а двух документов – это были письма об исполнении сразу Аккредитива №1 и Аккредитива №2 !!!

Хочу напомнить, что на тот момент была получена лишь Выписка из ЕГРН, где собственник – мой клиент (покупатель) и ипотека все еще сохранялась в пользу Банка-залогодержателя! То есть исполнение Аккредитива №2 на тот момент было не просто не предусмотрено, это было незаконно! Ведь нужных документов для его раскрытия в пользу продавца квартиры (АО) просто-напросто еще не было.

То есть VIP-менеджер «Банка Х» даже не удосужился посмотреть ни на условия исполнения двух аккредитивов (хотя они были прописаны максимально подробно и понятно), ни на наличие необходимых документов для их исполнения.

Так из-за халатности сотрудника Банка Х деньги практически мгновенно и в полном объеме по двум аккредитивам сразу поступили продавцу квартиры на счет. В то время, как условия для исполнения Аккредитива №2 еще не были выполнены!

Ситуация могла закончиться плачевно…

Ведь будь продавец квартиры недобросовестным человеком, он легко мог бы забрать все полученные по обоим аккредитивам деньги себе. А нам бы предстояли длинные и мучительные разбирательства с «Банком Х», который нарушил условия раскрытия (исполнения) аккредитивов.

Более того, вся эта ситуация с раскрытием одновременно двух аккредитивов произошла в 18 часов, когда банковский день уже завершается. Начались многочасовые переговоры по отзыву «Банком Х» денег, ошибочно перечисленных из Аккредитива №2 на счет продавца. Далее начались переговоры с самим продавцом, чтобы он не принимал эти деньги. Уговоры, убеждения, перспективы судебных разбирательств и т.д. и т.п.

В итоге мне удалось вернуть деньги на Аккредитив №2. Однако это произошло лишь благодаря моему напору и оперативности, а также – порядочности продавца. Он тоже приложил усилия, чтобы деньги сразу же вернулись обратно на аккредитивный счет. За что ему большое спасибо!

Вывод:

Неквалифицированных сотрудников очень много, даже в крупных и известных банках. Халатность в работе встречается повсюду, будь клиент самым обычным или супер мега VIP-клиентом. Даже высокая стоимость ошибки не может гарантировать идеально сделанную работу.

Эта ошибка могла стоить клиенту банка десятки миллионов рублей. Конечно, эти деньги Банку Х пришлось бы возвращать, так как это целиком его ошибка. Но, скорее всего, для этого потребовались бы долгие споры, доказательства и судебные разбирательства.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что присутствие юриста нужно не только на этапе проверки документов, но и в процессе подготовки и проведения денежных расчетов по сделке купли-продажи квартиры. Банк, как оказалось – это не гарантия безопасных расчетов.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).